大家都希望買到好地點、低總價的房子，但市場是公平的，要兼顧地點跟價位，那就只能選老社區了，沒有例外!
以竹科人首選的「關埔重劃區」來說，屋齡十年內兩房今年就已經漲到2000萬起跳，同樣的價位完全可以買老屋的3房甚至四房。關埔重劃區屋齡20年以上的老房，總價多落在1800-2500之間，基本上坪數會是大空間為主，畢竟早期建商不會蓋小坪數的格局，以單坪價格來說目前2024年老屋大概落在4X萬，雖說比起前幾年也漲了不少，不過無論如何也是低於關埔區輕屋齡的大樓很多。舉例來說現在同個時間點下，關埔區的新社區(10年內)的單坪已成交到8X萬。 10-15年的也有7X萬。加上新屋公設比32%左右，老屋普遍落在25%內。老屋不但單坪價格低，而且實際買到的空間更多，一增一減下，實際使用空間真的很有感。
小哲TIPS:如果只能接受低總價那就千萬不要期待可以在蛋黃區買到新大樓，沒有就是沒有，不是等不等得到的問題。
先跟大家介紹「關埔重劃區」大樓的屋齡分布，我個人分成3個區塊，第一種是最新的社區，目前屋齡大概落在5年內，第二種是沒那麼舊的中古屋，屋齡落在10年上下，再來就是老房子，約在25-30年。會發現中間會有一大段屋齡落差，屋齡大概介於15-25年的這區間算是一個斷層，回推當時的年份幾乎沒有大樓落成，剛好會是在關埔重劃區還沒正式推案的那段期間，所以目前25-30年老社區幾乎都是本區域尚未重劃之前的建案，中間就是漫長的重劃流程，直到重劃完後才開始有推案，重劃後最先蓋的屋齡約在15年。(關埔重劃區怎麼買?)
所以如果非關埔區不可，屋齡要嘛買15年內，不然就要買25年後了，沒有中間可選。所以總價落差也較大。(中古屋、新成屋、預售屋 你該選擇哪個?)
小哲個人也長期住在關埔的老社區，本篇也會分享我個人住在老社區的心得感想
買老社區要注意的五大重點
一、單坪價格計算
單坪價格方面，每個人算法不同，但我個人頃向老屋都直接用總坪數除總價，不要特別扣車位，主要是因為早期老社區很多都沒有獨立車位坪數以及車位價格也很久遠不可考，想算也很難算，如果都是老屋物件彼此要比較CP值，倒不如都不扣車位，除非是老屋要跟新屋比較，才需要統一計算標準。(以上為個人小建議)
二、結構消防法規
眾所皆知在1999年的921大地震後，台灣的建築法規有很大的調整，對建築抗震的要求變的較高，所以這也是許多人不願意買921前蓋的房子的主因，但這就見人見智，有些人覺得都抗的過921了，還怕甚麼，但無論如何，一切好壞優缺都反映在房價上。而且關埔區的老屋基本上都是921之前蓋的。(小哲個人也是住921之前的老社區)
三、車位配置
大多數2X年以上的老社區，幾乎都沒有全戶都配汽車位，早期沒有人人都有汽車，路邊也都隨便可以停。所以建商規劃上不見得會有那麼多汽車位，甚至在少數的汽車位中，還有不少是機械式車位。要注意的是老社區的機械車位都是有規格限制的，車高、車寬、車重都有規範，像是太高的休旅車、太重的純電動車都要特別留意。當然如果要選擇老社區又希望平面車位，能選的物件就會少很多。
四、室內格局規劃
早期建案規劃並不會強調臥室開窗，廁所開窗，單層排氣、分離式冷氣等，現在許多人認為是基本的建案規劃，很多老社區都沒有，所以要能接受廚房油煙味可能比較重、室內會有窗型冷氣的開孔，額外裝分離式冷氣的管線拉來拉去等狀況。這些都是老社區常見的事情，雖說不影響生活，但相較於現在的新大樓規劃的確有很大差異。
五、室內屋況、社區維護
老屋齡的房子不用說，屋況一定比新的差，加上老房子通常都有早期的裝潢或家具，有時難以判斷屋況好壞，後續要規劃清潔整理的成本也會較高。社區維護上也通常會逐年鬆散，甚至有些老社區的公共基金都不太夠用，部分公設也會停止使用(游泳池等)，只保留最必要的開銷，不過這就是老社區的特點，畢竟管理費就是收得比較少。
買老屋哪些要整理?
一、水電、固定物相關
安全考量，水電管線建議全室重拉。如果已經是空屋，可以簡單規劃一下系統櫃，看起來更乾淨整齊。原有的早期鋁窗可以換成氣密窗，現在師傅大多可以直接窗框套上去，不用打牆，當然如果環境不會太吵，也是可以在原本的鋁窗上塗油漆就好，讓表面看起來有質感一點。水電相關五金也可以都可以做更換，像是馬桶、洗手台蓮蓬頭等。整體下來預算不會需要太多。(你家電線過期了嗎?)
二、防水相關
一般買老屋最怕漏水，不過只要不是牆內水管漏水都是小事，最常發生的是朝外的窗框有漏水或是壁癌痕跡，但那些都是小問題能輕易解決，會發生原因多半是窗戶跟牆壁接縫處在長期風吹雨打地震下，難免容易產生縫隙，雨水就容易滲進去，逐漸在牆壁上出現壁癌。接縫處請師傅填補縫隙、塗防水漆，把縫隙坑洞填滿就可以根本解決問題，當然內牆的油漆為了美觀可以重塗一下。
漏水其實最怕的是樓上或隔壁戶水管漏水，漏在牆壁裡面才難以處理，甚至需要抓漏或是跟鄰居協商較麻煩。廁所防水層最好也整個翻新，比較不會有漏水的疑慮，尤其是早期有做浴缸的經年累月下來其實裡面很大機率都在積水了。如果整個浴室重做可能要抓15萬左右的成本。
三、內裝/軟裝相關
以往的衣櫃家具、門鐵窗等都會較復古，如果不想重做、重買，其實都可以選擇貼皮或上色就好，整體看起會順眼很多。油漆塗低色調的莫蘭迪、奶油等色系，燈泡換崁燈或投射燈，要營造氛圍感爆棚的北歐風或是無印風並不難，原有地板磁磚沒凹凸不平的話，可以直接上面蓋一層塑膠地板，老屋的天地壁有整理過後，整個室內氛圍感就會很不一樣，大幅減少時代感。現在許多塑膠地板一坪約1000-2000。
買關埔老屋必參考-關埔二期規劃
當然願意買關埔區老社區的人，多半是看重此區的環境與機能，在預算不允許的情況下才會買老屋，不過老屋能不能隨著屋齡逐年增長後，還依然可以保值，就很看該區未來的發展規劃了，關埔重劃區未來最大的發展就是關埔二期，本篇順便附上關二的重劃預定圖，原則上因為是已經通過的徵收案，且也已經在施工公共區域了， 所以應不會有太大變動，以下來了解關埔各大老華夏與關埔二期規劃的關聯吧! (了解關埔二期投資)
關埔「百戶」以上中古屋社區推薦
因為在關埔區上班的原因，小哲我個人有承租過關埔區的兩大老社區，「田園綠大地」跟「春福聯合國」，且都有自住1年以上，算是有實際居住老社區經驗的人，這兩個社區屋齡都是25年以上，本篇也會一併分享我個人經歷，以及我對關埔重劃區新房、老房的看法。甚至我自己買的第一間房也是買老屋。
★ 春福聯合國社區
春福聯合國:春福建設早期社區，戶數605戶，屋齡29年(1995)，前棟臨光復路為辦公室棟，多為套房或少部分營業辦公室，其餘都為住宅棟，2-4房。整個社區呈長條型，有五大棟，一層約2-3戶。社區正們口就是光復路一段476巷，對面就是光武國中，公設比16~26%，地上最高13樓，地下1樓，有平面車位跟機械車位。24小時警衛室兩個，有垃圾集中區、管委辦公室、桌球室、多功能運動中心、健身房、兒童遊樂區、沒用的泳池。
社區特色是戶數非常多，且幾乎都有住人，社區位置非常好，前有光武國中旁有關埔國小，都是走路3分鐘就到，要進竹科園區也非常方便，雖然屋齡較高，但社區每年都還是有多戶買賣移轉。就是因為地點好，加上戶數多，管委會營運良好，住起來不會有冷清的感覺，上學上班都非常方便，果然買房還是首重地點。生活機能吃光復路，算是很充足，旁邊就有麥當勞肯德基，一樓臨光復路有店面(目前是永豐銀行)。春福聯合國算是關埔老屋齡中戶數最多的社區。
後面是十里靜安社區，如果是朝前面光武國中的，棟距很遠，採光佳又通風，完全不會有陰暗老屋的感覺，社區採光真的超好，後面離十里靜安的棟距也不錯，我自己住在這的感覺，是早上下午都有採光，當然我也有看過同社區有幾戶格局是比較沒採光的。2024年社區2房成交價約在1000萬，34房約在1700上下。單坪含車位約在 4X萬。汽車位不足，很多戶都沒車位。有天然氣、中庭植物也都維護得很好，整個社區的定期清潔都很健全。
我個人的居住經驗分享:社區永遠人來人往，早上7-8點到晚上10-11點，只要走到中庭幾乎都還會有人，因為戶數真的很多，是個可以感覺到充滿人氣的老社區，買老屋最怕社區都是住老人家，在很多社區維護上都會比較精省。聯合國現在有很多年輕住戶跟小朋友，我覺得算是滿朝氣的，社區有狀況也都會處理。整體而言我覺得是我個人住的很舒服的老社區。也因為是大社區，所以社區內還有十元加水站、販賣機，天氣不好的時候我都直接下樓找販賣機買泡麵。也經常看到清潔人員認真清潔公共區域。社區外觀可能是維護的好加上人多的關係，感覺起來不像其他老社區那麼有滄桑感。我住在面光武國中的前棟近兩年的時間，白天偶而會聽到學校廣播的聲音、晚上因為是巷子內我覺得滿安靜的。
★ 田園綠大地社區
- 總戶數140戶，總樓高7樓、地下室B1，無店面
- 坡道平面+機械車位，有天然氣
- 屋齡30 年(1994)，多為3-4房，一層四戶
- 公設比約23-25%，有24小時警衛、垃圾集中區、中庭遊樂區。
位在關東路上，社區對面就是未來的關埔二期，旁邊是關東公園，也離未來關埔二期的大公園很近。個人覺得位置相當不錯，車道也算寬闊，加上地點就在關東路上，附近新莊街、關新路機能走路就到，出入口會被上下班車流擋道。目前時價登錄單價在40上下。總價約在1500-1600可以買到室內約25坪的3房。未來關埔二期有計畫拓寬埔頂路-關東路(社區門口的馬路)，以及可以直接通車至公道五路。社區門口也有公車站牌。
我個人的居住經驗分享:田園綠大地社區我住了一年，是面對社區中庭的戶別(外棟)，住起來也很舒適，社區很單純，大門口就有垃圾集中區非常方便，警衛也是24小時很盡責都會打招呼，採光通風也不錯，不過後陽台外的天井比較容易有油煙味，可能早期廚房的排氣管都是往外排，油煙味會比較明顯，但晾衣服都在前陽台所以不影響。社區白天晚上都滿安靜的。
★ 龍山文化大鎮社區
- 總戶數224戶，總樓高8樓、地下室B2，有店面
- 坡道平面車位、有天然氣
- 屋齡28 年(1995)，多為3房，一層2-4戶
- 公設比約24%，多功能活動空間、垃圾集中區、24小時警衛
龍山文化大鎮在慈雲路以西的埔頂路上，未來關埔二期的規劃是把慈祥路開通至埔頂路(已經在施工)以及未來再接續開通至公道五路，一旦能快速銜接公道五路，這裡很快就會變成能四通八達的好地點，又坐落在關埔區，除了關埔二期發展外、旁邊也有X計畫的規劃發展，長期來看值得投資。旁有高速公路，離交流道也很近。目前朝後的動別因為沒有建築物，無遮擋、視野通風好、棟距高，正面臨埔頂路有店面。目前社區單價已經接近50 萬。
★ 昌益林園社區(藝術名宮18期)
- 總戶數108戶，總樓高9樓、地下室B1，有店面
- 坡道平面車位+機械車位
- 屋齡27 年(1997)
- 公設比約20%，有24小時警衛、垃圾集中區、中庭遊樂區。
昌益林園也在慈雲路以西的埔頂路上，亦是昌益建設的藝術名宮第18期，目前埔頂路路寬還比較小，不過之後關埔二期規劃會拓寬，未來一定可以吃到關埔二期的方便性，旁邊慈祥路預計今年會開通到埔頂路，上下班又多一個路線選擇，後方也會開通到公道五，屆時南來北往更方便，社區後面還有關埔二期預計的機關用地，未來公共規劃值得期待。關埔許多老社區的建商都已經倒掉或是改名了，唯有昌益建商屹立不搖。附近都是老透天，目前棟距視野都不會太遮擋。
★ MY HOME 社區
- 總戶數152戶，總樓高10樓、地下室B2，無店面
- 機械車位
- 屋齡26 年(1997)，皆為挑高樓中樓
- 公設比約27%，有24小時警衛、垃圾集中區、中庭遊樂區、健身房、圖書室
MY HOME社區就在光復路一段576巷上，旁邊就是龍山國小，走路可到，目前臨路路寬較小，但離高速公路涵洞很近，要到清大商圈很快速 ，離高速公路交流道也近，中古屋社區本就公設低實際空間高，單坪CP值高，再加上本社區為樓中樓的設計，實際使用空間又變更多了，CP值再UP一次，如果希望使用空間更多，這種夾層屋最適合了，不過因為權狀坪數較小，貸款成數上較低。
★ 旭光順天 社區
- 總戶數134戶，總樓高7樓、地下室B1，有店面
- 坡道平面車位+機械車位、有天然氣
- 屋齡26 年(1998)，多為3-4房
- 公設比約23%，有24小時警衛、垃圾集中區、中庭遊樂區
旭光順天位在關埔區新莊街上，算是關埔富有機能的街道之一。社區兩大棟規劃，中間中庭棟距約20米，目前單坪也在40萬上下 ，每年釋出量相較其他老社區較少，隔壁條就是關新路，旁邊就是光復路，去哪都方便。附近多為矮房透天，視野上較無遮擋。
★ 哈佛世家社區
- 總戶數230戶，總樓高16樓、地下室B2，有店面
- 坡道平面車位、有天然氣
- 屋齡28年(1995)，多為3房，一層2-4戶
- 公設比約22%，有24小時警衛、垃圾集中區、中庭遊樂區
哈佛世家社區位在關東路23巷，旁邊就是關東市場，關東市場算是很久遠的市場，也是關埔區唯一的傳統市場，每天早上都有很多居民會在這買菜買肉，本社區算是樓層數比較高的老社區，旁邊也是走路就到的關東國小，單坪目前40萬多，旁邊TIGER複合式保齡球館、市場綜合大樓可以租車位，算是這老社區的優點，畢竟大多數老社區都會有車位不夠的問題，當然本社區最大的優點是靠近介壽路口，進竹科非常快速，雖說巷內路寬較小，但還是比大多數地區更快上下班，加上社區後面就有全聯，每年釋出率也不少，是個不錯的社區選擇。
★ 里長伯大廈社區
- 總戶數120戶，總樓高9樓、地下室B2，有店面
- 坡道平面車位+機械車位、無天然氣
- 屋齡28年(1996)，多為3-4房，社區為挑高樓中樓
- 公設比約34%，有24小時警衛、垃圾集中區
社區都是挑高樓中樓，位在關東路178巷，單坪時價登錄有50萬，對面就老字號關東國小，上下學走路就到。也靠近介壽路口，上下班好方便。附近都是矮透天，中高樓相對採光通風較好，後面是關埔二期的地(商專區+公園)，加上後方有水圳，空曠無遮蔽物。室內可用空間大，旁邊是關東市場，不過後面靠近火車鐵路，會有點噪音。
★ 牛頓大廈社區
- 總戶數244戶，總樓高14樓、地下室B3，有店面
- 坡道平面車位+機械車位、天然氣
- 屋齡25年(1999)
- 公設比約20%，有24小時警衛、垃圾集中區、中庭
光復路一段525巷，正光復路上，車潮較多上下班時間會比較吵雜，相對機能好很多，要買甚麼走路就到，單坪40多萬，外觀上去比較制式化一點，後排高樓層有機會看到靜心湖。當然離竹科也很近，不管是走光復路525巷還是光復路都可以到竹科前的介壽路，上下班時間很快，附近機能又好，是許多可接受老屋的族群喜愛的社區之一，戶數多，年年都有成交量。
★ 挑戰菁英社區
- 總戶數132戶，總樓高8樓、地下室B1，有店面
- 坡道平面車位、有天然氣
- 屋齡26年(1997)，多為3-4房
- 公設比約11%，有24小時警衛、垃圾集中區、中庭
光復路一段485巷，正光復路旁巷子裡，走光復路525巷直接到介壽路，進園區快速，本身位於巷內又安靜，會進到這條巷子的都是本區住戶，相對單純，時價登錄單坪今年也40多快50，就在牛頓社區對面。近科園國小
★ 水晶湖畔社區
- 總戶數119戶，總樓高10樓、地下室B1，無店面
- 坡道平面車位、有天然氣
- 屋齡31年(1994)，多為3-4房
- 公設比約32%，有24小時警衛、垃圾集中區、中庭、兒童遊樂區
水晶湖畔位在光復路一段531巷，科園國小後面走路就到，有一二期都在附近，旁有靜心湖可以散步。巷內平日安靜，社區旁就是光復路一段525巷可以直達介壽路，進園區快速，目前時價登錄在3字頭，算是附近老社區中相對價格較低的，不過屋齡也偏高一點。
★ 和風大樓社區
- 總戶數107戶，總樓高18樓、地下室B3，有店面
- 坡道平面車位+機械車位
- 屋齡27年(1997)，一層3-4戶
- 公設比約22%，有24小時警衛、垃圾集中區、中庭、兒童遊樂區
和風大樓在正光復路一段上 ，靠近關東市場，哈佛社區旁邊，鄰近介壽路，社區僅兩大棟，正面光復路，生活機能豐富，部分地目為辦公室，對面就是老爺酒店。目前一樓店面為渣打銀行，因近介壽路口，車流量較大，附近店面林立，生活機能很好，社區門口就有公車站牌。樓層18樓也算高。近年社區單價也接近5字頭。
★ 陽明采邑社區
- 總戶數108戶，總樓高12樓、地下室B1，有店面
- 坡道平面車位+機械車位、瓦斯
- 屋齡30年(1993)，34房為主，一層約兩戶
- 公設比約18%，有24小時警衛、垃圾集中區、中庭、兒童遊樂區
陽明采邑位在光復路一段71巷，狹長型社區，正臨光復路，旁邊就是新科國中，生活機能豐富。也近關東市場、關東國小。快速進竹科、金山街。唯車道出入口在巷子內，光復路車流量大，進出不易。目前單價還在3字頭，跟屋齡已經30年也多少有關係。
★ 椰城大樓社區
- 總戶數325戶，總樓高14樓、地下室B3，有店面
- 坡道平面車位、有天然氣
- 屋齡25年(1999)
- 公設比約17%，有24小時警衛、垃圾集中區、中庭花園、游泳池、健身房、遊戲室、圖書室
椰城大樓位在光復路一段89巷 ，新科國中對面，現在有開通東科路後，這邊進竹科也不需要繞到光復路了 ，上下班快很多。本社區也算是較大型的中古屋社區，有300多戶，以老社區來說屋齡25年算比較年輕的了。一樓有許多店面，機能豐富。旁邊就是華清社區，優勢是對面新科國中要停車滿方便的，加上新科運動中心也有開放許多運動設施可以使用，像是游泳池、羽球場籃球場等可以承租。生活機能除了光復路外也可以跑去金山街，也很多餐廳選擇。戶數很多，管理上也比較有資金，目前單價已經到5字頭了。
★ 華清社區
- 總戶數220戶，總樓高16樓、地下室B2，有店面
- 坡道平面車位、有天然氣
- 屋齡26年(1998)，34房為主
- 公設比約20%，有24小時警衛、中庭花園、健身房、宴會廳、遊戲室、圖書室、桌球室、垃圾集中處理
華青社區位於光復路一段89巷 ，椰城社區旁邊，對面是新科運動中心，社區較少釋出。通常都是大坪數，在早期也算是豪宅等級，目前單坪來到4字頭，公設比也特別低，整體使用空間大，如果想要大坪數的預算又沒有那麼高的課戶，華清社區應該滿適合的，整體社區評價跟維護都還不錯。臨路上也有許多店面，離竹科也很近。
★ 東昊生活館社區
- 總戶數169戶，總樓高15樓、地下室B3，有店面
- 坡道平面車位+機械車位、有天然氣
- 屋齡23年(2000)，一層約2-3戶
- 公設比約20%，有24小時警衛、垃圾集中區、中庭、兒童遊樂區
東昊生活館位在科學園路107巷上， 學區是龍山國小、科園國小，單坪成交4X，以大坪數居多。因為在科學園路上，算是龍山社區裡，平常較為安靜，社區單純、公設維護的不錯，附近無高樓，採光通風視野佳，一樓有店面，屋齡不到25年，算是關埔老社區中相對年輕的。中庭有水池，還有靜心湖可以散步，近園區，上下班快速。也是早期本區的豪宅之一。
關埔老社區不少，我今天只約略介紹整個社區有百戶以上的中小型社區，中古老屋通常轉手多次，屋主也很難是一手屋主，就算是同社區每一間物件的屋況差異也都會很大，所以一律還是以現場看為主，早期的社區圖或建商格局圖也不齊全了，本篇就不放了，對於要找老社區的朋友，可以看到有在賣的物件後，再聯絡小哲看房哦～
小哲對中古屋的看法
我自己本身是住在20年以上的老社區3年多了，甚至近期也選擇買老華夏社區。
新屋跟老屋沒有哪個一定比較好，老屋的特點就是CP質高，生活空間大，雖說未來房價增長性不見得有新屋這麼多，但如果只是現階段想買個舒舒服服的家，不考慮未來漲跌，那我會建議選老屋。但可以接受空間小一點，公設比高一點，秉持著自住兼投資的心態，那就可以考慮買10年內的房子，但同樣預算下新屋的使用空間會比老屋小一半之多，老屋可以買到34房的預算，新屋就只有2房，而且還是小兩房。但如果在買房時就覺得未來增長幅度也很重要，大概住個幾年就會想換房的人，買新屋可能就比較合適。沒有絕對好壞，人生中就是充滿選擇。
以新竹來說，其實老屋釋出也是可遇不可求，很多老社區也都是一年沒幾戶成交量，一部分原因也是早期買房的不見得都是科技業工程師，很多在地老住戶薪資漲幅沒那麼大，或是已經接近退休的年紀，雖說近年房價漲了很多但也沒能力再換更大的房，只能繼續住下去。當然也有一二十年下來升官發財大富大貴，把舊家當作起家厝，不急著用錢就一直不賣、長年出租的住戶。畢竟以當初的房價來跟現在的租金來算，租金報酬率還是很高的。
總而言之，老屋的買價加上裝潢整理的總預算比起購置新屋的成本還是低很多，只要願意忍受幾點沒辦法改變的事情，其他大多可以再花錢改善。同樣的居住品質，總成本可以低上好幾百萬。尤其是在新竹這種年輕首購族居多的地方，新房都被互相競爭到不斷創新高價，反而老屋CP值大上許多，把省下的錢給小朋友更好的教育、給家庭更好的旅遊，也是一種選擇。(112年買房必知!!「新青年安心成家房貸」8/1 最新版本)
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