嗨，我們是台慶小哲團隊，本篇分享我們實務上的房屋租賃經驗，以及曾經遇過的問題，如何協助房東出租、協助房客租到房子，最重要的是從最一開始的簽約到後續租賃期間，甚至到最後的退租，如何盡可能避免爭議。其實有許多租賃上的問題，都是一開始沒有說清楚，許多房東都是第一次出租，或是只有一間房在出租，以往沒有遇過問題，所以都不知道那些事項是需要一開始就要跟房客確認清楚的。導致後續雙方有認知上的差異，就變成爭議，甚至後悔早知道一開始就不出租了!
(本篇簡短說明最常見的房屋租賃流程。(比較複雜的店面、廠房、土地等另篇介紹。)
誰適合看本篇:目前有考慮出租房子的房東、屋主。尤其是新竹區域，因為多數是竹科上班族，我會分享我自己以往在新竹區域幫房東出租房子的流程與注意事項。
常見房屋出租流程:招租、簽約、租賃期間、結束退租
一、房屋招租/出租前要注意什麼?
房屋在出租前，第一個考慮的是要租多少? 行情價可以參考各大租屋網現存的物件，就可以大該知道行情。行情部分通常又細分為「空屋」、「附傢俱」、「高檔裝潢」
「空屋」:如文字意思，房屋是空的，通常泛指無提供傢俱、家電。等於房客要租就要自行處理，通常這種一般房客不太願意租，大部分租客都是年輕人無房族，基本上不會特別買傢俱家電，買了就代表若干年退租後還要一併帶走。許多租客會考慮到後續退租還需要自行搬走，如尚未找到下一個落腳處，或是下一個地點不見得需要這些傢俱家電，自星添購全部傢俱對於租客來說非常沒有彈性，也非常麻煩，也會牽扯到買傢俱時的尺寸是否正確，是否傢俱搬移過程中會碰壞牆壁等。總而言之就是非常麻煩，所以大多不願意租空屋。也代表這種租金最便宜，比行情價更低。通常適合更怕麻煩的房東，才會用這種方式出租。亦或是大坪數物件，通常租客已有家具。
「附基本傢俱」:通常房東會附生活上必須的傢俱，例如床架、沙發、衣櫃等，家電上會有冰箱、洗衣機、熱水器、冷氣等。基本上就是滿足承租客能簡單入住的條件。這種方式也是最常見的，房東需要花點時間把基本傢俱添置好，未來房客退租時，基本傢俱一樣可供下個租客使用。對房東來說只有一開始比較麻煩，後續就逐年順順出租就好。房客也較喜歡這種，只需準備個人物品可以馬上入住。俗稱一卡皮箱入住，通常此類租金就是行情價。
「高檔裝潢」:比較少見，通常是原屋主自住，後來因故搬離，才會留下高檔裝潢，租金行情視裝潢程度而定，通常比行情價高一點。以新竹來說，園區上班租通常也比較願意多花一點預算住進這種舒適的房子。
小哲的經驗分享:我個人建議房東如果本來是空屋的，至少能做到基本傢俱。全空屋出租真的需求很少。那怕是電梯大樓家庭式2-3房，需求一樣稀少。換位思考，把自己假設成租客，就知道所謂必需的傢俱/家電有哪些，花點預算添購，招租上會順利很多。尤其有些傢俱的費用可能就是一兩週的租金而已，招租不順空窗期的租金損失還更多。
【找台慶小哲服務】:我會幫你調查好行情市價，針對房東房屋的現況提出租金建議。租賃市場上有許多因素都會影響到合理租金。除了房屋本身條件外，亦有房東對房客設下的條件、市場景氣條件等，都會影響到多少租金才能順利出租掉。
舉例來說:附近剛好有新社區交屋，市場大量釋出出租物件，就會導致當時租金行情下滑，等過幾年市場慢慢消花掉這突然的供給量後，又會回復正常行情。亦或是能不能養寵物、管理費等
二、房子出租條件、租客篩選
常見出租房東會設定的條件及影響
1.禁養寵物、禁菸
常見的家庭寵物如狗或貓，都很有機會傷到房東提供的家具，像是貓抓壞沙發、狗狗亂尿尿等。也會讓整間屋子都會有寵物的味道。最麻煩在於，後續租客退租後，許多家具、窗簾沙發等，都很容易留下寵物的味道、毛髮難以完全清潔。加上對家具、屋況的損害，賠償金事宜上易有爭議。舉例來說，沙發上被抓破幾個洞，這樣租客要賠多少?雙方容易各說各話，後續房東要出租也需要大清潔。此案常見方式為額外簽訂寵物條款，房東不提供家具等。
室內抽菸，菸味會被裝潢家具吸收，也容易造成牆面發黃。加上現在大樓社區規約室內幾乎都是禁菸，廁所/陽台抽菸也容易跟鄰居衝突。現在出租大樓華廈的房東幾乎都希望房客為不抽菸房客。
2.是否公證
公證簡單說明就是，雙方一起到公證處(政府機關OR民間認證事務所)，公證人確認雙方身分(辨別不是假租客或是假房東)，以及保存租賃合約副本，未來如有糾紛，常見租客不繳租金，或不返還房子給房東。都可以直接申請強制執行，不用透過冗長的法律訴訟。需要額外收公證費，通常雙方各半。
3.禁止報稅/設戶籍/租屋補助
這為房東最常見的條件之一，首先要說明，法規上是禁止房東要求房客不能報稅或申請租屋補助。對一般非法人企業來說，報稅的意思是，租客每年可申請18萬的租金支出當作所得總額的特別扣除額。白話文就是，每年5月申報所得稅的時候，在符合相關條件下，可以扣除租金支出，減少所得淨額，也就可以少繳一點所得稅。對房東的影響在於如果租客有報租金支出，國稅局就會知道這間房子的屋主有租賃所得，該房東就要申報租賃所得，一樣加在每年的所得總額裡面，再乘以對應到的所得稅級距。等於租金所得中的一部分是要繳給國庫。其餘詳細條件請見(財政部說明) (新竹市租屋補助公告)
實務經驗:以我服務的新竹來說，許多大樓的出租物件，租客都不符合申請租屋補助、租賃支出抵扣所得的資格。約略來說:申請租屋補助最低門檻，要每月平均家庭所得低於4.2萬，對竹科新貴來說幾乎都超過。要申報租賃支出抵扣所得，條件是每年綜合所得稅級距不能超過20%，年綜合所得淨額在133萬以上就會碰到20%的級距了。單身竹科新貴很多年所得(含獎金)都超過133萬(以上為約略說明，僅供參考)
4.禁止租客轉租、合租、分租
轉租的意思是，房東把房子租給租客1號，租客1號再把該房子租給租客2號。通常房東為避免麻煩與管理困擾、爭議，都會禁止房客再轉租出去當二房東。多數大樓華廈的租客也都可接受。合租的意思通常為多個租客一同租賃該房子，常見為大學生揪人合租一棟透天，或是大樓3房後協議房間分配。通常房東會不喜歡合租的理由無非是，後續這群租客彼此有爭議的時候，會影響到租金收付，且甚至還要協調租客間使用，難以管理。分租為租客再把其中一間房租給別人，一樣是讓租客複雜化，且房東無法篩選分租後的租客。一般在工作園區附近的房東都會禁止以上三項，希望讓租客盡量單純化，此三項通常出現在透天，或是大學附近區域。
5.常見租客篩選
以新竹來說，多數房東篩選租客的方式都為，了解承租方的工作，是否有工作證明或名片。帶租客看房時簡單閒聊確認租客邏輯正常。事先了解租客居住人員/生活習慣。這樣大概就可以篩選出相對正常的租客。
當然房子出租就等同於非自住，相對以後售屋會有不小影響，如果想了解更多關於這部分優缺點，可以洽詢小哲，幫您做專業分析，提供最適合您的資產規劃建議
有房東已經連續找我出租房子3年了、亦有租客跟我租房兩年後找我服務買結婚新房。新竹縣市買賣/租賃房屋請找小哲團隊
三、簽租賃合約前後確認事項
簽約前，該確認好的資訊一定要確認好，以我服務客戶來說，今天帶看的租客有興趣，我會先跟租客確認好，目前房屋現況是否可以接受，家具家電等是否都有確認過可以使用，確定有興趣要租，我在了解租客的居住狀況，像是幾個人住，有沒有寵物等還有最重要的是工作狀況。充分了解後再跟房東回報，轉達租客訴求等。房東確認願意租給這個租客後。再跟租客先收取半個月的「定金」，收取「定金」前也一定再三告知定金是有約束力的。收取定金後，這個房子被預訂了，在正式簽租賃合約之前，雙方如有反悔，租客不想租了或是房東不想出租了，都需要賠對方同等金額。 實務上我經常遇到這種，臨時各種狀況反悔的，收定金前我一定再三確認。
雙方約好時間要簽租賃合約時，我也會在合約中附上目前屋內現況照片、家具家電狀況。等到一年兩年後退租時，在屋況尚有爭議時，才有辦法判斷是否有損壞等。很多房東房客都覺得沒差，口頭講好就好，很多沒有白紙黑字記錄下來，一年後兩年後一定忘記當時狀況，各憑印象各說各話，就有的吵了。至於租賃合約基本上都是依照內政部公定版，通常只會寫租金押金，有附的家具等。沒有照片未來都很難取證。
簽租賃合約時通常會提到的費用
1.「租金」:通常可以約定每個月月底前，給付下一個月的租金，或是以簽約當天為準，像是7/15簽約起租，那租客就要8/15前，給付8月的租金。
2.「管理費」:公寓大樓通常會有管理費用，有的含在租金內，有的另收，通常可以跟租金一起給房東。房東再依照社區規定自行繳內管理費。
3.「水電天然氣費」:大樓通常依照帳單繳納，每兩個月台水台電中油等會寄送帳單到信箱，租客自行拿帳單去便利商店或線上繳納即可。
4.「服務費」:如有委託仲介媒合，通常成交會跟房東收一個月租金當作服務費。跟房客收半個月租金當服務費。
5.「押金」:通常為兩個月租金，簽約時給房東。退租時，如屋況沒問題，房東需返還。
6.「提早退租」:通常合約中會註明雙方不得單方面提前終止合約。等同於合約一年就是一年，任一方不得提前退租，如有提前退租，需賠對方等同一個月租金的違約金。
四、租賃期間簽約日、起租日計算
常見租賃起間容易搞混的是「簽約日」「起租日」，簽約日是簽定租賃合約當天，但簽合約當天不一定是租賃開始的那天。
我個人在服務客戶時，通常會建議起租日前留個三四天給租客搬家用。舉例來說，7/10雙方簽租賃合約，約定7/15起租，即為租金計算的第一天。我會建議房東可以在7/12時，就先把鑰匙給租客，等於免費送三天給租客搬家整理等。當然實務上還是依照各狀況處理。7/10簽約日當天，房客當場支付第一個月租金以及兩個月押金，之後每個月15日之前，繳交下一個月的租金。
五、小哲團隊-新竹房屋出租服務
小哲除了買賣外也有提供新竹縣市房屋出租的服務，歡迎找小哲出租愛屋。除了幫房東節省帶租客看房介紹社區外，亦有許多幫客戶成功租賃的經驗，了解租客需要的是什麼，也藉由專業知識與經驗，減少雙方日後的爭議。常見許多房東自租可能沒經驗，或是以往沒發生爭議過，在最初簽約時僅確認好租金就簽約，後續發生問題才發現，許多資訊一開始合約內容就沒提到 、沒確認清楚，導致後續雙方認知不合，就開始有爭議，協調勞神又費心。或許一開始就找有經驗的仲介服務是一個不錯的選擇。小哲剛開始幫客戶出租也常遇到爭議事項，做服務久了有經驗了，就知道哪些部分一開始就要說清楚講明白，哪些東西日後容易有爭議。一開始沒確認好的後續真的就很難協調了。找小哲出租愛屋，憑經驗出租前就把注意事項確認好，減少簽約後發生爭議的風險。
當然房子出租就等同於非自住，相對以後售屋會有不小影響，如果想了解更多關於這部分優缺點，可以洽詢小哲，幫您做專業分析，提供最適合您的資產規劃建議
很多爭議都是，不怕一萬只怕萬一，爭議發生了就很麻煩。找小哲團隊服務，降低風險。租的心安
台慶小哲的聯絡方式:
- 電話: 0976-771106
- LINE: @housezong (加好友後傳訊息告知小哲「最喜歡哪篇文章」，除了專業服務外，成交即送價值千元的賀成交之禮)
- 信箱: admim@housezong.com
注意:本篇圖文為小哲撰寫製作，同行請勿盜圖。內容僅供參考，如有錯漏歡迎告知，實際條文以建商/政府/相關單位為主。為降低網路負載，會降低圖片畫質。
我是台慶小哲，我把我自己的專業跟經驗揭露出來。可能我不是最專業，但我會公開我所知道的，讓客戶自己選擇要不要找我服務，讓我與客戶之間盡量減少「資訊不透明」。 #房仲也要實價登錄 #覺得有收穫請幫我FB粉絲團按讚
- 我要買房子（精選好房）！
- 【星都心續曲-星都匯】新竹二重埔昌益建設四期
- 買老屋!關埔重劃區低總價中古屋社區推薦
- 112年買房必知!!「新青年安心成家房貸」8/1 最新版本
- 買方須知!銀行最新規定「第二戶貸款上限五成」!!!!
- 我要委託賣房！
- 新竹二重埔【環球市、環宇市、星都心、星都匯】昌益造鎮社區
- 繼續看社區-新竹關埔重劃區【興世代】
- 關埔重劃區最新預售案-【豐邑一綻】
- 竹北高鐵建案 鴻築建設-【竹科匯】
- 繼續看社區-【閎基4’33所有格】新竹市區新建案
- 看更多社區介紹…
- 【公寓大廈管理條例】想住電梯大樓的你必知的住戶規定!
- 【何謂地價稅?】9/22前申請地價稅自用住宅優惠
