「房貸、不動產抵押貸款」等買房常見相關專業名詞解釋
新手買房之前，一定會希望能全面性了解買房的相關專業術語，本文針對買房中「貸款」的部分著重解說，用簡單的白話文與淺顯易懂的案例說明，希望能盡可能幫助即將要買房或是很久沒買房的人。(非銀行專業人士，本文僅供參考)
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案例說明
小哲於112年8月購買一間新竹市的房子，總價為1000萬元，銀行針對物件條件與小哲的財務能力評估後，提供800萬的貸款，因此小哲需準備200萬的頭期款，加上仲介服務費20萬、代書費3萬、相關規費2萬元。小哲為了買這間房子，總計需準備225萬的自備款。
房屋貸款
簡稱「房貸」，以房子為抵押品，向銀行申請貸款融資。在貸款標的中，屬房屋貸款為金額最大、期間最長，利率較低，也是一般民眾最常使用的貸款之一。一般都是在購買房屋時，將房屋設定抵押給銀行以取得自備款之外不足的款項，且分期攤還該金額。
白話解析: 用房子做擔保跟銀行申請貸款，這樣對銀行來說，有個擔保品再放款上比較放心，也比較願意把錢貸款給你，相對的如果貸款者還不出錢，就可以強制拍賣該房子，理論上可以收回放貸的資金。(有抵押物的房貸，在額度、利率、年限上，都會比無抵押物的信貸好很多)
「房貸」是以房子當抵押物，對銀行有保障，故可以貸款較高之金額，主要放貸金額為房子價值與個人財務的綜合考量。「信貸」是以個人信用為參考標的，對銀行較無保障，故信貸的貸款金額較低，且百分之百著重在貸款者的財務能力上。
頭期款
【購買總價 – 貸款金額 = 頭期款】
白話解析: 買房第一筆要支付的金額，都統稱為頭期款，以上述案例說明，銀行願意貸款800萬，那剩下的200萬元差額就稱為頭期款，需第一筆支付，買方通常會以頭期款金額當作買房預算的重要參考。
自備款
買房除了給屋主的價款外，還有其餘因為買賣而產生的費用，像是仲介服務費、代書費、相關規費等。因此所謂「自備款」就是房貸頭期款加上其他需要支付的費用。雖然許多房子只需要 2-3 成的頭期款，但由於自備款還包含仲介費、其他稅費等，所以最好還是多準備一點資金比較好。(很多仲介不會特別區分，所以還是要問清楚較好)
- 白話解析: 購買1000萬的房子，房貸800萬，頭期款200萬，再加上因為買賣而產生的費用，像是仲介費20萬、代書費3萬、規費2萬，加總起來為了買這間1000萬的房子，買方需要擁有200萬+20萬+3萬+2萬的自備款，總額需要準備225萬的自備款。
貸款成數
【貸款金額 ÷ 購買總價 = 貸款成數】
- 白話解析: 續上方買房案例銀行願意貸的800萬就是指貸款金額，貸款成數計算方式如下:
- 1000萬元的房子，銀行可貸款800萬，所以800÷1000=0.8，這0.8就是指本案的貸款成數(OR %數)，所以一般買房常見房仲會說，本案售價1000萬，銀行初步估價願意貸款8成，所以至少必須準備頭期款2成，也就是200萬。(目前常見貸款成數約為6-8成，銀行主要評估方式為物件現況及個人財務能力)
112年6月政策，新竹縣市第二戶貸款不得超過7成。(了解更多此規定)
寬限期
銀行為短期手頭較緊的借貸戶推出的方案，提供購屋初期減輕房貸負擔(前5年)，貸款人在寬限期內可以只付利息，不還本金。於寬限期後再開始連同本金，每月本利攤還。(因此買房的前五年房貸每月還款會較低，寬限期過後因本金分攤年限變少，相對每月還款金額增加，)
- 白話解析: 承上案例，小哲貸款800萬，假設利率為2.1%貸款30年，每月還款約為3萬元。如果向銀行申請寬限期5年，同樣利率下，小哲前五年每月還款僅須1.4萬元，第六年開始每月還款3.4萬元(本金攤還年限降為25年)。
寬限期原意在於一般人買房後，因為要繳一筆大額的自備款加上家具裝潢等相關費用，買房後前幾年可能資金較為缺乏，因此以寬限期的方式，對買房初期會比較友善一點。 ※目前新竹區域第二戶貸款不得申請寬限期
首購
一般指貸款人在買房的當下並未持有其他住宅，不過其實不同銀行對於首購的定義並不一樣。比較常見的定義有三種:
- 1.部分民間銀行認定方式為名下沒有「正在繳房貸的住宅」，就符合首購(像是名下有已經還完貸款的房子也可以)
- 2.部分民間銀行認定方式為名下沒有「持有任何住宅」，就符合首購。(名下有已經還完貸款的房子也不行)
- 3.公股銀行多數認定方式為，本人、配偶以及未成年子女名下都不能有房子。(先生太太有房子也不行)
- 白話解析: 多數銀行認定是名下沒有正在繳房貸的房子即可，除非是要申請政府的相關首購專案，才會必較嚴苛，不過絕對不會是一般人常誤以為的「第一次購屋」
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綁約
指與銀行的借貸契約上針對「提前還款部分」 (部分清償、全部清償)做額外約定 。貸款人在綁約期內提早還款，銀行會額外收取部分違約金。若是提前還款而沒有任何罰則，則為不綁約。
白話解析: 簡單來說就是，銀行想要賺利息，不希望客戶太早還款，所以就與客戶約定一定期間內不能多還款，通常約1-3年。違約條款跟期限可以跟銀行業務談。
聯合徵信中心
各銀行彼此之間資訊並不相通，為了確保信用交易安全，各銀行會把客戶往來紀錄提供給聯徵中心(主要以授信等資料為主)，之後銀行要評估客戶的信用狀況時，會先跟聯徵中心調資料，就可以知道該客戶目前已經有的貸款金額等資料，再評估放貸金額。
- 白話解析: 舉例來說，小哲本身有在用A跟B銀行的信用卡，現在想要跟C銀行辦房貸，C銀行不知道小哲有沒有欠其他銀行的卡費，以及過往有沒有欠款紀錄，就會跟聯徵中心調資料，AB銀行跟小哲的往來紀錄都會提供給聯徵中心，C銀行去調資料後才看的到小哲在AB銀行的信用紀錄，像是小哲還有多少剩餘的分期款項、以往有沒有欠繳紀錄等。再綜合評估小哲的收入水準，進而決定要給小哲多少額度跟利率水準。
對保
銀行跟貸款者做最後確認，確認貸款金額、利率、期間、條款等，貸款最終會以對保的條件為主，通常會跟最初跟銀行談的內容不太一樣。
白話解析: 舉例來說，小哲一開始跟銀行說希望能貸款1000萬，30年的房貸。銀行端在調小哲的聯徵紀錄與了解物件後，願意放貸1200萬、40年、2.1%的房貸，可是小哲不希望貸款這麼多，又覺得利率太高，所以又跟行員「禮貌溝通」後，最終敲定只需要貸款1000萬，40年，2.0%的房貸，這時銀行就會用這個條件去跟小哲做對保確認(擬定合約)，之後也會用這些條件去撥款。
轉貸
本來有跟A銀行貸款，因為某些原因改成去跟B銀行貸款，且用部分貸款金額償還A銀行貸款，通常是因為B銀行能提供更好的利率，且A銀行已經可提前償還。
白話解析: 小哲原本跟A銀行貸款1000萬，利率2%，過了三年的綁約後，已經可以提前償還，B銀行願意提供1.9%的利率，因此小哲跟B銀行貸款1000萬，且用該筆金額償還A銀行剩餘的950萬貸款。
增貸
於原有的貸款上，再增加貸款，房貸來說的話，因為是以房子作為抵押擔保去跟銀行貸款，若干年後，一是因為已經償還了部分貸款、二是該房子的價值隨著房價而提升，可以擔保更高的額度，因此有需要的話，可以向銀行提出增貸申請，銀行再重新對房子鑒價後，會再提供新的可貸額度。(通常增貸不受綁約規定)
白話解析: 小哲原本跟A銀行貸款1000萬，利率2%，過了十年後，貸款只剩下700萬，小哲再向銀行申請增貸，銀行判斷該房子現在已經增值，因此願意貸款1300萬給小哲，小哲就是增貸300萬。
信用貸款
一般貸款分為有擔保跟無擔保，房貸以房子為抵押，故算是有擔保貸款，信貸無抵押物，故為無擔保貸款。信貸因為沒有擔保，所以放款標準為個人的財務能力，主要看收入、目前已有的貸款、以往信用紀錄等。通常利率比房貸高、貸款期間比房貸短。
白話解析: 小哲跟A銀行申請信用貸款，A銀行一樣會調聯徵紀錄看小哲的信用、以及了解目前在其他銀行已存在的貸款。在考量收入水準以及已有的貸款下，提供小哲100萬的額度，利率5%，小哲沒其他需求的話就可以進行對保以及撥款。
民間借貸
一般人需要貸款優先選擇為金融機構-銀行。不過因為銀行會做聯徵等調查，對於信用不良的人而言，銀行基本上都是拒貸，因此有些人會轉而向非金融機構貸款，像是當鋪等，即為所謂的民間借貸，根據政府民法最新規定，任何貸款約定年利率不得超過16%，因此銀行或合法機構的利率都不會超過16%，遇到超過的就是不合法的高利貸。
白話解析: 對於信用不良而無法向銀行借貸的人而言，民間借貸可能是一種選擇。但千萬要注意只要換算年利率超過16%基本上就要多斟酌看看了。(看新聞)
二胎
拿房子當作抵押擔保去跟銀行借錢後，又拿同棟房子再跟其他銀行借錢。如果貸款人還不出錢，房子被拍賣後會優先償還第一個銀行，還有剩餘的價金才會償還第二間貸款銀行(二胎銀行)。
白話解析: 小哲買了一間房子，跟A銀行借了1000萬的房貸，而後又拿同間房子跟B銀行借錢。對B銀行來說相對風險較高，所以會給較高的利率。
房貸利率還款方式
本金平均攤還法
每月攤還之本金固定，但每月償付之利息則逐月遞減，由於期初還款金額較多，因此可節省較多的利息支出。適合手邊有現金較多的民眾或每月收入遠大於支出者。
白話解析: 本金攤提金額(固定)+利息支出(逐月建少)=逐月減少的金額
先苦後樂的繳貸款方式，前期利息+本金可能會比較多，但後期每期繳的金額會逐年降低，越繳越輕鬆。承上案例，小哲貸款800萬(2.1%、30年)如果是用本金攤還法，第1年每月須還款約3.6萬，第十年約每月還款3.1萬，第三十年約每月還款2.3萬，房貸金額逐年減少。
★本息平均攤還法
如果利率沒有變動的話，每月攤還本金與利息的總合固定，對於還款支出較易掌握。適合固定薪水、每月預算固定的上班族，是目前市面上最常見的還款方式。
白話解析: 本金攤提金額+利息支出=固定金額
固定的繳費金額，30年下來每個月都繳固定的房貸支出，沒有先甘後苦的問題，對於一般人而言較能掌握每月收入與支出的平衡。承上案例，小哲貸款800萬(2.1%、30年)，如果是本息攤還，每月固定還款3萬。
房貸類型1-指數型房貸
指數型房貸利率 = 定儲利率 + 加碼利率。定儲利率是國內前幾大銀行的平均定儲利率為主(112年5月是1.59%)，加碼利率就是看各家銀行提供給貸款者的利率，指數型房貸會比較貼近市場利率，利率也會隨著市場變化上下變動。
白話解析: 舉例來說，小哲在申請房貸的當下利率是2.1%，半年後因為升息，利率變成2.2%，小哲每月要繳的房貸利息也會隨之增加。
★ 利率結構:一段式利率
貸款期間的利率均用相同計算方式計息，通常搭配「指數型房貸」使用，定儲利率+固定的加碼利率，唯一會變動的就是定儲利率會隨著市場利率變動，加碼利率則為固定的。
白話解析: 舉例來說，小哲貸款利率是定儲利率1.5%+加碼利率0.5%，目前是2.0%，今年央行升息，定儲利率提升0.2%，那今年小哲的利率就會是2.2%。
★ 利率結構: 階段式利率
將還款期間分做二或三段，採取不同的利率計息。如果是二段式，第一段通常為前 2 年，第二段為為第 3 年起。如果是三段式，第一段通常為前6個月，第二段為第 7-24 個月，第三段則為第 3 年起。通常二、三段式的利率結構，前2年利率通常低於一段式利率，但第3年起利通常會支付較高的本息負擔。適合希望前兩年利息負擔較輕的人。
白話解析: 依照還款期間提供不同的加碼利率，通常第一階段利率會較低，後面階段利率較高。舉例來說，小哲選擇三階段式利率，貸款的第一個月到第六個月，利率為定儲利率1.5%+加碼利率0.4%，第六個月到第二十四個月利率是定儲利率1.5%+加碼利率0.5%。第二十四個月起則為定儲利率1.5+加碼利率0.6%。
房貸類型2-固定型房貸
利率固定，不隨著市場升息降息變動，可預期每個月的利息支出，通常在申請當下會比指數型房貸利率高一點。目前基本上沒有銀行做完全固定型的，頂多是前幾年採用固定利率，後面還是會回到指數型。
白話解析:舉例來說，小哲申請固定型房貸當下2.2%，後面就算央行一直升息，房貸利息也不會需要繳比較多。
另有較少見的，利率遞減型房貸、活用型房貸、回復型房貸、理財型房貸、理債型房貸等，因較複雜且非主流類型，本篇先不介紹。
本篇小哲團隊盡量以淺顯易懂的白話文去解釋，讓讀者能有個參考方向，有許多未詳細說明及模糊的部分，請不要嚴謹看待，本篇僅供參考哦!!
