中古屋、新成屋、預售屋 這3種差異在哪? 哪種適合你?
先了解三種的差異與特色，更能在買房之前有明確的方向。(本文為個人分享 僅供參考)
一、中古屋、新成屋、預售屋的定義
【中古屋】：已經成屋，並有人居住過的二手房屋，通常會偏向5年以上的屋齡，不過也是有人覺得可能2、3年以上的屋齡就算中古屋。
新古屋:有些人會說提到新古屋，通常是指全新沒住過的中古屋。
【新成屋】：通常指剛建成、尚未有人入住的新房屋，一般指的是建築年限在2年內。
【預售屋】：指尚未完工的房子，由建商先行預售未來會完工的房子。
二、中古屋的優缺點
優點:
中古屋因為已經是成屋，有實體房子可以看，能大致想像出未來住進來的感覺，可以知道早上、下午的採光，通風性。以及肉眼可見房子的屋況，維護得好不好、是否有現成的裝潢家具。甚至也可以跟原屋主了解看看當初住在這的感覺、方便性。以上可以大大降低買這間房子的風險與不確定性。價格來說也比較有選擇性，同區域屋齡越高通常越便宜，可以針對自己的預算去尋找適合的房子。普遍早期社區公設比較低，實際可使用坪數較高。
缺點:
屋況隨著屋齡變高，也會有越來越多的使用痕跡，雖然大多數是可以整理的，不過房屋結構的屋齡只會增不會減。原有的裝潢設計不喜歡的話還要花錢拆除。早期房子的消防、工法、隔音等法規都比現在寬鬆，施工技術上也一定是越新越好。(921地震前後的工法規定就差很多)設備、結構上較舊，更需要經常維護。可能無標配車位。
我個人經驗:早期的房子不會強調「當層排氣」、「衛浴開窗」、「氣密窗」、「建築外觀」、「隔音隔熱」、「分離式冷氣」「平面車位」等，中古屋的定義範圍很大，每個物件差異性也很大，需要多方比較。
三、新成屋的優缺點
優點:
全新交屋(通常是空屋)，屋齡新，通常也較符合當代對買屋的風氣，像是現在就比較強調要氣密窗、樓層隔音性、充電樁等。屋齡新未來脫手較容易。可以完全設計自己喜歡的裝潢風格。建築工法上通常也是最新的技術。設備、結構較新，不容易損換、維修。
缺點:
新成屋定義範圍較小，同時期可比較的物件不多。相對價格一定比中古屋貴，房價高漲的時代新成屋的可使用坪數通常較小。需要另外準備預算裝潢，也比較不能立馬入住。某些密度高的都市區域後期興建的新成屋可能在土地面積、道路上較不完整、方便。
我個人經驗:通常現在的新成屋，都是同一個時代、或差不多的時間內蓋的，在技術、工法、當代風氣、主打優勢上都很接近，每個案子相同性很高，基本上只有格局、坪數跟價格的差異。
四、預售屋的優缺點
優點:
一開始通常只需繳價金的10%甚至更低，後面隨著建商的工程進度慢慢分期繳款，自備款會友善很多，預售屋通常可接受客變，在房子還在蓋的時候就按照自己的想法改變室內設計(格局、建材、水電等)，能降低成屋後再敲掉的額外成本。跟建商買通常選配性較多，家電、建材、車位、樓層、戶型等可以隨自己喜好選擇，比較容易買到自己完全喜歡的房子。
缺點:
看不到實體屋況，只能憑建商的介紹去想像未來完工後的樣子，無法體驗真實的採光；通風性。不管是施工進度、未來實際屋況、未來附近環境等，都有其風險性。通常預售屋賣的是「未來的價格」，價格會比新成屋高一點。目前新買的預售屋原則上禁止轉賣，資金變現性較差。無法立即入住需要加上租屋成本。
我個人經驗:只有跟建商買的預售屋才會享受到低自備款慢慢繳工程款的福利。如果是跟二手屋主買自備款不見得比較低。(112年7月後買的預售屋原則上禁止再轉賣)
五、中古屋、新成屋、預售屋 比較圖表
| 房屋類型 | 預售屋 | 新成屋 | 中古屋 |
|---|---|---|---|
| 常見定義 | 尚未完工或尚未取得使用執照的房屋 | 屋齡2年內 | 通常為屋齡3-5年以上之房屋 |
| 客群 | 1.購屋自備款較少者 2.喜歡新房沒使用過的人 | 1.購屋預算充裕者 2.需要能近期入住者 3.喜歡新房屋者 | 1.購屋預算充裕者 2.希望地區已發展成熟者 3.希望使用空間較大者 |
| 優點 | 1.房屋房型或樓層選擇較多 2.房屋全新無使用、且可客變 3.低自備款 | 1.房屋新，能實際看屋2.不用擔心管線老舊問題3.能盡快入住 | 1.價格較低、選擇性多 2.公設比較低、性價比高 3.購買時可實際感受屋況 4.通常坐落於生活機能成熟地區 |
| 注意事項 | 1.建議挑選風評好的建商 2.在交屋前尚需要有房屋或是租屋居住。3.房屋成品與居住環境可能與預期的不完全相同。 | 1.房屋房型、樓層選擇較預售屋少。 2.適合資金較為充裕的人。 3.需準備裝潢成本 | 1.車位問題 2.購買前需要多留意屋況 3.需要準備比較高比例的自備款 |
| 房價 | 賣未來價格，價格通常最高 | 價格次高 | 隨著屋齡越高 價格越低 |
| 貸款 | 通常約7-8成 | 通常約7-8成 | 通常約6-8成 |
| 屋況 | 有不確定性 | 屋況佳、可親眼判斷 | 屋況不一、可親眼判斷 |
| 環境 | 居住環境有不確定性 | 可體驗、可判斷、社區環境較新 | 可體驗、可判斷、社區較有使用痕跡 |
| 公設比 | 通常32%以上 | 通常32%以上 | 公設比較低 |
| 脫手性 | 完工前較難脫手，變現性差 | 較易脫手 | 脫手性不一 |
| 購買流程 | 「代銷中心看屋、簽合約」從確定戶型到取得預售屋合約書約7天。 | 「看屋、出價、簽約、交屋」簽完買賣合約到交屋約需1.5個月。 | 「看屋、出價、簽約、交屋」簽完買賣合約到交屋約需1.5個月。 |
以上為小哲團隊經驗整理，可以做為購屋前的方向參考。當然房地產市場沒有完全一模一樣的兩個物件，每個物件都一定是有好有壞，根據自己的需求和預算，找出相對不錯的選擇。
千萬不要想一定要找到「最好的選擇」，這是不可能的。盡可能找出「相對好的選擇」其實就足夠了。
小哲的房仲經驗談
我自己也遇過形形色色的客戶，有的喜歡新成屋、有的跟我買預售屋，有的也不介意中古屋，這邊淺談一下我個人的經驗，給大家做個參考。
首先，買房最現實的就是預算跟自備款，通常這是一開始就可以確定的最大前提，如果預算不高，那相對選擇就很簡單，要嘛蛋黃區的老房子、要嘛蛋白區的新房子，這就是喜好跟交通時間的兩難。
舉例來說: 小哲所在的【新竹關埔區】，屋齡新的三房普遍約在2500-3000萬、屋齡二十年以上的老三房普遍在1500萬上下。而稍遠一點的【竹東二重埔區】，新三房約在1500-1800。【關埔區】跟【二重埔】進竹科的交通時間約差15-20分鐘，機能也相差甚多。對於只有1500萬預算的人，要嘛新屋但距離遠、要嘛舊屋但距離近。通常我自己遇到的客戶大部份都能快速決定，其實不常遇到真的很糾結的，普遍都是很果斷選擇一種。重時間效率的人很果斷選關埔、會擔心老屋屋況的就很果斷選二重埔。
初期買房的時候只要一路二分法下去，相信很快就能找到自己相對能接受的房子型態。還是一句話，不可能有完美的、也不會有完全喜歡的。找出相對能接受的就好。
通常會很糾結不知道要買甚麼房的人，都是預算超高的人。有一定預算限制的人，一般都很容易找到適合的物件。因為新竹的物件供給選擇性實在不多。
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