關埔重劃區-【竹科潤隆】社區格局價格介紹

【竹科潤隆】關埔指標型建案，位於關埔重劃區的慈雲路與慈濟路上，關埔國小對面、星巴克正後面。是關埔區目前戶數最多的社區。也是2023年關埔唯一會交屋的建案，等明年它就會是關埔最新的社區了。主打2房與3房小坪數規劃(也有少數4房)，2019開賣時建商定位為「低總價建案」，以目前預售屋的價格來說，與隔壁屋齡1年多的富春居、竹科悅揚約略相等。關埔區同樣尚未完工的有【豐邑一綻】、【惠宇青和】

【一句話介紹竹科潤隆】:是關埔重劃區唯一戶數超過1000戶的重量級社區，沿襲竹科悅揚的產品定位，一樣是規劃適合年輕首購族的小坪數，空間坪數相比大多數的建案都略少一點，因為地點很好，也適合置產出租。最大特點是就是位於關埔國小對面以及有綠園道的規劃，唯一可惜是無天然氣管線。

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內容目錄

一、【竹科潤隆】基本簡介

基地位置:慈濟路、埔頂三路、慈雲路圍稱的長方型區域(星巴克關埔店正後方)
基地面積:2707坪
樓層規劃：地上29層地下6層，共計4大棟，每層9-10戶
總戶數：1047戶(含26店面)
主力坪數：2房22-26坪、3房32-39坪、4房42-57坪
公設比: 34%
格局規劃: 2房、3房、4房
土地使用分區: 第二種商業區
開發建商:興富發建設
交屋時間: 2019年開賣、2023年完工交屋
坡道平面車位
本建案「無」天然氣、有預留電動車充電
公設:接待大廳、交誼廳、會議室、閱覽室、健身房、落雨松綠園道、游泳池、視聽室、廚藝教室、兒童遊戲室、垃圾集中處、曬被區
學區:關埔國小、龍山國小、光武國中

二、【竹科潤隆】建案介紹、特色

「竹科潤隆」是關埔區眾所皆知的建案之一，算是隔壁同為興富發建設的「竹科悅揚」的二期作品，當然興富發建設的特色就是蓋超大型社區。所以悅揚有900多戶、潤隆則有1000戶，不過腹地面積上悅揚是比潤隆大的。

還是竹科潤隆的特色是找了「女神安心雅」代言!?

一樣位在關埔商業區，所以也有規劃空橋系統，我猜測潤隆的空橋可能會是所有空橋中最頻繁被使用的，因為屬於去關埔國小的必經空橋之一，或許未來會是政府最優先施工的空橋區段。潤隆規劃有26間店面，店面數量相當多，空橋系統一旦落成多少會有匯集附近社區住戶消費的優勢，店面生意好社區的房價也不會低。

※目前空橋進度:尚未開工

建案特色除了戶數多坪數小外，最主打的在於「178米長的落羽松步道」，這規劃的確是關埔區少見的公設，可以參考的類似規劃有昌益「北歐三小國」中間的小公園步道、以及慈雲路上的「東方明珠」跟「夢想市」之間的綠園步道，其實這位置也剛好會是「竹科潤隆」未來的落羽松步道延伸過去的相對位置。(社區綠園道有規劃YouBike)

另一個特點就是離學校真的很近很近了，社區旁就是關埔國小、光武國中，走路就到，只要有搶到入學資格，起碼9年教育品質、學校交通不用愁，每天不管是家長還是小朋友都可以多睡好幾分鐘。

不過潤隆最大的抗性就是格局實在不怎麼優，這也是眾所皆知的，畢竟是大社區，規劃的戶數一多，自然格局上就真的會差強人意。不過在地點上真的就是沒話說，很現實的就是沒有哪個建案能面面俱到。

「有一好沒兩好」建案不外乎【價格】、【地點】、【格局】三者選配，基本上沒有三者兼具的。能具備兩個優點就不錯了

三、【竹科潤隆】格局介紹

【竹科潤隆】有1047戶分為4大棟。由左(慈雲路)至右(慈濟路)，也是從西到東。依順序為ABCD棟。當然D棟是最靠近「關埔國小」的。不過未來空橋建好後ABCD棟的2樓都會相通(空橋規劃在2樓)。

AD一層10戶，BC一層9戶，配置3部電梯。電梯比例上稍嫌不足，上下班尖峰時間可能就要稍等一下。

除了只有A棟有4房外，其餘棟皆為2、3房規劃。客廳面向上只有南跟北。

【2房重點】:被夾在中間所以只有單面採光。開放式廚房、無天然氣、單陽台、衛浴無開窗(主建物約14.1坪、室內空間約16坪)

【3房重點】:邊間兩面採光、開放式廚房、無天然氣、單陽台、一間衛浴開窗(主建物約19.5坪、室內空間22.3坪)

【4房重點】:只有A棟有規劃，戶數稀少。開放式廚房、無天然氣、單陽台、一間衛浴開窗(主建物約26.2坪、室內空間約29.5坪)

潤隆格局上還有一個統一的特點，就是廚房比客廳更靠近落地窗，也就是說外部採光會先照到廚房才會照進客廳，所以採光上可能會有部分被遮擋。對外棟距上，朝南的除了D棟外其他多會被【文心匯】擋住，朝北的則只有A棟會被【雲智匯】擋住，其他都算棟距滿大的。

因為戶數眾多以及剛交屋，我就不一一介紹格局，不過格局圖都附上給需要的人看。格局上多為狹長型，目前亦有在售物件，想看實體空間可以跟我預約時間看房哦。

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社區本身一樓有店面、公設層在2樓，汽車入口設置在「慈濟路」、出口則在「慈雲路」。跟對面的文心匯一樣，比較容易有上班時間卡住的情況。不過畢竟是關埔區，交通就是這樣了。

如果想要有「瓦斯」或是「非開放式廚房」可以考慮看看【竹科悅揚】跟【富春居】，目前2房約1700萬起(111年12月)

四、【竹科潤隆】出租

簡單分享一下目前關埔重劃區的租屋市場。參考目前屋齡新的【竹科悅揚】跟【富春居】，租金上2房約「26000-28000」，算是好租，因為重劃區內新大樓有2房格局的實在不多，舊社區鮮少規劃2房，就算有坪數也較大，相對租金也高。

當然最重要還是想搬離「竹科新手村」的人並不少。

【竹科潤隆】2023年底完工交屋。因為室內坪數與竹科悅揚相似，目前可出租金額約等於【竹科悅揚】，不過等明年交屋潮，我猜會有大量出租需求，一次性大量供給下可能會拉低市場租金價格，可能屆時的租金行情會略低一點，不過明年也會充分反映今年升息的房貸支出，也可能在經濟環境變動下反而租金漲高，只能到時看市場狀況了。(竹科潤隆不管是要買賣還是出租都可以找我台慶小哲哦~) (11301月更新:目前潤隆有不少物件出租稍微拉低一點租金行情)

以下是目前【竹科悅揚】的租金行情(2023年)，當然最主要還是要看房東提供的家具裝潢等。不過潤隆的3房比悅揚的3房主建物小1坪多，多少也會反映在租金上。

2房租金約28000-30000元/月(通常不含管理費)
3房租金約33000-35000元/月(通常不含管理費)

五、【竹科潤隆】交通與機能

「竹科潤隆」座落的地點是關埔重劃區的交通要道-「慈雲路」旁，可快速銜接高速公路或是68快速道路，只要不塞車，不管是市內還是跨縣市都很方便快速 ; 只要塞車，去哪都要有耐心...。當然最大的地點優勢就是離竹科近，那怕是上下班塞車也是可以最快回家的地點之一。

【高速公路】-到國道1新竹交流道開車約3分鐘

【慈雲路】-可銜接慈雲高架道路直接進竹科

【公道五路、快速68道路】-開道公道五路約3分鐘，往來新竹東西很方便。

【光復商圈】-機能便利，餐飲小吃到生活百貨店家都很豐富

【好市多】-新竹大型賣場，消費力驚人，就在悅揚斜對角，走路約5分鐘

本身【竹科潤隆】就有26間店面，有落雨松步道自動彙集附近住戶。附近光是不用跨任何馬路的範圍內就有3大社區、超過2000戶。更不用說未來空橋系統連結，集結附近大樓商城，未來客流不可限量，有人潮就有錢潮下，潤隆的「店面質量」想必不會差。( 社區B1為收費停車場，可供店面來客停車使用)

小困擾是潤隆四面的道路中，埔頂二路、慈雲路是單向道，不管是出門還是回家都要繞一下才能回社區。加上遇到上下班車潮、假日好市多車潮，可能需要多點耐心。

六、【竹科潤隆】學區

【關埔國小】-明星學區，於2018年開始招生就直接總量管制，2022年9月預計會完成高年級校舍。(目前依舊總量管制中110學年度)

【龍山國小】-近百年歷史的古校，也是許多關埔住戶的學區，110學年度解除總量管制。

【光武國中】-關埔重劃區內唯一國中，前些年竹科人大量遷入後，學校的名聲也會越來越好。(目前總量管制中110學年度)

學區上都是明星學區、竹科人的最愛，當然上下接送也方便，我就不贅述了。私立學校、國際學校也都有校車定點接送。

七、【竹科潤隆】實價登錄、價格

很多在地人應該都還記得，竹科潤隆最早期開案的廣告標語是-「小2房588萬起、自備38萬起」，當時的市場定位就是小坪數、低總價。加上友善的付款方式-「2房自備38萬起、3房自備58萬起，訂金到交屋、工程0付款」等交易方式，讓30-40歲的科技新貴更勇於出手。

預售案優付的交易制度在當時的新竹還是少見的。

雖說低總價本身也有打算吸引「投資置產客」的目光，不過建商自己應該也沒想到這個投資的報酬率這麼高……，雖然後面房價直接翻倍漲，但做為大建商還是很負責任地把建案蓋完了，也沒有違約爭議之類的。

2019年當時開案價每坪28萬:

2019成交約25萬
2020年成交約26萬
2021年成交約63萬
2022年-成交約65萬
2024年-市場上目前在售2房開價18XX起、3房25XX起

依照成交價看其實開案價跟一期【竹科悅揚】2017年開案一樣都差不多成交在24-25萬，也就是說當時2017-2020年關埔的房市是沒有太大變化的，所以在當時敢買、敢投資的人在現在能吃到漲幅、享受優渥的報酬我覺得也不意外。

※新竹年輕首購族怎麼買新社區?

新竹首購族群其實可以買的方向很簡單，如果要以「離竹科近」以及「新成屋」為主找房的話，在小坪數建案上我個人有兩個方向建議:

1.如果是「總價比較低」的就往二重埔的【星都匯】找看看

2.如果是「總價比較高」的就是關埔的【竹科悅揚】、【竹科潤隆】、【富春居】

目前竹東二重埔星都匯2房的價格:1000萬上下。(111年11月) (113年1月更新:2房約要1200萬上下)
目前新竹關埔小2房的價格約1700萬上下。(111年11月) (113年1月更新:2房約要1800萬上下)

而如果是很明確「鎖定關埔重劃區全新屋」的買方而言，目前還有【豐邑一綻】以及【惠宇青和】。後兩者單坪價格超過70萬(二手換約)。

目前【竹科潤隆】2房價格18XX起。(111年11月)
目前【豐邑一綻】2房價格20XX起。(111年11月)
目前【惠宇青和】2房價格23XX起。(111年11月)

目前竹科潤隆2、3房都有釋出，要買賣/出租關埔重劃區房子可以聯絡我哦!台慶小哲的LINE

八、小哲的看法

買房首重地點!地點!地點!【竹科潤隆】的地點真的不錯，所以自住投資都可，保值性增值性都還算不錯。不過受限於格局與坪數，如果是很注重「居住空間」的人就不太適合，當然這種人大部分都是會買在外圍區，室內空間可以大、視野風景可以好。不過如果你更加注重「上班的交通時間與學區」，那這與「新竹科學園區」、「關埔國小」、「光武國中」近在咫尺的建案就真的滿適合的。

我自己也曾遇過客戶是天龍人剛來新竹上班，因為已經習慣生活在精華區，所以偏好買在關埔重劃區，但又受限於自備款，那麼「竹科潤隆」與「竹科悅揚」的小坪數規劃就非常適合。

我個人最喜歡潤隆的特點是:「穿過綠園道抵達學校」撇開方便安全等優點，在感性上也的確大大加分，想像一下:「父母牽著小朋友的手，上學途中慢悠悠走過178公尺的綠園道，整條綠園道中各個小朋友與家長分享學校生活的歡笑聲此起彼落，這樣子的上下學時光不管對父母還是小孩都很美好對吧?」甚至就讀光武國中還可以讓小朋友自行上下學，走路不過5分鐘的事，幾年下來對雙薪家庭來說可以省下很多的時間成本。

曾經最為年輕人著想的建案「小坪數低總價+低自備」的特點，僅過4年就已經成為總價1700萬以上的產品，而這樣的產品在如今的新竹也的確「還算是」相對低總價，適合首購族的產品~

參考小哲的實際賣房案例:

本篇小哲會跟大家分享我個人是怎麼幫客戶賣一間房子的，本標的是新竹市區的一間透天，會從最一開始的跟客戶洽談、估價、討論銷售方式，到中間的帶買方看房、告知進度、提供建議等，以至於最後面賣出屋主滿意的價格、售後服務，最終讓買賣雙方、仲介圓滿完成案子的經驗流程。(詳細請點下方文章連結)

→小哲如何賣一間新竹市區的透天【賣房實際案例】

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