關埔重劃區-【竹科悅揚】社區格局介紹

【竹科悅揚】關埔指標型建案，位於關埔重劃區中心點，好市多斜對面、迪卡農對面、星巴克對面。是關埔區目前戶數最多、基地面積最大的社區。2021年交屋，也是關埔重劃區少數新成屋之一。主打2房與3房小坪數規劃，定位為「低總價建案」，雖然現在關埔已經漲翻天了，但依然是目前區域內相對低總價的新社區。

【一句話介紹竹科悅揚】:四面臨路的超大型社區，小坪數規劃適合年輕首購族、置產出租客。主力為小2房與小3房格局，在房價高漲的時代對於年輕竹科人顯的友善。也是關埔區新大樓中少數有規劃「2房」的社區，不管是「年輕人自住」還是「置產出租」都非常合適。

一、【竹科悅揚】基本簡介

• 基地位置:慈濟路、埔頂二路、占梅路、埔頂一路圍稱的長方型區域
• 基地面積:4064坪
• 樓層規劃：地上24層 地下4層，共計5大棟，每層8-10戶
• 總戶數：952戶、28店面、1商場(現為健身工廠)
• 主力坪數：2房24-25坪、3房37-38坪
• 公設比: 34%
• 格局規劃: 2房、3房
• 土地使用分區: 第二種商業區
• 開發建商:興富發建設、全球人壽
• 交屋時間: 2018開賣、2021年完工
• 坡道平面車位
• 廚房「有」天然氣
• 公設:接待大廳、交誼廳、會議室、閱覽室、健身房、中庭花園、游泳池、SPA、電影院、視聽中心、宴會廳、遊戲室、垃圾集中處
• 學區:關埔國小、龍山國小、光武國中

二、【竹科悅揚】建案介紹、特色

竹科悅揚社區總共「952戶」，是目前關埔重劃區成屋中戶數最多的社區，未來會有更多戶的是隔壁同樣為興富發建設的「竹科潤隆」。悅揚當初2018年開賣的時候主打小坪數低總價，所以社區約有66%是2房格局，33%是3房格局，不過坪數都不大。當初建商設想是盡量把坪數壓低，總價也可以跟著壓低，建案定位在「竹科的年輕首購族」，及「低門檻置產族群」。

本社區的2房出租效率也很高，根本原因還是關埔區早期的社區因應當時的市場需求，都是規劃3房或以上的格局，因此許多年輕工程師、情侶想租電梯大樓的選擇性非常少，可以說2房釋出幾乎只有「竹科悅揚」跟隔壁的「富春居」。而悅揚的三房因為是小坪數，對於一定要3隔間的小家庭來說也是相對不錯的選擇，早期目前屋齡約6-10年的社區大樓3房的坪數都相對較大，租金也會比較高。

所以基本上悅揚的2房3房都很好出租，目前租屋市場上關埔區其實也是供不應求。許多不喜歡住在「金山街」的人都在等釋出。(有房要出租可以找我哦!)

竹科悅揚特點

• 關埔重劃區內，基地面積最大、戶數最多的社區

• 關埔重劃區內，首個主力為小2房的社區，規劃的坪數之小為關埔區先例。(室內不含陽台僅14坪多、3房僅21-22坪)

• 有大型賣場空間，目前為知名連鎖健身房-「健身工廠」進駐

• 目前關埔成屋中僅有「竹科悅揚」跟「富春居」有2房規劃，供給量少所以非常好出租( 2房約25000/月、3房約32000/月)(更新:112年2房約28000上下、3房約33000上下)

• 位於空橋範圍內，屋齡(1-2年)比起附近社區有顯著差異(多為6-7年)，且位於關埔商業區中心

三、【竹科悅揚】格局介紹

竹科悅揚總計有ABCDE五大棟，AB棟相連有一個獨立大廳，CDE棟相連也有一個獨立大廳

【AB棟】:

AB棟一二樓為商場與店面規劃，3樓是悅揚的豐富公設空間。住戶層每層8戶，共用3部電梯。其中

2房格局有兩種，3房僅有一種，面向又分為朝北跟朝南

• 面北:朝中庭，棟距算很寬，雖無視野，但採光清楚，通風性佳。
• 面南:面埔頂二路，面潤隆社區，棟距也高，潤隆完工後會遮擋視野，但採光清楚，通風性佳。

雖說棟距高，但因為兩房格局的客廳窗戶其實並不大，所以倒也沒什麼差。

【CDE棟】:

CD棟每層9戶、E棟每層10戶，皆為3部電梯。

2房格局有兩種各自又分為朝南跟北，3房也有兩種(長方形跟正方形)，面向又分為朝東跟朝西

悅揚格局上因為是成屋，有喜歡實際看看現場就會知道，就不多著墨囉

格局特點

• 2房的客廳採光面都被廚房給檔到大半，所以只有一扇小窗戶會有採光進客廳!

• 雖然空間不大但在廚房規劃上還是採用非開放式廚房，油煙不會亂飄。

• 有天然氣，對比隔壁的同建商竹科潤隆就沒有天然氣

• 2房衛浴皆無開窗、3房衛浴僅主臥衛浴開窗

• 關埔重劃區大樓密集，悅揚目前僅面好市多的戶型有一點視野，其他面向幾乎都被其他社區大樓檔住。

• 悅揚「小三房」室內設計參考案例-水設室內設計

四、【竹科悅揚】店面介紹

因為悅揚店面數滿多的，且還有滿大部分都還沒使用，所以特別針對本區社區店面提供一點想法，圍繞社區四面總計28個店面，有大有小。

目前有在使用的店面僅有朝內的「痞食維根Peacevegan全植物漢堡」、慈濟路上2022年才開的連鎖麵包店「Seed Bakery 麵包籽」，以及埔頂二路的兩家房仲店面。

雖說都臨路，店面效益應該不錯，但可惜因為是重劃區，馬路街廓也都規畫過，基本上幾乎沒有辦法臨停汽車，只有機車格比較親民，平常也只有傍晚下班後或是假日會有附近住戶在散步遛狗。整體店面效益還沒出來，對比關新路，馬路兩側幾乎都是停車格，汽機車要停車採買都很方便，人行道雖然沒有慈濟路寬，但是機車也都直接騎在人行道上停放，整個店面的方便性就大增。

對店面有需求的業種來說，小哲最常遇到的就是補教業、托嬰等相關行業來問。有的考慮買、有的只想租，關埔這塊兒童、托嬰相關的市場大，大家都知道，可惜受限於相關立案法規，能符合規定立案的店面真的不多。

悅揚的店面，主要結構是1樓挑高6.7米(可做夾層)+2樓4.2米樓高且銜接空橋。在使用空間上都算滿大的，可以好好規劃。臨路推縮十米的商店街廓，友善的人行道空間很適合吸引散步客群。

28間店面都不太一樣，有的有電梯有的沒有，有的面寬但淺、有的面窄但深。不過大多都有銜接到空橋。

四面臨路的店面相比之下，我個人認為【面慈濟路】的店家比較有流量。

• 主要原因是悅揚對面的世界島有一間便利商店，目前附近的【富春居】【世界島】【竹科悅揚】【坤山上謙】【惠宇雲鼎】這幾個社區總計超過2000戶都是去世界島的7-11採買(貨櫃也經常爆滿)。因為地點就在慈濟路店家的對面，所以曝光度會比較高。

• 第二個原因是悅揚CDE棟的大廳位置也離慈濟路比較近。

• 第三個原因是慈濟路為20米雙向道，且距離較長，另外兩面「埔頂一路」跟「埔頂二路」的距離較短，一般經過者比較不會留意店面。

店面未來性:

不過非慈濟路的店面也是很有價值的，社區店面主要吸引的就是該社區住戶的消費，悅揚戶數多加上空橋完善後，各個社區都可以相互直達，配合2樓的櫥窗，不管是不是臨路、單向道也沒差了。只要商店的名聲有出來，空橋附近串聯的【七大社區】超過3000戶都可以很輕易的從自己家走來消費。

可以想像未來只要假日就會有許多住戶就會沿著空橋散步(事實上我現在的確經常看到傍晚會有許多附近住戶沿著各社區散散步，因為各社區的人行道都規劃的很友善，有時看到老夫老妻還這樣晚上來散散步，怡然自得，真的是很羨慕呢)

真正店面效益出來還是要等空橋系統實際建構出來，把附近社區與學校、商場全部銜接起來時，才會發揮出真正的綜效，當然這也是當初最一開始買店面的置產客所期待的，雖然中間有小變故(差點改成地下道…)，但目前來看真的蓋空橋的機率還是滿高的，值得期待。如果很看好位於竹科大門的關埔重劃區跟未來關二、捷運等，那置產一間關埔重劃區的店面，傳家3代! 值得好好考慮哦。

考慮買一間關埔的店面置產、傳承三代嗎? 想創造穩定的現金流嗎? 可以與小哲聊聊哦

五、【竹科悅揚】交通與機能

「竹科悅揚」座落的地點算是關埔重劃區的中心點，旁邊就是好市多賣場跟迪卡農。交通上也靠近慈雲路口，可快速銜接高速公路或是68快速道路，只要不塞車，不管是市內還是跨縣市都很方便快速。只要塞車，去哪都要有耐心...。當然最大的地點優勢就是離竹科近，那怕是上下班塞車也是可以最快回家的地點之一。

【高速公路】-到國道1新竹交流道開車約3分鐘

【慈雲路】-可銜接慈雲高架道路直接進竹科

【公道五路、快速68道路】-開道公道五路約3分鐘，往來新竹東西很方便。

【光復商圈】-機能便利，餐飲小吃到生活百貨店家都很豐富

【好市多】-新竹大型賣場，消費力驚人，就在悅揚斜對角，走路約5分鐘

竹科悅揚四面都臨路，因此適逢節假日車潮眾多時，交通也會比較壅塞。悅揚一般住戶的車道出入口都在「埔頂一路」，商場出入口則在慈濟路。颱風前或是好市多有活動時，常會有車朝排隊等入場，排隊路線剛好圍繞悅揚一圈，多少會造成住戶不方便。(排隊車輛也請留意悅揚的車道出入口還是要空出來哦)

目前埔頂一路跟埔頂二路是15米單向道，慈濟路是20米雙向道，原占梅路也是15米單向道近期已改為雙向道。(2022年6月)

六、【竹科悅揚】學區

【關埔國小】-明星學區，於2018年開始招生就直接總量管制，2022年9月會完成高年級校舍。(目前依舊總量管制中110學年度)

【龍山國小】-近百年歷史的古校，也是許多關埔住戶的學區，110學年度解除總量管制。

【光武國中】-關埔重劃區內唯一國中，前些年竹科人大量遷入後，學校的名聲也會越來越好。(目前總量管制中110學年度)

學區上都是明星學區、竹科人的最愛，當然上下接送也方便，我就不贅述了。私立學校、國際學校也都有校車定點接送。

七、竹科悅揚實價登錄

稍微介紹一下悅揚當初開案的價格，2018年開案預售價每坪約24萬，廣告主打「618萬」起，當時新竹有許多建案開案，加上是關埔首個主打小坪數的建案，許多人當下並不看好，加上戶數多，因此直到2019年才接近完銷。2020年換約價格成交約在32萬，2021年交屋後則成交價從年初的32萬到年底的57萬，2021年真的是新竹房價噴飛的一年。加上悅揚的小坪數規劃在房價高漲時期反而非常有吸引力，2022年也繼續向上，持續創新高直到撰寫本篇時實價登錄最高已經到67萬。(2022年4月)

• 2018年:單坪成交約24-26萬，最低618萬起
• 2019年:單坪成交約25-27萬
• 2020年:單坪成交約27-32萬
• 2021年:交屋後單坪成交從年初32萬-年中45萬-年末57萬
• 2022年:單坪成交約55-67萬，目前最新成交紀錄4月已成交到驚人的每坪「67萬」(成交價1780萬)
• 2023年:單坪約在61-63萬，算是已經站穩6字頭了

最近成交價1780萬，如果以最初成本價775萬算起，可以說是漲到2倍，用去年同期成交價1200萬(2021/04)算的話年增率則為50%。要知道悅揚屋齡還不到2年，當初有申請寬限期的屋主到現在可是半毛房貸都還沒繳，最初自備款2成，很多人可能從口袋掏出「不到200萬現金」就買了悅揚，然後現在市價1700萬…。

【小哲的幻想奇遇記】:小哲於2018年用700萬買了悅揚2房，現在2022年以1700萬賣出，價差是1000萬，扣掉房地合一稅45%，那小哲實際「賺到550萬」。如果等到2023年一樣1700萬賣出，房地合一稅降為35%，那小哲實際「賺到650萬」。可是如果明年景氣大幅下修、升息資金縮表、黑天鵝事件，只能用1400萬賣出(2021年房市暴漲前的價格)，那扣掉房地合一稅35%，小哲「只能賺到450萬」。

小哲:「好煩惱要不要現在賣...」

目前悅揚的需求者還是多為竹科首購族、年輕人，當然以這兩年關埔的漲幅，其實年輕首購族大多都已無力負擔高額的自備款，逐漸被排擠到北區、竹東、香山等。但終究還是有部分年輕首購族有家人的支持，加上對精華區的堅持，以及對上班交通時間的慘痛經驗，而決定非關埔不買。這樣的情況下目前關埔區2房也僅有【竹科悅揚】、【富春居】、【竹科潤隆】、【豐邑一綻】、【惠宇青和】可以選擇。

如果你想買關埔重劃區的2房，上述5個建案不知道怎麼選，可以聯絡我給你建議哦!!

八、小哲的看法

因為我任職的台慶店面就在「竹科悅揚」對面，每天看社區人進進出出也看出一點想法了。雖沒有任何客觀數據，但就我觀察幾乎都是年輕人，來找我指定要買悅揚的客戶也幾乎是年輕人，有的雖然年輕但因為是情侶或是夫妻，雙薪收入倒也負荷的了悅揚的價格，有的是台北人已經習慣住在精華區，也有的是長輩不願意孩子每天上下班塞車太累，所以協助小孩買房。

不管什麼背景工作，「悅揚」、「富春居」已經是唯二關埔區可看實體屋的兩房社區。 不過富春居住宅只有300多戶比起悅揚少了2/3戶，所以實際上還是選擇悅揚的機會比較大。

當然從開案到今日，依然有些人嫌格局爛、有的人覺得單層戶數多、更多的人抱怨空間小。但事實的確是「竹科悅揚」依舊很搶手，根本原因還是在「總價」跟「地點」。

小兩房、小三房不管單價如何，總價就是比較低! 哪怕覺得單價高不划算，但受限於總價還是只有這社區可以選!!

未來還會有「竹科潤隆」完工釋出大量2房，但以關埔區總量來看，2房的的供給還是很稀少，尤其是在現在房價高漲的時期更是顯得可貴。所以我認為悅揚的保值性非常好。竹科持續擴廠、持續招募新血，這些工程師不管要買還是要租都會是2房、小3房的剛性需求者。

悅揚除了剛性自住需求大外，也非常好出租，基本上要出租大概1個月內都租的掉(2房約28000、3房約33000)，原因也是如上述所說，物以稀為貴。(如果有悅揚要出租可以找我幫你租哦)

結論:

加上未來還有空橋、關二、捷運的題材，不管是自住還是投資置產，竹科悅揚都是不錯的選擇。唯獨以投資角度，現在的關埔區基期相較竹北的確高了一點。

FOR自住者:悅揚最大的優點就是地段，賣的就是地段，缺點則是格局跟坪數。如果是對上班交通距離、時間很重視的、對於道路街廓規劃很重視的，那就很適合買竹科悅揚!

同場加映:

2018年【竹科悅揚】開案的廣告宣傳片

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