【公寓大廈管理條例】想住電梯大樓的你必知!

現在年輕人最喜歡買的房子非【電梯大樓】莫屬，除了通常地段不錯外，也有管理室可以代收包裹，以及多元的公設可以使用，但是你知道住在電梯大樓需要遵從【公寓大廈管理條例】規範的嗎? 在決定要住進電梯大樓前，你是否知道以下這幾個【法規條款】所代表的意義? 確定這些條款你都能遵守、接受，再勇敢買下電梯大樓也不遲!!!

本篇小哲擷取【公寓大廈管理條例】其中幾個條款並用簡單白話文解釋，需要注意的是本文只是想讓普通人對大樓的規範有點概念而已，並非專業的法律解讀，更不是詳細的法條說明，有許多但書、例外等細節都沒有說明，請勿以本文當作法律依據。

註: 本文法條中的「區分所有權人」，為真正有建物謄本上登記名字的人，比方說小哲買了【興世代社區】某一戶，帶著老婆與小孩一同居住在此，在法律中只有小哲是「區分所有權人」，其餘同住家人則為「住戶」，為了簡單明瞭，在本文白話文中一律統稱「住戶」、如果想知道具體是指「區分所有權人」還是「住戶」可以直接看法條。

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白話文介紹【公寓大廈管理條例】精選

第二條:本條例所稱主管機關：在中央為內政部，在直轄市為直轄市政府；在縣(市)為縣(市)政府。

白話文: 對公寓大廈管理條例有任何問題或是要申訴請找該縣市的工務局

第六條:於維護、修繕專有部分、約定專用部分或行使其權力時，不的妨害其他住戶之安寧、安全及衛生。

白話文: 你在你家不管是清潔打掃還是釘牆修東西等，都不能吵到其他鄰居。

第六條第二項: 他住戶因為維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時，不得拒絕。

白話文: 鄰居不管是要修牆壁還是修漏水，有必要進入你家時，你是不能拒絕的哦。

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第八條:公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，除應依法令規定辦理外，該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，經向直轄市、縣（市）主管機關完成報備有案者，應受該規約或區分所有權人會議決議之限制。公寓大廈有十二歲以下兒童或六十五歲以上老人之住戶，外牆開口部或陽臺得設置不妨礙逃生且不突出外牆面之防墜設施。防墜設施設置後，設置理由消失且不符前項限制者，區分所有權人應予改善或回復原狀。

白話文: 你不能在你家露台或陽臺裝設鐵鋁窗，除非你家有12歲以下兒童或是65歲以上的年長者，才可以設置「防墜裝置」。如果之後上述條件不存在了，就必須把「防墜裝置」拆除。

第十條:專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。

白話文:你自己家你自己管理維護、包含你家的車位如果有問題也是自己修繕。

第十條:共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。

白話文: 公設損壞由管委會解決、但如果是你造成公設損壞，你要自己負責解決。

第十二條:專有部分之共同壁及樓地板或其內之管線，其維修費用由該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔。但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者，由該區分所有權人負擔。

白話文: 如果你家跟隔壁戶共同的那面牆因為屋齡老舊有狀況要維修，費用雙方一起負擔，但如果是你個人因素造成該面共同牆需要修繕，費用你得自行負擔 ; 上下樓共同地板(天花板)亦同。

第十六條:住戶不得任意棄置垃圾、排放各種污染物、惡臭物質或發生喧囂、振動及其他與此相類之行為。

住戶不得於私設通路、防火間隔、防火巷弄、開放空間、退縮空地、樓梯間、共同走廊、防空避難設備等處所堆置雜物、設置柵欄、門扇或營業使用，或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵占巷道妨礙出入。

白話文: 你其實不能在你家門口的梯廳放置鞋櫃等雜物、也不能在你家大聲喧囂。

第十七條:住戶於公寓大廈內依法經營餐飲、瓦斯、電焊或其他危險營業或存放有爆炸性或易燃性物品者，應依中央主管機關所定保險金額投保公共意外責任保險。其因此增加其他住戶投保火災保險之保險費者，並應就其差額負補償責任。其投保、補償辦法及保險費率由中央主管機關會同財政部定之。

白話文:如果大樓一樓為店面，該店面必須要投保公共意外責任險，且如果因其營業性質造成其他住戶要增加火災保險費用，該店面也必須負擔此差價金額。

第十九條:區分所有權人對於公共基金之權利應隨區分所有權之移轉而移轉；不得因個人事由為讓與、扣押、抵銷或設定負擔。

白話文: 就算你賣了房子，已經繳的公共基金也不得要回

第二十一條區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。

白話文: 如果你不繳公共基金費，管委會除了訴請法院外，不能對你使用其他手段像是斷水斷電。

第二十二條住戶有下列情形之一者，由管理負責人或管理委員會促請其改善，於三個月內仍未改善者，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院強制其遷離：

一、積欠依本條例規定應分擔之費用，經強制執行後再度積欠金額達其區分所有權總價百分之一者。

二、違反本條例規定經依第四十九條第一項第一款至第四款規定處以罰鍰後，仍不改善或續犯者。

三、其他違反法令或規約情節重大者。

白話文:如果你有積欠管委會費用達一定金額或是其他違反法令、規約者，可以根據大樓其他住戶的民意，強制請你搬離此社區。

第二十三條第三項:有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規定外，得以規約定之。規約除應載明專有部分及共用部分範圍外，下列各款事項，非經載明於規約者，不生效力：三、禁止住戶飼養動物之特別約定。

白話文: 除非大樓住戶規約有訂定不得養寵物，不然沒有任何人可以要求你不能養寵物(包括管委會)，反之如果有該規約的話，的確是可以要求你不能養寵物。

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第三十一條:區分所有權人會議之決議，除規約另有規定外，應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之

白話文: 區權會議之決議有「出席人數」及「出席者所有權持有比例」上的要求，且通過之決議亦有「同意人數」及「同意人數所有權持有比例」的要求。故戶數越多的社區決議越需要時間。

第三十三條第二項: 區分所有權人會議之決議，未經依下列各款事項辦理者，不生效力：公寓大廈外牆面、樓頂平臺，設置廣告物、無線電台基地台等類似強波發射設備或其他類似之行為，設置於屋頂者，應經頂層區分所有權人同意；設置其他樓層者，應經該樓層區分所有權人同意。該層住戶，並得參加區分所有權人會議陳述意見。

白話文:如果想要在二樓貼廣告布條，除了區分所有權人會議通過外，也必須要該二樓所有住戶同意;如果要在頂樓架設基地台，也一樣除了區分所有權人會議通過外，也必須要該頂樓所有住戶同意架設。

其實不單是電梯大樓，包括常見的華廈、公寓、甚至社區型透天，都需要遵守【公寓大廈管理條例】的規範，所以如果上述規範你覺得難以遵守，你可能就要重新考慮是不是還要找社區型的房子啦，我個人覺得簡而概之就是要少數服從多數，當大多數住戶不想要汽車停車格也能停機車，你就不能停;大多數住戶想要梯廳能乾淨整潔，你就不能在梯廳放置個人雜物;大多數住戶覺得你聲音太吵了，你可能就會被強制搬離。當然以上的「大多數」是有一定規範的，比方說要多少人開會、持有多少比例、多少人同意等一系列規定，不過基本上如果你是安分守己的住戶，秉持者互相體諒的原則，【公寓大廈管理條例】應該是不會對你造成負面影響的。

哈囉~我是台慶小哲，我把我自己的專業跟經驗揭露出來。雖然我不是最專業，但我會公開我所知道的，讓客戶自己選擇要不要找我服務，讓我與客戶之間盡量減少「資訊不透明」。 #房仲也要實價登錄

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