2024/09-央行宣布採取第七波房市管制措施-限貸令
新聞來源-經濟日報
全國適用，將採取「第二戶貸款上限五成」的措施，意思就是有貸款的房子第二戶最高只能貸款5成。(11309)最新!!!
→購買第二戶有貸款的房子，原則上貸款上限為5成，如果第一戶已沒貸款，第二戶雖不受貸款上限限制，但不能申請寬限期。
→如果第一戶是繼承來的房子，第二戶也不受貸款上限與寬限期限制。
→如果是換屋需求，跟銀行簽切結書保證會在買第二戶後的一年內將第一戶賣掉，也可不受貸款上限與寬限期限制。
→如果名下已持有一戶「有房貸的房子」。則購置第二戶「有貸款房子」時，不得申請寬限期，且房屋貸款上限為5成。
→如果名下已持有兩戶「有房貸的房子」。則購置第三戶「有貸款房子」時，不得申請寬限期，且房屋貸款上限為3成。
→購置高價住宅貸款(豪宅)，貸款上限3成，不得申請寬限期。(新竹縣市4000萬以上為高價住宅)
以上限貸條件夫妻可各自分開計算。(目前全國統一，已無特定區域劃分)
關於青年安心成家首購:
→無論名下房子有無貸款，夫妻合計購置第一戶才可申請青安優惠貸款。有些銀行對於個人購置第一戶也會視為首購(貸款條件較佳)，無論另一伴是否有房子。
通常本身已有房子同時又要新買一間房子的情況如下:
1.投資客，多買多賺，每個標的能盡量貸款越高越好，每個投資產品的成本越低，槓桿越高，報酬率就越高。
2.換屋族，本身有一間小房子，因為家庭人口或是生活品質，要再換一間更大的房子。以往房地合一稅下，不管是「先買後賣」，還是「先賣後買」都可以適用重購退稅。不過現在受限於第二戶只能貸款5成，大大提升「先買後賣」需準備的自備款金額，也提升了一般人「先買房後賣房的難度」。
對於這次的打房措施，我的經驗如下，我遇過很多客戶想換屋都是考量先賣房不見得能在短時間找到適合的新房，加上先賣房還要先搬家或回租等麻煩。所以很多換屋族普遍都比較喜歡「先買後賣」，看到喜歡的房子後，用增貸或是信貸，短期借到一筆資金去買新房，從舊家直接搬到新家後再開始賣舊房，方便又無時間壓力，中間雖會有短期借款利息，不過時間不長倒也還能接受。
再者現在已經沒有「三代同堂」，小坪數大樓持有個2戶都是很常見的，也不是為了投資，單純是家庭成員沒住在一起，父母住一戶，買給長輩或小孩一戶。隨便持有小坪數大樓2戶真的很正常，而且也是FOR自用/家用，也不是要投資賺差價，這次真是莫名其妙被政府打到。
一般會需要換屋，通常就是換更大坪數，假設是3000萬的產品，貸款以往可抓75成甚至8成，現在政策下頂標只能貸5成，至少要再增加600萬上下的自備款。變相逼迫換屋族只能「先賣後買」，賣了又要搬家、租屋，然後尋尋覓覓找到喜歡的房子再搬家一次。麻煩!麻煩!真麻煩!
———————
針對目前打房政策，比較合理的方式只剩下
1.還是「先買後賣」，不過新買方要掛夫妻中未持有房子的那方，不管夫妻誰持有都可以適用2年內買賣的重購退稅。不過如果夫妻已經各自持有一戶了，那就沒差了。
※這兩年許多投資預售屋的小投資客/置產客，因為本次政策因素，未來預售屋交屋後須一次拿出高額自備款，尚未交屋前又不得換約，財務壓力倍增。
有換屋需求者，可透過跟銀行簽訂切結書，保證買進第二戶後，1年內移轉第一戶房產並清償第一戶房貸，即可不受第二戶限貸5成跟寬限期限制，減緩資金壓力。(新聞連結)
2023年6月第五波信用管制是六都+特定區域第二戶貸款上限7成。
2024年6月第六波信用管制是六都+特定區域第二戶貸款上限再降為6成。
2024年9月第七波信用管制是全國統一適用，第二戶貸款上限再降為5成。
小哲的看法
我以新竹在地房仲的觀察，我覺得新竹房價近年之所以漲幅高，是因為以往是買房需求(竹科新貴)大於賣房供給(建案推案)，近期新竹也無大量建案交屋，短期看來僧多粥少的狀況還是沒有改變。
估計這次打炒房或許會釋出一些小投資客、多屋族的房源，但就房價而言不會大幅降價，新竹區的蛋黃區一但有降價一點的趨勢，馬上會有蛋白區的買方補進來，畢竟新竹交通真的爛，有財力的人都會希望盡可能住離竹科進一點的區域，所以新竹很難因為這次的打房大幅降價。
更何況「新竹有非常多的竹科新貴都是首購族」，目前台灣政策還是很鼓勵首購族買房的，小坪數低總價產品，約在2000內的應該不會有影響，目前影響比較大的應該只有3000萬以上甚至4000萬左右的換屋產品，考量到貸款不易，基數較高的物件少一成貸款就要多準備四百萬的現金，所以換屋族會比較需要思考一下。不過也還是可以「選擇先賣後買」，或是簽「一年內賣舊屋的切結書」等方式，減少影響。
總而言之，對新竹而言，我個人覺得是2000萬內的物件影響很少，2000萬-4000萬的換屋產品小幅影響，5000萬以上的真豪宅，我是覺得也沒差，有能力買的這種價位的大概也不差幾佰萬現金。
不過因為打房的關係，買方多少一定會有期待市場大幅修正的機會，所以今年最後一季，潛在買方多會選擇觀望，跟去年底升息一樣，市場有變動的時候就觀望，等到發現只有成交量減少，但成交價並沒有明顯下降的時候，又會開始回歸到本質需求。
「有自住需求的就買，有換屋需求的就賣」的狀況，明年成交量應該就會回來一些，成交價應該不會下跌，但大概也不會再像今年上半年一樣大幅增長。
先買後賣、先賣後買 ? 還是重購退稅、房地合一稅等，不清楚自己適用什麼規則嗎??
歡迎聯繫台慶小哲，幫您量身規劃最適合你的不動產買賣方式。+LINE:@housezong
