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【貸款相關】常見房貸專業名詞白話解釋(不動產抵押貸款…)

「房貸、不動產抵押貸款」等買房常見相關專業名詞解釋

新手買房之前,一定會希望能全面性了解買房的相關專業術語,本文針對買房中「貸款」的部分著重解說,用簡單的白話文與淺顯易懂的案例說明,希望能盡可能幫助即將要買房或是很久沒買房的人。(非銀行專業人士,本文僅供參考)

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案例說明

小哲於112年8月購買一間新竹市的房子,總價為1000萬元,銀行針對物件條件與小哲的財務能力評估後,提供800萬的貸款,因此小哲需準備200萬的頭期款,加上仲介服務費20萬、代書費3萬、相關規費2萬元。小哲為了買這間房子,總計需準備225萬的自備款。

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房屋貸款

簡稱「房貸」,以房子為抵押品,向銀行申請貸款融資。在貸款標的中,屬房屋貸款為金額最大、期間最長,利率較低,也是一般民眾最常使用的貸款之一。一般都是在購買房屋時,將房屋設定抵押給銀行以取得自備款之外不足的款項,且分期攤還該金額。

白話解析: 用房子做擔保跟銀行申請貸款,這樣對銀行來說,有個擔保品再放款上比較放心,也比較願意把錢貸款給你,相對的如果貸款者還不出錢,就可以強制拍賣該房子,理論上可以收回放貸的資金。(有抵押物的房貸,在額度、利率、年限上,都會比無抵押物的信貸好很多)

「房貸」是以房子當抵押物,對銀行有保障,故可以貸款較高之金額,主要放貸金額為房子價值與個人財務的綜合考量。「信貸」是以個人信用為參考標的,對銀行較無保障,故信貸的貸款金額較低,且百分之百著重在貸款者的財務能力上。

頭期款

購買總價 – 貸款金額 = 頭期款

白話解析: 買房第一筆要支付的金額,都統稱為頭期款,以上述案例說明,銀行願意貸款800萬,那剩下的200萬元差額就稱為頭期款,需第一筆支付,買方通常會以頭期款金額當作買房預算的重要參考。

自備款

買房除了給屋主的價款外,還有其餘因為買賣而產生的費用,像是仲介服務費、代書費、相關規費等。因此所謂「自備款」就是房貸頭期款加上其他需要支付的費用。雖然許多房子只需要 2-3 成的頭期款,但由於自備款還包含仲介費、其他稅費等,所以最好還是多準備一點資金比較好。(很多仲介不會特別區分,所以還是要問清楚較好)

  • 白話解析: 購買1000萬的房子,房貸800萬,頭期款200萬,再加上因為買賣而產生的費用,像是仲介費20萬、代書費3萬、規費2萬,加總起來為了買這間1000萬的房子,買方需要擁有200萬+20萬+3萬+2萬的自備款,總額需要準備225萬的自備款。

貸款成數

【貸款金額 ÷ 購買總價 = 貸款成數】

  • 白話解析: 續上方買房案例銀行願意貸的800萬就是指貸款金額,貸款成數計算方式如下:
  • 1000萬元的房子,銀行可貸款800萬,所以800÷1000=0.8,這0.8就是指本案的貸款成數(OR %數),所以一般買房常見房仲會說,本案售價1000萬,銀行初步估價願意貸款8成,所以至少必須準備頭期款2成,也就是200萬。(目前常見貸款成數約為6-8成,銀行主要評估方式為物件現況及個人財務能力)
112年6月政策,新竹縣市第二戶貸款不得超過7成。(了解更多此規定)

寬限期

銀行為短期手頭較緊的借貸戶推出的方案,提供購屋初期減輕房貸負擔(前5年),貸款人在寬限期內可以只付利息,不還本金。於寬限期後再開始連同本金,每月本利攤還。(因此買房的前五年房貸每月還款會較低,寬限期過後因本金分攤年限變少,相對每月還款金額增加,)

  • 白話解析: 承上案例,小哲貸款800萬,假設利率為2.1%貸款30年,每月還款約為3萬元。如果向銀行申請寬限期5年,同樣利率下,小哲前五年每月還款僅須1.4萬元,第六年開始每月還款3.4萬元(本金攤還年限降為25年)。
寬限期原意在於一般人買房後,因為要繳一筆大額的自備款加上家具裝潢等相關費用,買房後前幾年可能資金較為缺乏,因此以寬限期的方式,對買房初期會比較友善一點。
※目前新竹區域第二戶貸款不得申請寬限期

首購

一般指貸款人在買房的當下並未持有其他住宅,不過其實不同銀行對於首購的定義並不一樣。比較常見的定義有三種:

  • 1.部分民間銀行認定方式為名下沒有「正在繳房貸的住宅」,就符合首購(像是名下有已經還完貸款的房子也可以)
  • 2.部分民間銀行認定方式為名下沒有「持有任何住宅」,就符合首購。(名下有已經還完貸款的房子也不行)
  • 3.公股銀行多數認定方式為,本人、配偶以及未成年子女名下都不能有房子。(先生太太有房子也不行)
  • 白話解析: 多數銀行認定是名下沒有正在繳房貸的房子即可,除非是要申請政府的相關首購專案,才會必較嚴苛,不過絕對不會是一般人常誤以為的「第一次購屋」
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→永豐銀行首購定義

綁約

指與銀行的借貸契約上針對「提前還款部分」 (部分清償、全部清償)做額外約定 。貸款人在綁約期內提早還款,銀行會額外收取部分違約金。若是提前還款而沒有任何罰則,則為不綁約。

白話解析: 簡單來說就是,銀行想要賺利息,不希望客戶太早還款,所以就與客戶約定一定期間內不能多還款,通常約1-3年。違約條款跟期限可以跟銀行業務談。

聯合徵信中心

各銀行彼此之間資訊並不相通,為了確保信用交易安全,各銀行會把客戶往來紀錄提供給聯徵中心(主要以授信等資料為主),之後銀行要評估客戶的信用狀況時,會先跟聯徵中心調資料,就可以知道該客戶目前已經有的貸款金額等資料,再評估放貸金額。

  • 白話解析: 舉例來說,小哲本身有在用A跟B銀行的信用卡,現在想要跟C銀行辦房貸,C銀行不知道小哲有沒有欠其他銀行的卡費,以及過往有沒有欠款紀錄,就會跟聯徵中心調資料,AB銀行跟小哲的往來紀錄都會提供給聯徵中心,C銀行去調資料後才看的到小哲在AB銀行的信用紀錄,像是小哲還有多少剩餘的分期款項、以往有沒有欠繳紀錄等。再綜合評估小哲的收入水準,進而決定要給小哲多少額度跟利率水準。

對保

銀行跟貸款者做最後確認,確認貸款金額、利率、期間、條款等,貸款最終會以對保的條件為主,通常會跟最初跟銀行談的內容不太一樣。

白話解析: 舉例來說,小哲一開始跟銀行說希望能貸款1000萬,30年的房貸。銀行端在調小哲的聯徵紀錄與了解物件後,願意放貸1200萬、40年、2.1%的房貸,可是小哲不希望貸款這麼多,又覺得利率太高,所以又跟行員「禮貌溝通」後,最終敲定只需要貸款1000萬,40年,2.0%的房貸,這時銀行就會用這個條件去跟小哲做對保確認(擬定合約),之後也會用這些條件去撥款。

轉貸

本來有跟A銀行貸款,因為某些原因改成去跟B銀行貸款,且用部分貸款金額償還A銀行貸款,通常是因為B銀行能提供更好的利率,且A銀行已經可提前償還。

白話解析: 小哲原本跟A銀行貸款1000萬,利率2%,過了三年的綁約後,已經可以提前償還,B銀行願意提供1.9%的利率,因此小哲跟B銀行貸款1000萬,且用該筆金額償還A銀行剩餘的950萬貸款。

增貸

於原有的貸款上,再增加貸款,房貸來說的話,因為是以房子作為抵押擔保去跟銀行貸款,若干年後,一是因為已經償還了部分貸款、二是該房子的價值隨著房價而提升,可以擔保更高的額度,因此有需要的話,可以向銀行提出增貸申請,銀行再重新對房子鑒價後,會再提供新的可貸額度。(通常增貸不受綁約規定)

白話解析: 小哲原本跟A銀行貸款1000萬,利率2%,過了十年後,貸款只剩下700萬,小哲再向銀行申請增貸,銀行判斷該房子現在已經增值,因此願意貸款1300萬給小哲,小哲就是增貸300萬。

信用貸款

一般貸款分為有擔保跟無擔保,房貸以房子為抵押,故算是有擔保貸款,信貸無抵押物,故為無擔保貸款。信貸因為沒有擔保,所以放款標準為個人的財務能力,主要看收入、目前已有的貸款、以往信用紀錄等。通常利率比房貸高、貸款期間比房貸短。

白話解析: 小哲跟A銀行申請信用貸款,A銀行一樣會調聯徵紀錄看小哲的信用、以及了解目前在其他銀行已存在的貸款。在考量收入水準以及已有的貸款下,提供小哲100萬的額度,利率5%,小哲沒其他需求的話就可以進行對保以及撥款。

民間借貸

一般人需要貸款優先選擇為金融機構-銀行。不過因為銀行會做聯徵等調查,對於信用不良的人而言,銀行基本上都是拒貸,因此有些人會轉而向非金融機構貸款,像是當鋪等,即為所謂的民間借貸,根據政府民法最新規定,任何貸款約定年利率不得超過16%,因此銀行或合法機構的利率都不會超過16%,遇到超過的就是不合法的高利貸。

白話解析: 對於信用不良而無法向銀行借貸的人而言,民間借貸可能是一種選擇。但千萬要注意只要換算年利率超過16%基本上就要多斟酌看看了。(看新聞)

二胎

拿房子當作抵押擔保去跟銀行借錢後,又拿同棟房子再跟其他銀行借錢。如果貸款人還不出錢,房子被拍賣後會優先償還第一個銀行,還有剩餘的價金才會償還第二間貸款銀行(二胎銀行)。

白話解析: 小哲買了一間房子,跟A銀行借了1000萬的房貸,而後又拿同間房子跟B銀行借錢。對B銀行來說相對風險較高,所以會給較高的利率。

房貸利率還款方式

本金平均攤還法

每月攤還之本金固定,但每月償付之利息則逐月遞減,由於期初還款金額較多,因此可節省較多的利息支出。適合手邊有現金較多的民眾或每月收入遠大於支出者。

白話解析: 本金攤提金額(固定)+利息支出(逐月建少)=逐月減少的金額

先苦後樂的繳貸款方式,前期利息+本金可能會比較多,但後期每期繳的金額會逐年降低,越繳越輕鬆。承上案例,小哲貸款800萬(2.1%、30年)如果是用本金攤還法,第1年每月須還款約3.6萬,第十年約每月還款3.1萬,第三十年約每月還款2.3萬,房貸金額逐年減少。

本息平均攤還法

如果利率沒有變動的話,每月攤還本金與利息的總合固定,對於還款支出較易掌握。適合固定薪水、每月預算固定的上班族,是目前市面上最常見的還款方式。

白話解析: 本金攤提金額+利息支出=固定金額

固定的繳費金額,30年下來每個月都繳固定的房貸支出,沒有先甘後苦的問題,對於一般人而言較能掌握每月收入與支出的平衡。承上案例,小哲貸款800萬(2.1%、30年),如果是本息攤還,每月固定還款3萬。

房貸類型1-指數型房貸

指數型房貸利率 = 定儲利率 + 加碼利率。定儲利率是國內前幾大銀行的平均定儲利率為主(112年5月是1.59%),加碼利率就是看各家銀行提供給貸款者的利率,指數型房貸會比較貼近市場利率,利率也會隨著市場變化上下變動。

白話解析: 舉例來說,小哲在申請房貸的當下利率是2.1%,半年後因為升息,利率變成2.2%,小哲每月要繳的房貸利息也會隨之增加。

★ 利率結構:一段式利率

貸款期間的利率均用相同計算方式計息,通常搭配「指數型房貸」使用,定儲利率+固定的加碼利率,唯一會變動的就是定儲利率會隨著市場利率變動,加碼利率則為固定的。

白話解析: 舉例來說,小哲貸款利率是定儲利率1.5%+加碼利率0.5%,目前是2.0%,今年央行升息,定儲利率提升0.2%,那今年小哲的利率就會是2.2%。

利率結構: 階段式利率

將還款期間分做二或三段,採取不同的利率計息。如果是二段式,第一段通常為前 2 年,第二段為為第 3 年起。如果是三段式,第一段通常為前6個月,第二段為第 7-24 個月,第三段則為第 3 年起。通常二、三段式的利率結構,前2年利率通常低於一段式利率,但第3年起利通常會支付較高的本息負擔。適合希望前兩年利息負擔較輕的人。

白話解析: 依照還款期間提供不同的加碼利率,通常第一階段利率會較低,後面階段利率較高。舉例來說,小哲選擇三階段式利率,貸款的第一個月到第六個月,利率為定儲利率1.5%+加碼利率0.4%,第六個月到第二十四個月利率是定儲利率1.5%+加碼利率0.5%。第二十四個月起則為定儲利率1.5+加碼利率0.6%。

房貸類型2-固定型房貸

利率固定,不隨著市場升息降息變動,可預期每個月的利息支出,通常在申請當下會比指數型房貸利率高一點。目前基本上沒有銀行做完全固定型的,頂多是前幾年採用固定利率,後面還是會回到指數型。

白話解析:舉例來說,小哲申請固定型房貸當下2.2%,後面就算央行一直升息,房貸利息也不會需要繳比較多。

另有較少見的,利率遞減型房貸、活用型房貸、回復型房貸、理財型房貸、理債型房貸等,因較複雜且非主流類型,本篇先不介紹。

本篇小哲團隊盡量以淺顯易懂的白話文去解釋,讓讀者能有個參考方向,有許多未詳細說明及模糊的部分,請不要嚴謹看待,本篇僅供參考哦!!

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