今天如果要處理不動產，基本上只有兩個選項，「自己賣」跟「給房仲賣」，也就是俗稱的自售跟委賣，普遍來說，以591房屋網為例，新竹市所有物件是6746件、其中屋主自售是53件，雖然有很多是重複物件，但無論如何要處置不動產時，委託給房仲賣的屋主的確是占大多數，不過也沒有哪種比較好，只有適不適合，究竟自售與否，可以從賣房流程中去看出自售與委售的差別。
從流程面入手，我把賣屋子的流程分為七步驟:
1.確認基本資料(建物、土地、屋況)
2.擬定價格(行情價、預期利潤、稅費)
3.找買方(曝光、介紹帶看)
4.議價(談判)
5.簽約(不動產交易安全、收訂金)
6.備證用印(繳稅、過戶)
7.交屋(驗屋、收尾款)
一、確認房屋基本資料
房仲委賣:
房仲會先調閱建物及土地謄本，上面會呈現該建物、土地的坪數與附屬建物等資料，再與屋主的權狀資料做比對，確認政府登記資料與屋主的權狀資料是可以對應的 ; 如有錯誤，也會找出問題點。以及確認屋況，除了憑藉經驗外、也會跟屋主確認是否曾經有漏水等事宜。(像是壁癌其實大部分也算是滲水的一種，很多屋主會當成是正常現象而否認有滲漏水)
屋主自售:
通常是屋主以自己的權狀資料為主，屋況屋主自己最清楚。
分析比較:
建物、土地資料上經由房仲委賣會比較清楚，可信度較高，因為房仲看過的資料較多，如有遺漏會很容易發現，比方說同社區另一戶有土地資料3筆、這戶屋主卻只給兩筆，就可以推估屋主權狀可能有遺漏。因此屋主自售可能就會有少資料的風險。屋況上則是屋主自售會最清楚，哪個角落曾經漏過水、哪面牆壁常有壁癌等。對於買方而言會比較信任屋主自己口述的屋況(口述認知跟法規規範不一定一致)，但是屋主自售會較難出具完整的不動產說明書。
二、擬定房屋價格(估價):
房仲委賣:
屋仲幫屋主賣房之前，會先幫屋主計算成交後要支付的房地合一稅、土地增值稅、代書費以及房仲的服務費等，在與屋主一起討論預期售價。須支付房仲服務費
屋主自售:
屋主自己擬定價格，一般也是會先估出想賺的利潤，但可能對於後續稅費雜費較不熟悉。最終成交的利潤可能會不如預期。(甚至發現根本沒賺)
分析比較:
不管是委賣還是自售，通常屋主都可以賺取到想要的利潤，只是房仲委賣因為成本增加可能會把售價拉高，景氣好時，雖然也會賣掉但是時間會比較久、景氣不好時，可能這轉嫁在價格上的服務費會導致物件賣不出。不過如果真的有機會賣掉，房仲多會犧牲自己的服務費讓交易盡快成交，屋主還是能得到預計的利潤。對於買方而言屋主自售的價格會較低。
三、找買方、帶看房
1.房仲委賣:
房仲的銷售管道為: 長期經營的客戶、網路行銷、實體看板(布條)，帶看方面會積極配合買方客戶，介紹時有較多的話術，較善於過濾買方身分。
2.屋主自售:
屋主自售的銷售管道為: 網路行銷、實體看板(布條) ，需自行負擔銷售成本。帶看方面可能取決於屋主本身是否還有其他工作，時間上須跟買方客戶協調，介紹上可能沒有太多經驗，較無話術可以用，經驗不足可能會遇到「惡意詐欺」的買方。
3.分析比較:
委賣比自售多了一種「長期經營的客戶」以及店面的資源，物件曝光程度遠大於屋主自售。第二是房仲雖然對屋子沒有屋主熟，但是成功讓買方客戶願意出價的機率會比屋主自售高，原因在於，房仲帶看房的經驗次數比屋主多太多了，以及對於買方客戶的需求、性格、背景都比較熟悉，比較知道客戶要的是甚麼、甚麼時候應該要適當的「push」一下。另有一篇詳細介紹房仲帶看房與屋主帶看房的成功率比較
四、議價
1.房仲委賣:
買方客戶出價後，通常會跟售價有一點差距，如何讓買方買到覺得划算就是房仲要做的事，跟前流程一樣，房仲一般在這部分談判比較有經驗。
2.屋主自售:
買方客戶出價就是直接跟屋主談，其實對於一般買方而言反而會比較不敢出價，除非是真的很接近價格才會直接跟屋主談價格，也因為是直接的談判其實在議價上是比較死的(所謂非黑即白)，以及買方可能會因為是屋主自售砍更高的價格。
3.比較分析:
通常專業房仲除了經驗較豐富外，也常採取「多人作戰」，業務說服不成、會由主管出面，還是不行就再請更高的主管出面，議價成功機率會較高，如果是屋主自售，就是「單兵作戰」，很考驗個人實力了。
五、簽約成交:
1.房仲委賣:
簽約過程中需要找代書，房仲公司一般有配合的代書，代書為公正第三方，不會偏袒買方客戶或賣方客戶，所以雙方也會比較信任該代書，交易安全上房仲、店面、代書都會嚴格把關。
2.屋主自售:
簽約過程中需要找代書，是找買方推薦的代書還是屋主推薦的代書，很難敲定，因為誰也不信誰，尤其是雙方都對契約沒有很瞭解的時候，都會怕被騙，就算敲定了用哪方的代書或使用兩個代書，雙方也要花時間到處找風評好的代書，真的用了多少也還會有疑慮。
3.比較分析:
房地產交易最重要的買賣簽約及後續流程多由代書處裡，使用房仲公司配合的第三方帶書，對買賣雙方都是最有保證的，不管是買方還是賣方都是店面的客戶，自然會兩者兼顧，不會有偏袒某一方的情況。專業上也比較不會有疑慮，畢竟想也知道能讓仲介公司選擇的代書一定是經過認證，千錘百鍊、非常專業的。
六、備證用印
1.房仲委賣:
簽完買賣約後，後面還有一些公文流程，房仲都會協助，有問題也可以問代書
2.屋主自售:
簽完買賣約後，後面還有一些公文流程，屋主需要獨立搞定，有問題可以問配合的代書。
3.比較分析:
不管是委賣還是自售，一般還是會有部分流程需要自己跑，不過賣方不太需要跑甚麼流程，只要準備印鑑章、印鑑證明、權狀就好
七、驗屋交屋
1.房仲委賣:
流程到了最後一步，先由買方驗屋沒問題後再交屋，驗屋會檢查當初承諾留下的家具裝潢是否還在、屋況是否跟簽約時一致，如果有疑慮一樣會由房仲出面協調，解決爭議。
2.屋主自售:
跟房仲委賣一樣，不過如有疑慮，就需要買賣雙方自行解決。
3.比較分析:
驗屋時常見的狀況就是跟原本說好的不同，而其中多半是當初合約沒有註明清楚的事項，才會有爭議，如果有房仲協調會比較容易解決，有時房仲想盡快讓這筆交易結案，可能會自掏腰包。另一種狀況是買賣雙方的資訊不一致，比方說房仲跟買方說賣方願意提供A，交屋時賣方否認，這也是房仲委售比較會出現的狀況。
大多數屋主選擇委託房仲賣房子
總結下來，屋主必須先知道整個賣房流程上兩者的區別，再判斷是要委賣還是自售，雖然一般民眾對於房仲職業的風評不是很好，但大多數屋主最終還是會選擇委託房仲賣房子，畢竟一大筆金額的交易，還是要有較專業有經驗的第三方操作比較能確保交易安全。當然還是開頭提到的見人見智，沒有正確答案，只有適不適合。
如果你有屋子要委託給房仲銷售，但又不知道哪個房仲可以信任的時候，可以考慮找比較知名的不動產品牌、知名的房仲，像是我-我是台慶不動產的房仲小哲，秉持房仲也要「實價登錄」的原則，把自己的專業與想法曝光於網路上，你可以先看看我的內容，對我有一定了解後再決定要不要找我服務，這樣我們的合作才會建立在一定信任基礎上，彼此配合，快速成交，創造雙贏。(關於房產仲介小哲)
當然也有很多人是先嘗試自售，後面才又請仲介賣。
參考小哲的實際賣房案例:
本篇小哲會跟大家分享我個人是怎麼幫客戶賣一間房子的，本標的是新竹市區的一間透天，會從最一開始的跟客戶洽談、估價、討論銷售方式，到中間的帶買方看房、告知進度、提供建議等，以至於最後面賣出屋主滿意的價格、售後服務，最終讓買賣雙方、仲介圓滿完成案子的經驗流程。(詳細請點下方文章連結)
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