小哲喜歡打羽球,尋找羽球同好中~

房子要委賣還是自售? 先了解賣房流程

今天如果要處理不動產,基本上只有兩個選項,「自己賣」跟「給房仲賣」,也就是俗稱的自售跟委賣,普遍來說,以591房屋網為例,新竹市所有物件是6746件、其中屋主自售是53件,雖然有很多是重複物件,但無論如何要處置不動產時,委託給房仲賣的屋主的確是占大多數,不過也沒有哪種比較好,只有適不適合,究竟自售與否,可以從賣房流程中去看出自售與委售的差別。

080405 小

從流程面入手,我把賣屋子的流程分為七步驟:

1.確認基本資料(建物、土地、屋況)

2.擬定價格(行情價、預期利潤、稅費)

3.找買方(曝光、介紹帶看)

4.議價(談判)

5.簽約(不動產交易安全、收訂金)

6.備證用印(繳稅、過戶)

7.交屋(驗屋、收尾款)

台慶小哲買賣攻房 新竹台慶不動產 新竹買房 賣房技巧 賣房流程新竹賣房、新竹仲介;新竹賣屋、新竹自售、賣房流程、專任委託、一般委託

一、確認房屋基本資料

房仲委賣:

房仲會先調閱建物及土地謄本,上面會呈現該建物、土地的坪數與附屬建物等資料,再與屋主的權狀資料做比對,確認政府登記資料與屋主的權狀資料是可以對應的 ; 如有錯誤,也會找出問題點。以及確認屋況,除了憑藉經驗外、也會跟屋主確認是否曾經有漏水等事宜。(像是壁癌其實大部分也算是滲水的一種,很多屋主會當成是正常現象而否認有滲漏水)

屋主自售:

通常是屋主以自己的權狀資料為主,屋況屋主自己最清楚。

分析比較:

建物、土地資料上經由房仲委賣會比較清楚,可信度較高,因為房仲看過的資料較多,如有遺漏會很容易發現,比方說同社區另一戶有土地資料3筆、這戶屋主卻只給兩筆,就可以推估屋主權狀可能有遺漏。因此屋主自售可能就會有少資料的風險。屋況上則是屋主自售會最清楚,哪個角落曾經漏過水、哪面牆壁常有壁癌等。對於買方而言會比較信任屋主自己口述的屋況(口述認知跟法規規範不一定一致),但是屋主自售會較難出具完整的不動產說明書。

二、擬定房屋價格(估價):

房仲委賣:

屋仲幫屋主賣房之前,會先幫屋主計算成交後要支付的房地合一稅、土地增值稅、代書費以及房仲的服務費等,在與屋主一起討論預期售價。須支付房仲服務費

屋主自售:

屋主自己擬定價格,一般也是會先估出想賺的利潤,但可能對於後續稅費雜費較不熟悉。最終成交的利潤可能會不如預期。(甚至發現根本沒賺)

分析比較:

不管是委賣還是自售,通常屋主都可以賺取到想要的利潤,只是房仲委賣因為成本增加可能會把售價拉高,景氣好時,雖然也會賣掉但是時間會比較久、景氣不好時,可能這轉嫁在價格上的服務費會導致物件賣不出。不過如果真的有機會賣掉,房仲多會犧牲自己的服務費讓交易盡快成交,屋主還是能得到預計的利潤。對於買方而言屋主自售的價格會較低。

委賣 委售 自賣 自售 房地產 房市 591房屋網 新竹賣房新竹賣房、新竹仲介;新竹賣屋、新竹自售、賣房流程、專任委託、一般委託

三、找買方、帶看房

1.房仲委賣:

房仲的銷售管道為: 長期經營的客戶、網路行銷、實體看板(布條),帶看方面會積極配合買方客戶,介紹時有較多的話術,較善於過濾買方身分。

2.屋主自售:

屋主自售的銷售管道為: 網路行銷、實體看板(布條) ,需自行負擔銷售成本。帶看方面可能取決於屋主本身是否還有其他工作,時間上須跟買方客戶協調,介紹上可能沒有太多經驗,較無話術可以用,經驗不足可能會遇到「惡意詐欺」的買方。

3.分析比較:

委賣比自售多了一種「長期經營的客戶」以及店面的資源,物件曝光程度遠大於屋主自售。第二是房仲雖然對屋子沒有屋主熟,但是成功讓買方客戶願意出價的機率會比屋主自售高,原因在於,房仲帶看房的經驗次數比屋主多太多了,以及對於買方客戶的需求、性格、背景都比較熟悉,比較知道客戶要的是甚麼、甚麼時候應該要適當的「push」一下。另有一篇詳細介紹房仲帶看房與屋主帶看房的成功率比較

#看房客戶百百種 你是哪一種?

#房仲帶看、屋主帶看,出價成功率的差異

新竹賣房、新竹仲介;新竹賣屋、新竹自售、賣房流程、專任委託、一般委託

四、議價

1.房仲委賣:

買方客戶出價後,通常會跟售價有一點差距,如何讓買方買到覺得划算就是房仲要做的事,跟前流程一樣,房仲一般在這部分談判比較有經驗。

2.屋主自售:

買方客戶出價就是直接跟屋主談,其實對於一般買方而言反而會比較不敢出價,除非是真的很接近價格才會直接跟屋主談價格,也因為是直接的談判其實在議價上是比較死的(所謂非黑即白),以及買方可能會因為是屋主自售砍更高的價格。

3.比較分析:

通常專業房仲除了經驗較豐富外,也常採取「多人作戰」,業務說服不成、會由主管出面,還是不行就再請更高的主管出面,議價成功機率會較高,如果是屋主自售,就是「單兵作戰」,很考驗個人實力了。

#如何提升議價成功率

五、簽約成交:

1.房仲委賣:

簽約過程中需要找代書,房仲公司一般有配合的代書,代書為公正第三方,不會偏袒買方客戶或賣方客戶,所以雙方也會比較信任該代書,交易安全上房仲、店面、代書都會嚴格把關。

2.屋主自售:

簽約過程中需要找代書,是找買方推薦的代書還是屋主推薦的代書,很難敲定,因為誰也不信誰,尤其是雙方都對契約沒有很瞭解的時候,都會怕被騙,就算敲定了用哪方的代書或使用兩個代書,雙方也要花時間到處找風評好的代書,真的用了多少也還會有疑慮。

3.比較分析:

房地產交易最重要的買賣簽約及後續流程多由代書處裡,使用房仲公司配合的第三方帶書,對買賣雙方都是最有保證的,不管是買方還是賣方都是店面的客戶,自然會兩者兼顧,不會有偏袒某一方的情況。專業上也比較不會有疑慮,畢竟想也知道能讓仲介公司選擇的代書一定是經過認證,千錘百鍊、非常專業的。

代書 地政士 不動產 新竹 房仲 新竹賣房 新竹賣房、新竹仲介;新竹賣屋、新竹自售、賣房流程、專任委託、一般委託
沒有共識時通常是採用雙代書

六、備證用印

1.房仲委賣:

簽完買賣約後,後面還有一些公文流程,房仲都會協助,有問題也可以問代書

2.屋主自售:

簽完買賣約後,後面還有一些公文流程,屋主需要獨立搞定,有問題可以問配合的代書。

3.比較分析:

不管是委賣還是自售,一般還是會有部分流程需要自己跑,不過賣方不太需要跑甚麼流程,只要準備印鑑章、印鑑證明、權狀就好

七、驗屋交屋

1.房仲委賣:

流程到了最後一步,先由買方驗屋沒問題後再交屋,驗屋會檢查當初承諾留下的家具裝潢是否還在、屋況是否跟簽約時一致,如果有疑慮一樣會由房仲出面協調,解決爭議。

2.屋主自售:

跟房仲委賣一樣,不過如有疑慮,就需要買賣雙方自行解決。

3.比較分析:

驗屋時常見的狀況就是跟原本說好的不同,而其中多半是當初合約沒有註明清楚的事項,才會有爭議,如果有房仲協調會比較容易解決,有時房仲想盡快讓這筆交易結案,可能會自掏腰包。另一種狀況是買賣雙方的資訊不一致,比方說房仲跟買方說賣方願意提供A,交屋時賣方否認,這也是房仲委售比較會出現的狀況。

房屋成交 好房仲 專業房仲 新竹房屋買賣 交屋驗屋 賣房流程 新竹賣房 新竹賣房、新竹仲介;新竹賣屋、新竹自售、賣房流程、專任委託、一般委託

大多數屋主選擇委託房仲賣房子

總結下來,屋主必須先知道整個賣房流程上兩者的區別,再判斷是要委賣還是自售,雖然一般民眾對於房仲職業的風評不是很好,但大多數屋主最終還是會選擇委託房仲賣房子,畢竟一大筆金額的交易,還是要有較專業有經驗的第三方操作比較能確保交易安全。當然還是開頭提到的見人見智,沒有正確答案,只有適不適合。

#屋主自售房地產的5大技巧

如果你有屋子要委託給房仲銷售,但又不知道哪個房仲可以信任的時候,可以考慮找比較知名的不動產品牌、知名的房仲,像是我-我是台慶不動產的房仲小哲,秉持房仲也要「實價登錄」的原則,把自己的專業與想法曝光於網路上,你可以先看看我的內容,對我有一定了解後再決定要不要找我服務,這樣我們的合作才會建立在一定信任基礎上,彼此配合,快速成交,創造雙贏。(關於房產仲介小哲)

當然也有很多人是先嘗試自售,後面才又請仲介賣。


參考小哲的實際賣房案例:

本篇小哲會跟大家分享我個人是怎麼幫客戶賣一間房子的,本標的是新竹市區的一間透天,會從最一開始的跟客戶洽談、估價、討論銷售方式,到中間的帶買方看房、告知進度、提供建議等,以至於最後面賣出屋主滿意的價格、售後服務,最終讓買賣雙方、仲介圓滿完成案子的經驗流程。(詳細請點下方文章連結)

→小哲如何賣一間新竹市區的透天【賣房實際案例】

如果您是位於「新竹」的房子想要賣,請找台慶小哲~→我的賣房服務」

最新物件 急售

看新竹竹北各大社區介紹

了解買房流程

到FB粉絲團按讚

了解房貸 (2) 土地介紹 (4) 居家改造 (4) 店面介紹 (2) 房仲日記 (4) 新竹、竹北買房 (29) 生活 (10) 相關租稅 (5) 社區介紹 (23) 讀書心得 (3) 買房 (29) 買房技巧 (6) 買房注意事項 (7) 買房流程 (6) 賣房 (2) 賣房技巧 (2) 賣房注意事項 (2) 賣房流程 (2)

(總瀏覽 24,042 次, 今日瀏覽 26 次)
電線老化、電線翻新、電線規格、電線年份
生活

電線老化致命威脅,你家電線過期了嗎?

看房時常常聽到仲介說,【電線都有做更換了,你可以放心】,或著當你買了房,插座都是全新的看起來是都有更換沒錯,但裝潢時突然被告知,電線太老舊需要更換,你是不是會覺得很氣? 那….你知道電線要

Read More »
新竹中古屋 新竹新成屋 新竹預售屋 新竹買房 新竹房仲推薦 新竹賣房 新竹老屋 台慶小喆 小哲團隊
新竹、竹北買房

中古屋、新成屋、預售屋 你該選擇哪個?

中古屋、新成屋、預售屋 這3種差異在哪? 哪種適合你? 先了解三種的差異與特色,更能在買房之前有明確的方向。(本文為個人分享 僅供參考) 一、中古屋、新成屋、預售屋的定義 【中古屋】:已經成屋,並有人

Read More »
內容索引
返回頂端