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何謂地價稅? 9/22前申請地價稅自用住宅優惠

【一分鐘看重點】9/22前可以申請地價稅自用住宅優惠,基本上相當於原地價稅賦直接打2折,非常有感! 只須滿足三個條件: 1.有設戶籍 2.非營業出租 3.真的有居住,就可以以線上申請自用住宅優惠,要注意的是必須在每年 9/22 前申請並通過才能適用於當年度地價稅,而且只要申請一次後每年都適用。只想看重點可以直接點擊目錄到【三、 地價稅自用住宅優惠稅率 】。

一、何謂地價稅

  • 地價稅乃對土地之未改良價值,即土地原始價格或素地地價課徵之稅,而使土地逐年所生之天然地租以賦稅方式收歸公有,以達「地租社會化」之目的。(新竹縣政府)

總之地價稅就是跟土地價值相關的地方稅賦,通常依據地方公告地價去計算地價稅,一般來說第土地價值會隨時間成長,因此地價稅每幾年都會增加,也因為是以土地價值去計算,所以同地段土地持有越大者繳越多,土地持有越小者則繳越少,因此同地段的透天地價稅會比電梯大樓高很多。

舉例:新竹縣竹北某地段公告地價為2800,A透天建坪80坪,地坪40坪(132平方公尺),該透天地價稅為2800×132×10‰ =3696元,另同地段B電梯大樓建坪也為80坪,但地坪只有10坪(33平方公尺),該電梯大樓地價稅為2800×33×10‰ =924元,同樣建坪卻與A透天差了3倍的地價稅賦。不過其實一般民眾也不需要特別去計算金額,反正每年11月收到地方政府稅務局的地價稅繳款書上面都會有計載要繳多少地價稅金額。

地價稅試算

這邊列舉新竹縣市的線上試算網站,基本上各縣市都有地方政府稅務局線上試算:

不過要使用線上試算前必須要先知道自己房子位於什麼地段、什麼地號,可以看房屋所有權狀 <延伸閱讀: 建號與地號的差別、如何查地號與建號>

一般線上試算後的金額打八折才會是你11月收到的地價稅繳款單的金額。(想知道原因的可以上網查: 「申報地價跟公告地價差別」)

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二、地價稅怎麼繳、何時繳?

· 地價稅誰要繳?

每年8/31日當天,該土地的所有權人是誰,就由誰繳納當年度的地價稅,通常是當年度有房屋買賣時才會有疑慮。基本上就算是買賣也還是看當年度8/31當天的土地所有名簿上的人是誰,所以不管交易與否,只要是8/31後才過戶的都是賣方會在10月底收到地價稅繳款通知單。

舉個例子: A先生於9/15日花好月圓之時將名下的新竹市透天賣給B小姐(簽房屋買賣合約),並於10/31日交屋給B小姐,那麼當年度的地價稅怎麼繳?

因為當年度的8/31日時,該房屋是在A先生的名下,所以收到要繳交地價稅繳款單的會是A先生,但是當年度的10/31到12/31該房屋是由B小姐所持有,所以在10/31交屋當天,B小姐要先補支付10/31~12/31的地價稅給A先生,假設整年度地價稅總額是10000元,那麼B小姐要先給A先生10000*2/12 =1667元,也就是一年之中的兩個月費用。具體金額真正交屋當天會由代書去計算,只要保持一個原則,「使用者依持有期間付費」,同理如果是8/31前就過戶交屋,那麼收到繳款通知單的就會是B小姐,因此A先生要先補部分金額(持有期間)給B小姐。

【總結】8/31後買到房子的新屋主不會收到當年度的地價稅繳款通知單,但其實還是需要依照持有期間比例支付當年度地價稅給賣方(前屋主)

· 地價稅何時繳?

通常於每年10月底會收到地價稅繳款通知單,繳納期間為 11/1~11/30 日。地價稅逾期繳稅,每超過 2 日按照應納稅額加徵 1% 滯納金,最高加徵至15%也就是超過30天沒繳納,且未申請複查者,依法移送強制執行。

拿著繳款單跟$$$到便利商店就可以繳了,跟繳電信費一樣簡單,應該不會遲繳吧! 最遲12/2前一定要繳,不然就要加1%滯納金囉。當然也有其他繳款方式:銀行、約定轉帳、ATM轉帳、網路轉帳等

三、地價稅自用住宅優惠稅率

現行法規範地價稅計算級距如下,以新竹市來說就是2021年起點地價為5350000元、新竹縣則是1630000元,不過這些不重要,因為收到的地價繳款單都會寫要繳多少地價稅費,原則上就是「地越大就越貴」,但要注意地價稅是採用像所得稅一樣的累進計算方式,而且是依據各地方縣市地價分開計算

【舉例來說】我在新竹縣有兩間透天A跟B、新竹市有一間電梯大樓C,A+B的課稅地價總計為2000000,C的課稅地價為4000000,那麼我會收到兩張地價稅繳費通知單,一張來自新竹縣稅務局(2000000-1630000)*15 ‰ +(1630000*10 ‰ )=21850元,一張來自新竹市稅務局,4000000*10 ‰ =40000。

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新竹市-民國110年累進課稅地價級距
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新竹縣-民國110年累進課稅地價級距

接下來就是本篇重點,何謂地價稅優惠稅率,一般我們常見的地價稅優惠就是「自用住宅優惠」,只要土地符合「自用住宅用地」的條件就可以適用優惠稅率 2‰ (不分級距),而一般我們常見的如上面所示為10 ‰+累進稅率 ,也就是說,如果該房屋能滿足「自用住宅用地」,每年繳的地價稅可以省下4/5,不要小看這優惠稅率啊,以上面的例子A+B房屋使用自用住宅優惠地價稅只要4000元,C房子只要8000元,等於直接打2折!!!,而且是每年都打2折!,這樣是不是要好好看看以下【誰符合自用住宅優惠】內容了。

· 何謂自用住宅用地:

土地稅法第九條:本法所稱自用住宅用地,指土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記,且無出租或供營業用之住宅用地。

白話文:想要有優惠稅率就要滿足3大條件:
第一是要有本人或配偶或直系親屬有在該房子辦理戶籍登記
第二是這個房子目前沒有拿來開店面營業或是出租等營業用
第三是目前這間房子是真的有人在住的(實際拿來住宅使用)

以上三項條件其實對於大多一般家庭來講是很好達成的,一樣舉個例子

小哲是竹科的工程師,在竹科附近的電梯大樓【昌禾世界島】買了一間3房的房子,因為學區就是明星學校關埔國小,所以把小孩的戶籍設在這間房子裡,離公司也近所以小哲當然也住在【昌禾世界島】裡面,平常就是早上出門上班時把小孩送到關埔國小,然後再去竹科上班,傍晚因為關埔國小有課後輔導班,所以6點下班也可以剛好來接小孩放學回家,小哲每年該房的地價稅約在3000元(適用10‰ ),今天小哲看了本篇文章發現地價稅原來可以申請減免,於是趕快在9/22前申請地價稅自用住宅優惠,等到11月收到地價稅單的時候發現今年的地價稅只要繳…..600元 !!!!!

這時候一定有人想問,「那個…痾…我的那棟房子現況有租人,但我戶籍還設在那,是不是可以也申請一下優惠稅率…. ? 應該不會被政府發現吧 ??」

-某包租公

「我怎麼知道可不可以???,我可是正經! 老實! 守法! 敦厚! 的誠實好房仲!!」

-台慶小哲
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· 我有很多房子欸,每一間都可以申請優惠稅率嗎?

— — — 首先我先祝賀你有很多間房子,想買更多間或賣掉幾間請找台慶小哲 — — —

上段所說的只是誰可以適用自用住宅優惠稅率,但是能適用多少政府還是有規範的,具體能使用多少請接著往下看

· 自用住宅優惠使用規定:

土地稅法第十七條: 合於左列(下列)規定之自用住宅用地,其地價稅按千分之二計徵:

一、都市土地面積未超過三公畝部分。

二、非都市土地面積未超過七公畝部分。

國民住宅及企業或公營事業興建之勞工宿舍,自動工興建或取得土地所有權之日起,其用地之地價稅,適用前項稅率計徵。

土地所有權人與其配偶及未成年之受扶養親屬,適用第一項自用住宅用地稅率繳納地價稅者,以一處為限。

白話文: 都市面積申請自用住宅優惠的地坪大小不能超過3公畝(300平方公尺=90.75坪)、非都市土地面積不能超過7公畝(700平方公尺=211.75坪),都市土地與非都市土地面積限制分別計算、房子擁有者與配偶與未成年小孩,合計只能選一間房子適用自用住宅優惠(這部分看後面舉例比較清楚)

  • 都市土地: 基本上你住的地方不要太奇怪應該都是都市用地 (全國土地分區查詢)
  • 非都市土地包含:農牧用地、林業用地、養殖用地、水利用地、生態保護用地、國土保安用地、供農路使用之土地及暫未編定土地

舉例來說:甲有5棟房子,其中

  • A棟是老婆乙居住
  • B棟是做套房出租給學生
  • C棟是未成年兒子丙居住
  • D棟是給岳父岳母居住
  • E棟是親生父母居住

且甲設戶籍於A棟、乙設戶籍於B棟、甲的未成年兒子丙設戶籍於C棟、岳父設籍於D棟、親母親設籍於E棟。

可被歸類為自用住宅者只有ACDE棟 (B棟不符合無營業用條件)

其中能用住宅優惠稅率者有AC棟擇一+D棟+E棟,所以總共有三棟可以適用自用住宅優惠稅率千分之二,且此三棟的土地面積合計不得超過90.75坪。(AC棟擇一是因為持有者及其配偶跟未成年子女總計只能選擇一棟使用優惠稅率)。

如果希望AC棟都能適用優惠稅率,第一種方式是等未成年兒子丙成年了,他自己設戶籍的C棟就可以適用,另一種方式是另外再找所有權人甲的直系親屬丁設戶籍於C棟,那麼C棟也可以適用。

也就是說,可以算算以下親戚有幾個願意設戶籍在你的房屋上就可以享有幾戶的自用住宅優惠,不過總計地坪不能超過90坪喔,目前電梯大樓3房地坪約在5-10坪,透天通常要30坪以上。

  1. 父親
  2. 母親
  3. 岳父
  4. 岳母
  5. 成年小孩若干
  6. 阿公阿嬤
  7. 爺爺奶奶
直系親屬有哪些:你的爸媽、你的爸媽的爸媽(爺爺奶奶阿公阿嬤)、你的配偶的爸媽(岳父岳母)、你的配偶的爸媽的爸媽、你的小孩、你的小孩的小孩(孫子孫女)

而如果家庭單純沒有這麼多直系血親可以設戶籍,那當然就選課稅地價最貴的那棟申請自用住宅囉~

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四、如何申請地價稅優惠稅率

直接至政部稅務入口網線上申請就可以了,只要申請一次之後就預設每年都適用自用住宅優惠稅率,但如果有變更使用用途等導致無法適用優惠稅率,也必須自行上網申請變更,不然被查到更麻煩哦,最常見狀況就是因為子女就學、工作需要等原因,不知不覺已經把所有家庭成員戶籍都遷出該地,導致該房屋不構成「自用住宅用地」條件,自然也不適用自用住宅優惠稅率,哪怕依然有居住之事實也不符合哦。

申請時需要檢附的資料(可以用電子檔上傳或是郵寄):

  • 1、戶籍證明文件:戶口名簿影本(土地如供直系親屬設籍,夫妻非設同一戶籍者,請附雙方戶口名簿影本,以免影響日後還須通知納稅義務人補證明文件,增加公文處理時效)。
  • 2、建物坐落基地證明文件:(1) 已辦建物所有權第一次登記房屋:建築改良物所有權狀影本或其他建物證明文件 ( 已填建號者免附 ) 。

自用住宅優惠登記期間全年度都可,不過要在當年度9/22前審核且通過才適用當年度地價稅優惠,超過9/22後也是可以申請只是就不適用於當年度地價稅,會以下年度開始適用優惠地價稅,所以立碼檢查一下自己是不是符合自用住宅條件,一符合就趕快去申請吧,免得又忘記~ 在操作上有任何問題也可以洽詢台慶小哲我哦~0976-771106(LINE)。

小技巧: 戶籍不用掛整年,只要9/22申請前遷進去就可以
小提醒: 以往申請優惠前已繳的地價稅雖然符合自用住宅優惠但也不會退稅哦~
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來源:新竹縣政府稅務局

五、地價稅自用住宅認定不等於房屋稅自住優惠

除了地價稅有自用住宅優惠稅率外,每年要繳的房屋稅也有自住住宅優惠稅率,不過要注意,兩者的「自用自住」定義可是不太相同的,最大的差異就在於房屋稅的自住優惠條件裡「不需要設戶籍」,而地價稅的自用住宅優惠條件「需要設戶籍」,所以通常能申請的地價稅自用住宅優惠的多半也可以申請房屋稅自住優惠稅率,但能申請房屋稅自住優惠稅率的不一定能申請地價稅自用住宅優惠稅率。 <延伸閱讀:房屋稅自住優惠稅率申請>

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(房屋稅自住和地價稅自用差異-圖片來源:新竹市稅務局)

六、立即行動!!

你看到本篇文章的時候已經離9/22不遠了,立即! 馬上! 點進線上申請 看看有哪些資料要準備、要填寫,順邊翻翻那個封塵以久的房屋土地權狀吧!

【其他不動產相關稅賦】

  • 房屋稅(準備中)
  • 地價稅
  • 土地增值稅(準備中)
  • 房地合一稅(準備中)

台慶小哲的聯絡方式:

  • 電話: 0976-771106
  • LINE: @housezong
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我是台慶小哲,我把我自己的專業跟經驗揭露出來。雖然我不是最專業,但我會公開我所知道的,讓客戶自己選擇要不要找我服務,讓我與客戶之間盡量減少「資訊不透明」。 #房仲也要實價登錄

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