新竹收租投套(投資套房)入門介紹

租房子幾乎是每個人求學、職涯發展必經的過程，那你在每個月繳房租的時候會不會偷偷的算一下房東到底一個月可以賺多少呢，我就會! 每次換不同的租屋處，我都會算一下整棟有幾間套房，算一下這個房東每年可以收租多少! 然後就會覺得……唉!房東好爽，每月坐領現金。未來我也要每月收租，然後整天閒閒的 : )。

• 那到底收租套房是個甚麼樣的投資產品呢?
• 你適不適合當個包租公、包租婆呢?
• 新竹收租套房怎麼選呢?
• 獨立套房、分租套房、投套、電梯套房又差在哪呢?
• 最重要的投報率怎麼算呢?

讓台慶小哲分享給你!

甚麼樣的人適合看本篇: 有閒置資金，有考慮收租套房，但不清楚新竹收租市場的人。相信這篇一定會讓你對新竹的收租市場有很大的了解，找到投資上的方向後，可以來諮詢小哲尋找適合的新竹套房物件。

一、投資套房分哪幾種?

通常套房就是指有獨立衛浴的房間。不過在投資的角度，一樣是出租套房，卻有不同的型態。不同的組成方式都有不同的效益、成本跟特色。

1.「獨立套房」

簡稱獨套，整個套房就是一戶，有獨立的產權、門牌號，像是比較小的公寓(一間房)，可以買賣。通常此類產品多為電梯大樓，使用用途可能會是掛辦公室或住宅，通常整棟社區都是套房產品。

★優點:不需要特別花成本更改格局，只需要整理裝潢弄得美美的，就很好出租，整間套房為一戶買賣簡單。隔戶牆都是建商當初蓋的實牆。有機會賺到價差

★缺點:整戶可能總坪數不到15坪，有些銀行不做這種產品。貸款會較低，通常建議抓6成貸款、4成自備款。

獨立套房最為單純，通常是整個社區最初建商就是規劃套房，相對來說整棟都以出租居多，就比較不容易有爭議，不過投報率一般不會太高，適合長期穩穩地收租，此種也比較有機會有汽車位(屋主有買的話)甚至也可使用社區公設，室內空間、採光開窗也都是為了套房規劃的，租客住起來會比較舒適。現行園區周遭也會有小建案，就是整棟規劃電梯套房，專門給屋主買來出租用。此類型屋齡新、裝潢好、社區單純，比較容易受園區上班族青睞。比照一般房子，房價漲也會跟著漲。

補充:也有些建案是規劃兩間套房為一戶。

2.「整層公寓改套房」

一戶整層型的公寓房型(EX:三房兩廳)，重改格局隔成2-3間套房。合計只有一個地址，其中的2-3間套房，在租屋的角度裡稱為「分租套房」，買賣需要整層一起買賣。

★優點: 改套房的租金總收入通常會大於原格局出租的租金收入。坪數夠大貸款容易。

★缺點: 亦需要遵守社區管理規約，有些新社區禁止改投套。改格局後未來復原較困難。格局上可能會有暗房。

通常公寓改投套都是比較早期的作法，現在許多縣市法規越來越嚴格，鄰居相處上也比較重視生活品質，要改成套房的難度很高，市面上流通的大多為早期就改好的。也幾乎都是老公寓才有辦法改，投報率上中規中矩，不過現行改成套房後會比較難改回原本整層式格局。整體市價會跟原三房市價不太一樣。

像雙北桃園就規定要改2間廁所以上格局要樓下住戶同意。

3.「透天改套房」

一棟透天裡面有很多間套房，在租屋者的角度裡稱為分租套房，整棟透天為一戶，只有一個地址，買賣以一戶為單位，各間分租套房會以房號為區隔，像是101、201、301等。

★優點: 以投套來說，透天改投套的房間數較多，通常總報酬率最高。有土地貸款成數也較高，整棟管理單純。

★缺點: 透天改套房的房間數量多、坪數大、土地大，購置成本較多，資金門檻較高。

通常透天型投套，房間數都會有七間以上，整體收租效益高，相對門檻也較高，也常見投資者用合資的方式購買，分攤收益。較多間套房的投套，也會選擇找包租代管公司協助處理，可以大大減少管理上的時間精力，不過地點上就要慎選，租客量要夠多才有效益。

「 小哲的建議 」我建議如果是資金比較充沛的投資客，可以優先選擇透天型的投套，通常來說透天的套房間數較多，可以把租金收益拉高，也可以大幅降低公設的平均成本，像是公共洗衣機、飲水機、清潔費用等，基本上很適合追求最高投報率的投資者， 二來也是因為整棟房子都是房東的，管理上比較單純，想調整什麼就調整甚麼，也比較不會有跟鄰居上的爭議，加上認真篩選租客的話，既可以有高投報率又能簡單省事。

二、常見投套投報率算法比較(總報酬、現金流)

常見投報率算法比較:一般常見抓投報率的方式有兩種，一種是最簡單的「總報酬率算法」，一種是「現金流算法」:

舉例來說:小哲想買一間透天投套，裡面有5間套房，每月總可收租5萬元。投套售價是1500萬。預計可貸款7成，自備款要準備3成，房貸利率2.2%。

一、總報酬率算法(總收益/總成本=報酬率) :

每月收租5萬，年收租60萬，房屋售價1500萬。60/1500=4%。故這間投套年報酬率抓4%。此法多為一般坊間買賣房屋標示的報酬率。也是最簡單的報酬率表示方式。

二、每月現金流報酬率算法(實際淨利/已付出的實際成本):

預計貸款1050萬，算下來每月房貸還款4萬元。房租每月淨利1萬，年淨利12萬。已付自備款450萬(已付成本)。這間投套年報率為12/450=2.6%。此法為較精準的投報率算法，實務上多為需要精準計算效益時才會用到。

當然以上案例，還沒有計算其他閒雜成本上去，這邊我也整理通常一間投套會有哪些成本。

• 【整理裝潢】: 床組衣櫥書桌、套房需要簡單的裝潢跟家具，裝潢等級也反映在租金上。
• 【日常雜費:】 公共空間定期清潔油漆、公共水電、第四台網路 、管理費
• 【家電保養維修】:冷氣、電視、飲水機、冰箱、洗衣機、熱水器、燈具
• 【相關稅費】:地價稅、房屋稅、租金所得稅
• 【租不出去】:考量到空房閒置期，有些投資者會抓一年只能收到十個月租金去計算投報率，但我個人認為大多數好的投套都很好租，平均下來不太會有空窗兩個月的時候，頂多抓半個月或一個月就可以。

實務上因為有太多閒雜成本，故一般在初步找投套物件的時候都會先用「總報酬率投報法」居多，可以快速知道這間投套的約略報酬率，加上大多數狀況下，現金流的投報率會略高於總報酬率算法，尤其是有能力買投套收租的人，多多少少都可以拿到比較好的貸款成數跟利率。所以都是有特別對哪幾間有興趣的情況下，才會再用「現金流投報法」再算一次，明確計算到底每個月可以拿多少現金回來。進而判斷是否適合。

※還有更詳細的算法，會把貸款的寬限期也算進去，前三年報酬率多少、後面報酬率多少。

當然以上是介紹比較專業的作法，也還是有一般人沒想那麼複雜，單純是希望退休後可以穩穩收租，每個月都能賺一點錢來當生活費，只要投報比銀行高就好。身上一大筆錢還會怕被騙，把錢換成不動產的方式放在那也可以抗通膨。房子單純簡單有賺就好，這是許多非精打細算的退休族做法。

三、如何選擇適合的投資套房(地點、租客、報酬率)

在知道各種套房的型態後，接下來就是找到你適合的，每種套房都有不同的優缺點，也適合不同需求的房東、房客。

一、地點選擇:

通常各大縣市投套地點，不外乎以下這幾種，學校生活圈、百貨服務業商圈、市區車站商圈、工作園區周遭，不同的地點來租房的租客特性也不一樣。現在因為「少子化」「市區老化」，地點上會建議還以工作園區周遭為主，少子化造成許多私立學校招生不足，學生套房未來難以出租。有些以往認知人聲鼎沸，生活機能充足的市區，也隨著房子逐漸老化、年輕人多往重劃區移動而逐漸示微。當然投套地點選擇上還是需以各區域實際狀況考量。

※地段選在人口密集的商圈，像是園區、學校、車站。如果能多個重疊會更好。畢竟也要考慮未來轉手，地點好出售會較容易。

二、租客選擇:

通常租客不外乎就是學生、上班族、企業宿舍

學生租客: 大學生生活較不固定，管理較困難，有時許多小問題無法自行排除，需要花較多的時間管理，每年會有寒暑假的空窗期，可能會招租不順，如果是在學校附近，有一定的市場需求。基本上一定要提供家具，學生不太可能自行採購，如果有些東西損壞(燈泡、水龍頭等)，學生不一定會自行修繕，房東需要花比較多時間處理。

上班族租客:上班族生活習性固定單純，下班回家，出門上班，管理租客簡單，雙方比較容易有共識。租客有有一定年齡、有經濟基礎，較不會拖欠房租，屋內小問題通常可自行解決，像是像是燈泡、水龍頭等。有些租客可接受空屋自行添置家，。房東比較不用處理瑣碎事務，或是一些家具家電損壞也可以房客自行處理，費用房東再吸收。管理上單純簡單許多。

企業的員工宿舍: 直接包給企業做員工宿舍，通常多為整棟式的套房才有辦法，且需要完全合法。可遇不可求。較少見

我作為上班族的租屋經歷:除了會自行換燈管這種小事外，覺得水龍頭管線太髒太噁，也會自行買新的五金更換。甚至也換過喇叭鎖。冷氣壞掉也是跟房東溝通後自己找廠商來修繕，費用再跟房東報告。也遇過房東的洗衣機太老舊無法拆洗，跟房東協調買一台新的費用各半。瓦斯爐開不了火，自己清除堵塞的鐵鏽等。通常只有每個月付租金的時候才會打擾房東，我應該算是房東最愛的那種租客。

三、屋齡選擇:

能改成套房的或是「已經」改成套房的幾乎都是老屋齡的華夏、公寓、或是透天(20年以上)，現在有許多新的電梯套房則是建商在蓋的時候就是以套房的規劃去蓋，這種型態的套房普遍較新，加上有電梯，租客也都會是比較追求生活品質的。屋齡輕的房子貸款成數也會比較高。

小哲的建議:我個人建議投資套房「先決定租客是誰」，想要的租客是哪種，再思考這樣的租客都在哪些地點出沒，這樣投套的地點就出來了，再來是選擇租客上喜歡「單純簡單」還是「追求報酬率」，這就可以決定要投資哪種形式的套房以及是否要貸款。以下舉幾個投資者的案例:

不同的人有不同的背景，不同的需求，雖說都是投資套房，但還是要找到最適合自己的投資方式，不要無謂跟風。是想要追求投報率、還是兼顧時間成本呢? 是單純有閒錢呢 還是打算當作穩定的投資。如果有閒錢，但又找不出自己適合的套房產品，都可以與小哲聊聊哦。

四、新竹投套分析

新竹投套區域選擇:

• 新竹火車站市區生活圈:市區雖說已沒有以往繁榮，但還是有需多服務業、百貨公司的上班族租客市場。套房型態上偏向簡單小套房，多為早期公寓改的套房，近年也陸續有些新的大規模電梯套房社區，也受不少服務業喜愛。
• 清大夜市商圈:清交大前面區域，租客多為清交大學生，這區常見也是早期在地老公寓改套房系列，機能充足，清交大國立學校受少子化影響較小，租客市場目前還算穩定。
• 竹科生活圈: 金山街、光復路一帶，多為透天型或是公寓行套房，租客多為園區上班族，相對單純，許多租客都是租到買房才搬走。近幾年租客市場一向很穩定，出租率很高。除了有華夏改公寓外，亦有不少整棟的透天套房，規模小到大都有。
• 香山玄奘中華一帶:附近較無機能，租屋市場跟著學校學生數量走，近幾年私立學校招生數下降，附近越來越難出租。
• 新豐明新科大一帶:明新科大目前招生數較無劇烈下降，加上附近也是新豐鬧區也靠近湖口工業區，目前租客穩定，有學生也有上班族，有需多公寓改套房。

可以經由以上區域找看看適合的投套地點，另近幾年也有許多市區/重劃區小坪數的土地會蓋成電梯套房華夏，樓層數可能5樓左右，單層規劃2-4間套房，這類型因為屋齡新，有電梯，有代收垃圾，加上通常地點都很好，也頗受喜歡單純環境的上班族喜愛，出租容易。

我個人認為好的投套就是無非就是要高投報率，租客單純又租的久，這種就是房東最喜愛的，而幾乎能滿足這種的需求的只有上班族，所以新竹投套首選，我建議是以各大科技園區附近為主的投套，管理好的投套幾乎都很好出租，租客也都願意租的長久，甚至把裝潢也弄得漂漂亮亮，租金也可以拉高。以園區上班族為主要客需，幾乎不用怕哪天突然租不出去，市場非常穩定。

還有一種是電梯社區大樓的一房一廳或是套房，雖說投報率不是最高的，但是勝在還有機會賺到房價漲幅的價差，以新竹的漲幅來看投報率可能也不會差，關埔重劃區的話像是富春居A棟、昌益月影、百奕富御等，新竹市區也有SOGO123、采舍等社區。

※新竹套房社區推薦:明湖路的煙波麗舍(屋齡新近竹科)、富春居(有一整棟都是套房格局/屋齡新/有公設)、昌益月影、春福聯合國等

小知識:上班族生活單純、在家時間不多、小問題都可以自行處理、維護成本較低。以竹科這邊來說看起來有格調的套房會比較好出租。租金也會較高。而且經常一租就是好幾年直到租客存到錢買到房。

五、投套滿租為什麼要賣?

這是很多人會有的疑惑，投套滿租、投報率這麼高為什麼要賣? 是不是有問題? 其實這就跟既然房價再漲，那為什麼屋主要賣房一樣。每個人都有各自的財務規劃，並不是說要賣就一定房子有甚麼問題。常見來說投套會賣的原因有下四種:

1.房東的財務規劃: 有些房東是本業上很有錢的老闆/主管，有閒錢的時候買投套收租，等到本業需要資金不管是擴大企業規模或是急用錢，都會再把資金回收。甚至對於有些有理財觀念的人，他們也有許多投資管道，當其他金融商品投報率變好的時候，就有可能把相對保守的投套賣掉，拿錢去投資其他可以賺更多的產品，像是股票、創業加盟等。亦有單純是享受前三年寬限期，可以把現金流收入拉到最高，第四年開始還本金的時候就賣掉。

2.房東個人想法: 有些房東一個人經營不了那麼多投套，把相對沒那麼賺的或是比較麻煩的釋出給別人。也遇過許多早期的包租公/包租婆，年紀大了力不從心，就想說乾脆賣掉好好退休 。當然也有些房東是合資投資的，股東如有其他規劃可能就選擇賣掉分一分。

3.本意是賺工程價差:有些人是專業改投套的投資團隊，買下老房後改成套房隔間，稍微租一兩年後就賣掉賺價差，這種主要目的就是為了賺改隔間的價差。畢竟對於專業改投套的人來說，工程成本比起一般人少了許多，所以此類投資者一開始就是為了賺價差。

4.投套老了: 當然也有因為套房內裝潢設備老舊，逐漸需要汰換，而房東又不想再投入這筆成本，乾脆趁機脫手，轉手給其他人。

六、為甚麼小哲建議買改好的投套?

很多人會想要自己去施工改格局，把透天或是單層公寓改成投套收租，我個人目前是比較不建議，現在這種自己改的投套已經很少了，市場上大多是十幾二十年前就改好的或是很新的電梯套房。主要原因是裝修法規越來越嚴，裝潢成本也越來越高，加上許多社區抵制，如果不是專業改投套的，真的不建議自己改。雖然自己改或許可以把投報率拉到最高，但無形中的成本其實可能更多。

一、因為新手可能細節沒注意到，施工時沒弄好，後面反而要花更多成本去處理，加上沒有長期配合的專業團隊，施工成本也高，浪費裝潢期間的租金收益，最終蠶食掉利潤，甚至得不償失。

二、裝潢的資金幾乎全是現金，改格局的成本要很高，現在要改一間套房可能要抓50萬以上的成本，還有許多裝潢法規要注意。找建築師/結構技師/消防技師來審查，也都是大量費用。整體而言可能除了買房的價格外，還要再加個一兩百萬的成本。

三、近年許多社區意識抬頭，通常不喜歡社區內有改投套的，甚至雙北跟桃園也有規定，施作套房隔間還必須要有樓下屋主的同意書。

比起繳一堆學費，勞神費力，我個人是建議買早期已改好的，至少可以馬上安心收租，也有許多投套已「內建」許多長期穩定的租客，房子過戶完下個月就馬上租金進漲，開始源源不斷現金流之路。

專職改投套的投資客，自然可以壓低裝潢成本，反之新手想當包租公真的很難買到最佳投報率的物件。給新手包租公的建議就是，投報覺得不錯就好，比其他投資產品更適合你就好，不要想要找到最好的，畢竟最好的都是老手們創造出來的。就像你不是專業股票操盤手就不要預期股票可以買最低/賣最高。

※比起自己施工改投套，小哲更建議買改好的，尤其是新竹竹科上班族收入雖高，但工作也繁忙，比起追求最好的報酬，不如兼顧時間成本，追求效率也減少許多風險。畢竟要改投套還有很多相關法規要遵守哦

七、結論(投資百百種 投套是哪種)

我覺得買投套就算是一種簡單的投資方式，現在網路化社會進步很快，學習成本很低，有越來越多的金融商品可以投資，但不見得每個產品都適合每個人。相比股票來說，房地產穩穩收租就是很保守的方式 ，也不會看到每天價值的變動，收租十年、二十年，基本上你都不用管區域房價，穩穩地每月就有已知的收入，沒有變化、沒有太大風險，但又比完全沒投資好一些，甚至未來也有機會可以賺到差價。

如果是很清楚知道在股票市場上你只是棵小韭菜，經不起大風大浪，心臟小小的人，那我想收租型產品真的很適合你。

小哲手上有幾間新竹縣市/竹南頭份不錯的投套物件，對投資套房當個包租公有興趣的話，都可以聯絡我們哦~

小知識:小哲團隊也有提供房屋出租的服務哦，有房子想要出租都可以找我們。

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