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新竹市蛋黃區怎麼買?【關埔重劃區】竹科房價介紹

新竹買房的人最常考慮的新竹重劃區,有新竹市的【關埔重劃區】、【金雅重劃區】,以及竹北的【縣二】、【縣三】、【高鐵】、【華興】、【水瀧】

其中最有名的就是本篇要介紹的「關埔重劃區」。想在新竹買房的人一定要了解本區!

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一、關埔重劃區簡介

【關埔重劃區】是新竹市目前最精華的重劃區,同時也是最貴的區域,臨進竹科、竹北高鐵區、光復商圈等。在道路規劃上算是整齊,當然交通堵塞另當別論。但你可能不知道其實關埔重劃區是「兩個重劃區」合計的統稱。分別是關新路一帶的【關長重劃區】,以及慈雲路兩側的【光埔重劃區】,因位置臨近,各取一字稱為【關埔重劃區】

兩區其實都有各自客群喜歡,因為有蠻明顯的特色差異

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新莊車站往慈雲路方向看去 (圖片來源:豐邑一綻官網)

關長重劃區:

範圍為關東路以南、光復路以北、新莊街以東,總面積約14.13公頃。算是新竹最早期開發的重劃區,目前全都蓋滿了。機能上有新莊火車站、臨近光復路商圈。多數商業以關新路、新莊街為主,舉凡一般小吃店、高級餐廳、速食都有。名字來自於該區土地地段為「關東段」跟「長春段」,各取一字為「關長」。

2021年關新里所得中位數為374萬元,蟬聯五年全國「最富里」前兩名。

重劃區內社區大樓多為10年上下,當然附近也有不少20年以上的老華夏社區。

簡單說就是關新路兩側新大樓,特點是道路規劃整齊,幾乎為住宅區
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光埔重劃區:

範圍為埔頂路以南,慈雲路兩側,面積約44.89公頃。大致上為埔頂一路、龍山東西路、慈祥路、埔頂路圍起來的區域。相比關長重劃區晚幾年開發。商業感會重一點,機能上有好市多、迪卡農等,一樣有銜接光復路商圈。唯值得一提是離變電所比較近。名字來自於該區土地地段為「光武段」跟「埔頂段」,各取一字為「光埔」。

重劃區內社區大樓多為8年上下,整體大概比關長區年輕2-3年,幾乎沒有老社區。

簡單來說就是慈雲路兩側新大樓及變電所那區新大樓,特點是有含一些商業區。

關長發展較早,面積沒有光埔大,相對來說較為成熟,光埔則較慢發展且有商業區、有變電所,因此大多數人比起光埔區更喜歡關長重劃區。

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光埔變電所那區比較偏住宅

不過一般我們實在不會特別區分「關長區」跟「光埔區」,所以下面我也是以「關埔重劃區」做整體介紹。

我個人比較喜歡這樣直白的區分關埔重劃區。「慈雲路以東」、「慈雲路以西」、「關新路兩側」
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藍色是關長區、紅色是光埔區,合起來為關埔重劃區
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【慈雲路以西】

也就是「慈雲路」跟「慈祥路」之間,這邊道路規劃整齊,都為住宅區。平常除了星期二五的慈雲夜市外,非住在本區的人幾乎不會來到本區。因此平常白天就是安安靜靜,頂多旁邊「光復路一段576巷」跟「埔頂路」有幾間科技公司(德安園區、南山創新大樓等)會有上班族經過本區。

本範圍建案:

  • 富宇建設:【富宇權峰】【悅讀四季】【東方明珠】
  • 昌益建設:【夢想市】【橘園】【自由曲線】【大塊藍山】
  • 惠宇建設:【惠宇青雲】【惠宇雲品】【惠宇謙品】
  • 寶佳建設:【菁英典藏】【新巢代】
  • 豐邑建設:【晴空匯】、富旺建設【愛凡斯】、百奕建設【百奕富御】、日新開發【龍山朵夫】、新家華建設【致家人】

【慈雲路以東】

「慈雲路」到「埔頂一路」圍成的區域。住商混和,其中「慈濟路」以西是商業區、以東是住宅區。商業區有好市多、迪卡農、星巴克、YYSPORT、健身工廠等。也因為有這幾個商場所以假日滿多非居住在本區的「遊客」,整個區域比較有「商業感」

本範圍建案:

  • 寶家集團:【雲崗】【城市光譜】【創遊美人】【佳泰御景】【十禮敬安】【興世代
  • 惠宇建設:【 惠宇天晴】【惠宇青和】
  • 豐邑建設:【相對論】【進化論】【文心匯】【雲智匯】
  • 富宇建設:【夏川里美】【富宇雲悅】【富宇雲鼎】【富宇九如】【富宇六藝】【富春居】
  • 日新開發:【悠森朵夫】【光武朵夫】
  • 興富發建設:【竹科潤隆】竹科悅揚
  • 亞哥建設【亞哥靜界】、德鑫建設【東方文華】、親家建設【親家Q1】、坤山建設【坤山上謙】、昌禾建設【昌禾世界島

【關新路兩側】:

關新路本身機能不錯、店家臨立,又快速銜接「光復路商圈」、「新莊街」。所以生活機能比起上述兩者可能更加完善。

本範圍建案:

  • 豐邑建設: 【豐邑一第】【豐邑一極】【新竹一號】【豐邑一綻】
  • 富宇建設:【富宇君鼎】
  • 喬立建設:【喬立有容】【喬立悅容】
  • 椰林建設:【椰林敦峰】【椰林太謙】
  • 昌益建設:【大塊拿鐵】【大塊曼特寧】【北歐】【丹麥】【芬蘭】【藍海】【月影】
  • 美麗華建設:【東京六本木】【新東京】【東京中城】
  • 昌禾建設【昌禾原創】、中陽建設【樓擇院】、親家建設【親家Q-est】、星碩建設【星河麗】、利豐建設【利豐賦居】、 利天建設【築科湛】
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圖片來源:竹科管理局

二、關埔重劃區機能

食:除了連鎖的麥當勞、爭鮮等知名餐飲業外,新莊街、長春街、光復路亦有許多小餐飲店,全在車程10分鐘內。

知名商場有好市多、迪卡農、星巴克、寶雅等。

附近還有知名的關東橋市場、TIGER複合運動館、健身工廠、慈雲夜市等。

機能我就不多贅言,總之就是完善!

小提醒:如果有連假日或是颱風天,來【COSTCO好市多】採購的車潮會有很多,排隊停車請先從「慈雲路」轉進「埔頂一路」後沿著「慈濟路」-「埔頂二路」-「慈雲路」排隊才能抵達停車場入口,請大家要好好排隊哦。排隊過程中也不忘要禮讓附近社區大樓的停車場出入口。
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生活採買都很方便

三、關埔重劃區-教育(學區)

關埔重劃區內【國小學區】有:

  • 關東國小:學生數1800人(110學年),校舍面積3000坪。
  • 關埔國小:學生數1200人(110學年),校舍面積3000坪。(預計111年9月啟用五六年級校舍)(總量管制中)
  • 龍山國小:學生數1600人(110學年),校舍面積3500坪。
國小學區請參考111學年度小學新竹市學區劃分表

關埔重劃區內【國中學區】有:

  • 光武國中:1175人(110學年),校舍面積8000坪。(總量管制中)
  • 新科國中:413人(110學年),校舍面積2800坪。
  • 建功國中:1200人(110學年),校舍面積8400坪。(含高中)
國中學區請參考111學年度中學新竹市學區劃分表

如果是為了特定學區來決定買房的地點,那就要稍微做功課一下囉,買了房子結果不是想要的學區就尷尬了。

先不論總量管制問題,學區本身是會逐年調整的,同地址今年跟明年學區可能就會不一樣,所以以上資訊僅供參考。還是以學校、政府公告為主,相關資訊可以看新竹市教育網哦。

關埔國小目前學生人數為1200人,低中年級校舍已開始使用。高年級校舍興建中,預計總可容納1700位學生光武國中、建功高中國中部也預計會增設校舍,總預計新增47間教室

重劃區內地點最完美的學區是「關埔國小」+「光武國中」,兩校就在隔壁而已,對於有兩寶的家長來說接送也方便很多。而且大多數有這兩學區的社區都離學校很近,走路上學是絕對沒問題的。

不過其實每個學區基本上都是可以走路就到的距離,我覺得這也算是關埔重劃區的特點-「學區就在重劃區內」。相比之下,像是金雅重劃區內就沒有學校,離學區就真的有點遠了。

也就是說,在教育上,關埔重劃區是很不錯的,不管是學區風評好壞、距離遠近,都很好。學生容納數量問題也逐年顯著改善中。

四、關埔重劃區-公園設施

  • 日光公園(關新公園):關新路上唯一公園,假日小朋友放電之處,占地3000坪。
  • 龍山公園:龍山西路上,佔地不大,但有完整兒童遊樂設施,附近社區眾多,也是頗為熱門。
  • 關埔公園:埔頂一路上,佳泰御景旁,也是附近社區放小孩之處,算是小公園。

全國各縣市出生率中新竹市為第五高,其中多為竹科夫妻們,因此關埔重劃區的小朋友非常多,假日總要帶著孩子們到處放風,消耗電量,公園就是一個CP值最高的地方。

關埔重劃區的公園中最具特色就屬日光公園(關新公園)了,占地3000坪,除了有小朋友們最愛的溜滑梯外,節日也經常有活動。連平日傍晚下課時間也是人滿為患哦。

為什麼關埔重劃區這麼宜住,有哪些特點?

  • 規劃完的道路多為15米寬以上,主要道路20、30米
  • 規定每6公尺內要有一棵行道樹、每18公尺內要有灌木叢
  • 所有社區大樓鄰路都有退縮做無遮掩人行道。人行道+騎樓約8米寬
  • 人行道上無規畫機車停車格
  • 社區大樓僅占重劃區62%,其餘皆為公共設施(學校、停車場、公園等)
  • 住宅區不得設置網咖
  • 各社區面積不得低於2000平方公尺。
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關埔重劃區內大多道路幾乎都有美觀設計哦

五、關埔重劃區交通路線

關埔區在新竹市偏東邊的位置。往北跨過頭前溪就是竹北最精華的區域-縣二區。往東是竹東竹中口,往西為建功商圈,往南就是竹科。

整體交通上

  • 往東西向有「公道五」、「68快速道路」可以銜接,直達南寮、竹東都沒問題。
  • 往北過「經國大橋」也可以快速抵達竹北精華地段也是竹北未來的商業中心。
  • 往南經過竹科可以到寶山中心-雙溪。
  • 跨縣市移動也有高速公路、火車站。
  • 小範圍移動有光復路,可以到清大夜市、市區。公車也算是充足
關埔區內重要道路-關x路、埔頂x路、慈x路、龍山x路、...如果在找房看到某社區大樓坐落在這幾條路就表示是在關埔這帶。多看幾次有印象後就可以快速判斷哪些社區大樓是在關埔重劃區這裡了,可以加速你找房的時間哦。

公車上,主要兩大路線,走【光復路】以及走【埔頂路】。

  • 【52】新竹市政府-新莊車站(經好市多、建功高中、愛買、馬偕醫院、巨城百貨等)
  • 【藍一區間車】新竹火車站-竹中口(經關東橋、光武國中、清大、馬偕、新竹高商、東門國小等)
  • 【5608】新竹-下公館(經光復路延站、二重埔、四重埔、竹東、下公館)
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六、重劃區內重大建設+公共設施

「目前」關埔重劃區已有的重要設施

  • 【新竹一次變電所】-慈雲路與龍山西路交界處,慈雲夜市旁邊,關埔重劃區內最大「嫌惡設施」
  • 【慈雲路高架橋】-南起新竹科學園區大門,北接經國大橋。為關埔重要道路之一。
  • 【慈雲路停車場】-近期全新整理完工,關埔重劃區內最大停車場。
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未來「可能」會有的重大建設:

  • 【慈雲路空橋系統】-優先以跨慈雲路及埔頂三路的四座空橋銜接四處大樓(潤隆、文心匯、夢想市、東方明珠),以方便通學為主。
  • 【輕軌】-關埔內至少「新莊車站」會有一停靠站。
  • 關埔二期-「埔頂路」預計擴寬至30米
  • 關埔二期-「慈祥路」預計延伸至公道五路
  • 關埔二期-「慈濟路」預計延伸至公道五路
關埔的空橋計畫從最初慈雲路在蓋建案時就已經先規劃好了所以慈雲路兩側的建案跟慈濟路以西的建案都有預留2樓空橋空間(含好市多、迪卡農),目前預計先把「埔頂三路」的空橋做起來讓就讀關埔國小、光武國中的學生上下學更方便。未來再慢慢補齊其他空橋,活化整個商業區效益,這也是大部分關埔住戶所期待的建設,預估可以降低不少車流量。
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確定「未來」會有的重大設施

我什麼也不敢確定…(誤)

未來可期的就是關埔二期,可開發面積比關埔一期多40% ,範圍是國道一號以南、 公道五路埔頂路關東路以北、外加有關埔輕軌的交通規劃跟公道五轉運站及一定比例的商業區。

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時間尚未確定,至少5年後才有可能有建案開案。我想屆時規畫好後,價格絕不是現在這樣,因為大家都喜歡新的建案、新的重劃區、更願意用更高價格去買,建商開賣價相信也不會手軟小。

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新莊車站前面綠油油這塊就是關埔二期預定地囉 (圖片來源:豐邑一綻官網)

其實關埔重劃區已經算是很成熟的區域,在建設上也只剩下兩個題材:【空橋系統】跟【輕軌】,未來應該是沒有其他題材可以期待了。

開發完全的重劃區好處就是,不會有什麼工程施作,住在關埔區的你很快可以享受一個沒有工程空氣汙染、噪音、工程擋道的重劃區了。「竹科潤隆」今年會完工,「豐邑一綻」、「惠宇青和」估計後年會完工。最新的「好市多富宇建設」雖尚未開案,不過我抓應該也是3年內完工。【空橋系統】應該是確定會蓋,預計工程時間1年。(更新:富宇好市多案已開案-【富宇天雋】)

我大膽猜測「2026年」後關埔重劃區就沒有大型工程車、砂石車! (我是這樣希望啦)

七、重要臨近區介紹

【光復路商圈】-泛指整條光復路一段與光復路二段,整條路都是滿滿的店家。餐飲業、生活百貨行居多,也是關埔居民主要攝食區域

【新竹科學園區】-關埔居民主要從業地點,面積686公傾,入駐公司400家以上,就業人口超過16萬人。其中積體電路產業占竹科產值7成。

金山街商圈】-號稱竹科租屋新手村,自成一體,人口眾多,機能完整,光便利商店就有「7間」。

竹中口區域】-泛指「竹中火車站」區域,臨關埔重劃區東邊,多為老舊住宅,穿插少數新大樓社區,光復路商圈機能延續至此區域。

【建功清大商圈】-臨關埔重劃區西邊,為建功高中、清大夜市商圈,熱鬧無比,為學生宵夜進食區

八、關埔重劃區價格演變

2015-2017年: 中古屋一坪約23-30萬,2015【新東京】開案成交價約32-34萬

2018-2020年:中古屋一坪約28-35萬,2019【竹科潤隆】開案成交價約26-27萬

2021-2022年:中古屋一坪約40-60萬,2022【惠宇青和】開案成交價約60萬

關埔從最一開始的建案到最新的【惠宇青和】社區,開案價也從10萬初到現在60萬每坪。一開始重劃區內還是空空的,連新莊車站都還沒有,慢慢建案陸續開案,價格都還算正常的成長,每年大概漲2-3萬。直到近兩年整個關埔區開始蓋滿,成交數量從2019年後開始急遽下跌,沒有什麼建地開案,供給需求開始不穩定。

但台灣科技業依然蓬勃發展,竹科工程師年薪、人數逐年增加,需求遠大於供給下。價格就漲的飛快,這兩年經常時不時就看到某社區創新高價。再到今年的政策與大環境下,屋主更加惜售,中古屋釋出也嚴重匱乏,科技業卻依然大好,不斷加深關埔區需求量與供給量的差異,因此成交價也越急速升高,賣方越來越不管實價登錄價格。

街坊傳言:2年前在關埔買的房子,現在大多都漲一倍了。

不過近期,受到「國際普遍升息」以及「政府打房政策」、「關埔已急漲不少」等要素下,買氣明顯減少。即將邁入2022下半年,之後關埔區走勢,值得觀察

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樂居網實價登錄

依照目前2022年5/31有呈現的實價登陸,關埔成屋最高已經有60萬囉。但是我們都知道實價登錄大概會落後2-3個月。目前就我所知,近期已經有成交到XX了。現在有釋出還在賣的10年內社區則已經開到57-60初了,賣不賣得掉我不知道,我只知道關埔區還是很多人唯一願意買的區域。(如果想知道最新成交價可以聯絡我哦)

竹科管理局統計,2021年1月竹科就業人口為15.7萬人,2022年1月則為16.5萬人,整體去年增加8000人。(資料來源:政府資料開放平台)(更新:2022年上半年竹科就業人口已達16.8萬人)
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關埔最後一塊地,迪卡農旁 -富宇好市多案(已經開案-富宇天雋)
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九、關埔重劃區怎麼買

如果經過以上重劃區介紹、價格參考,你是希望要買在關埔重劃區,那我這邊給你幾個參考依據。

|屋齡20年以上的華夏公寓,多為3-4房規劃,總價1500萬內有機會可以買到

  • 缺點:可能沒平面車位、可能沒警衛、可能要爬樓梯、貸款成數可能不會高、鮮少2房格局、未來不易脫手
  • 優點:便宜、低公設比、坪數普遍都算大。管理費便宜

|屋齡5-12年的電梯大樓,多為3-4房規劃。總價2000-2500萬可以買到(3房)。

  • 缺點:不算是新成屋、有明顯使用痕跡、鮮少2房格局
  • 優點:算是不舊的新社區大樓,通常管理完善,室內坪數大、有4房格局規劃

|屋齡0-5年內新成屋或預售屋,多為2-3房規劃。價格幾乎為全新竹最高。總價1700萬起(2房)。

  • 缺點:目前本區預售屋幾乎都二手,需要換約,自備款高。坪數小、公設比高、管理費高
  • 優點:新房子,完善管理組織、與中古屋有明顯屋齡差距。

換句話說,如果預算抓1500萬,你大概就是只能買到20年以上中古屋,如果不能接受這屋齡,那就直接換其他區域。

如果預算抓2000萬,你可以買到【中古屋】、【2房新成屋】。

如果預算抓2500萬,【2房新成屋、預售屋】沒問題、【3房新成屋】大部分可以。

如果想買新成屋4房或是大坪數3房,基本2800萬起。

關埔重劃區這帶有個特性,要嘛就是屋齡12年內的新社區,要嘛就是屋齡22年以上的老華夏,很少看到有現在屋齡介於13年到21年間的。中間大概有10年左右的空窗期,沒有蓋什麼建案。
屋齡2房3房4房
預售屋1700-2000(小坪數)2300-2800(小坪數)
新古屋(5年以下)1800-20002600-3200
中古屋(10年以下)1700-20002500-3200(大坪數)2800-3900(大坪數)
中古屋(20年以上)1200-1500(大坪數)1500-1900(大坪數)
此為小哲以目前2022年5月個人判斷,各房坪數、車位都不一致,所以僅供參考

因為每一個物件的坪數、樓層、屋齡、車位都不一樣,只是寫個大概範圍,可以有點概念,具體細節還是建議洽詢小哲,才會清楚哦~

註1:關埔重劃區現在都是建議貸款只能保守抓成交價的7成。請用自備款需要2.5-3成的角度去計算預算空間。
註2: 預售屋換約的自備款目前有開案的【豐邑一綻】、【惠宇青和】,基本自備款都是開價的3成起。【潤隆】則是要開價一半。

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當然如果是面公園、有視野的就會比較高價哦

十、結論

總而言之,只要記住關埔重劃區「5大最」

離竹科「最近」的區域、

新竹最精華「最貴」的區域

全台所得「最高」的區域

最難」買到的區域

台慶小哲「最常出沒」的區域。(路上遇到我,不訪跟我打個招呼哦~)

希望本篇能讓您大概了解關埔重劃區,其實關埔重劃區以前的資訊並不重要,真正重要的是關埔重劃區的「現在」跟「未來」。

經過以上詳細介紹分析,你就會知道關埔重劃區不僅僅只是因為離竹科近就這麼高價。它還有完整的機能、教育、公共設施及地點優勢。這些都是支撐關埔現在價格如此之高的原因。我想也是之後不太會跌的支撐點。未來本區還會有更豐富的內容,像是交通建設、商店。

看完這篇如果有人問你為什麼關埔重劃區這麼貴,不要在只說因為是位於竹科大門囉~(雖然這的確是最根本因素)

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小哲的宗旨就是,我花時間幫消費者省時間,如果你也厭倦了每天看591的房子,深怕錯過什麼好物件。花了那麼多時間,不如直接聯繫我,我幫你每天注意最新上架物件,我幫你篩選物件,詳細提供物件資訊!

我的門市就在關埔重劃區,如果想要買賣本區物件可以找我!

對關埔重劃區有什麼想法 也歡迎跟我說哦~

參考小哲的實際賣房案例:

本篇小哲會跟大家分享我個人是怎麼幫客戶賣一間房子的,本標的是新竹市區的一間透天,會從最一開始的跟客戶洽談、估價、討論銷售方式,到中間的帶買方看房、告知進度、提供建議等,以至於最後面賣出屋主滿意的價格、售後服務,最終讓買賣雙方、仲介圓滿完成案子的經驗流程。(詳細請點下方文章連結)

→小哲如何賣一間新竹市區的透天【賣房實際案例】

台慶小哲的聯絡方式:

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我是台慶小哲,我把我自己的專業跟經驗揭露出來。雖然我不是最專業,但我會公開我所知道的,讓客戶自己選擇要不要找我服務,讓我與客戶之間盡量減少「資訊不透明」。 #房仲也要實價登錄 #覺得有收穫請幫我FB粉絲團按讚

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新竹、竹北買房

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中古屋、新成屋、預售屋 這3種差異在哪? 哪種適合你? 先了解三種的差異與特色,更能在買房之前有明確的方向。(本文為個人分享 僅供參考) 一、中古屋、新成屋、預售屋的定義 【中古屋】:已經成屋,並有人

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