竹科正門：新竹介壽重劃區深度分析

竹科人「最近的純住宅重劃區」

在新竹市眾多重劃區中，介壽重劃區以其無可取代的「竹科門戶」地利優勢，成為繼關埔重劃區之後，竹科新貴和中高階主管爭相入主的黃金地段。

本區最大的特色在於其「環境單純」：它擺脫了關埔重劃區部分區域的商業氣息和交通混亂，以罕見的「純住宅區」姿態，緊鄰全台最具消費力的竹科，讓住戶享受「住宅環境+緊鄰商圈」的完美平衡生活。簡單來說，它就像是鑲嵌在竹科、關埔、光復路與金山街四大商業板塊正中央的一顆鑽石(純住宅)，完美地繼承了所有周邊區域的優點，卻又透過重劃區的規劃，隔絕了舊市區的喧囂與雜亂。

介壽重劃區簡介：竹科人的新興區

1.區域劃分與名稱由來：安康社區都更案介壽段

• 前身： 本區土地前身為閒置多年的工業區（包含中油煉油廠舊址部分土地），經由政府與大型建商(太睿建設主導)投入資源，歷經近十年整合，才完成變更為第二種住宅區。這塊約 3.4 公頃的土地，是新竹市東區核心地段中，極其稀有的大面積完整開發區。
• 核心價值： 由於坐落在介壽路上，且正處於竹科大門口，故購屋族習慣稱之為「介壽重劃區」。

2.地理位置與範圍

介壽重劃區位於新竹市東區（仙水里），地理位置極其優越：

• 東臨：35米寬的介壽路、金山街商圈。
• 西近：安康社區。
• 南接：實驗高中、竹科園區
• 北望：關埔重劃區、光復路一段，新竹市最重要的交通動脈之一。

3.核心優勢：與竹科的零距離

介壽重劃區最具「致命吸引力」的賣點，正是其與新竹科學園區的極近距離。

• 通勤效率： 從重劃區主要社區門口出發，車程不到 1 分鐘即可進入竹科大門。對於長期飽受新竹尖峰時段塞車之苦的竹科工程師和主管而言，這種「小距離通勤」的優勢，直接轉化為無價的生活品質和時間價值。
• 純住定位： 全區土地使用分區為「住二」，容積率 200%，建蔽率 60%。開發初期就確立了無商業純住宅的規劃基調，使區域環境單純、安靜，與關埔重劃區慈雲路/關新路的商業區塊形成鮮明對比。

4.街廓規劃與開發特色：「一次性」造鎮

與許多重劃區分期開發的模式不同，介壽重劃區的最大規劃特色在於「一次性全部開發」：

1. 街廓完整、整齊劃一： 區內道路規劃為 10 米至 20 米，街廓方正整齊。由太睿、美麗華、昌禾、富宇等四家知名建商，在同一時期推動、銷售及興建，前後建案完工時間不超過2年。住戶交屋入住後，無需忍受施工黑暗期的噪音和粉塵干擾。未來本區也不會有其他建案施工。
2. 高品質人行道與地下化： 區域內人行道至少 6 米寬，寬敞舒適，並要求各社區大樓臨路退縮，創造出極佳的行人友善環境。此外，區內電線電纜皆採地下化，維護了整體街景的美觀性與整潔度。

介壽重劃區「五小國」建案：如何選擇？

介壽重劃區的住宅主要集中在五個大型社區，稱為「介壽五小國」，這些建案皆由新竹知名建商打造，在規劃、定位、格局上各有千秋。

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1. 寶睿博苑 / 寶睿第苑

• 一句話介紹：介壽重劃區的首開案社區，主打高坪效2-3房，適合首購或小家庭，離介壽路/金山街最近。
• 適合族群：預算相對有限、但又想擁有介壽門牌的竹科年輕工程師、新婚夫妻或小家庭。
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2. 美麗華大方

• 一句話介紹：戶戶邊間、衛浴開窗，專為竹科菁英打造的精緻住宅，美麗華建商評價不錯。主打2-3房
• 適合族群：對建商品牌與施工品質有較高要求的買家，同樣適合小家庭。要豪華大兩房的買方。
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3. 昌禾世界首席

• 一句話介紹：2-4房都有，有介壽重劃區內唯一便利商店。位於角地，格局普遍視野開闊
• 適合族群：各式家庭、喜愛網購，視野偏好的家庭
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4. 富宇擎天

• 一句話介紹：僅三房以上格局，區內最高樓層，社區純住宅。位於角地環繞公園。
• 適合族群：小家庭，非開放式廚房偏好的家庭
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介壽重劃區內，各大社區規劃類似，但釋出數量都不多，主要還是看購屋當時市場有哪些物件在售。比較好挑，可聯繫小哲推薦好房。

介壽重劃區坪數格局：高坪效大兩房與中大坪數

介壽重劃區的產品線主要以滿足竹科年輕家庭與中高階主管需求為主，規劃上具備「高坪效」的特色。

• 大兩房 (28-32 坪)： 這是本區的熱門主力產品。雖然名為兩房，但其室內主建物面積常達 18 坪以上，遠高於許多重劃區為了控制總價而設計的「小兩房」（主建物僅約 13-15 坪）。這種高坪效/甚至有雙衛浴的兩房，慢慢受有預算的竹科首購族青睞。
• 標準三房 (35-45 坪)： 規劃標準且方正，多具備雙面或三面採光、視野戶。適合有換屋需求的竹科中階主管。
• 大四房 (50-60 坪)： 數量稀有，多集中在指標型建案的高樓層（如富宇擎天）。這類產品因擁有優質的景觀視野與寬敞的室內空間，成為竹科高階主管的置產首選。

介壽重劃區機能：步行即達的金山街與三大商圈

雖然介壽重劃區本身是純住宅區（僅少量社區店面)，但其生活機能卻極為成熟，原因在於其被三大現有成熟商圈所環繞。

日常採買與餐飲：金山街商圈與光復路/關新路商圈的補給

重劃區住戶的生活機能主要來自於以下兩個核心區域：

1. 金山街商圈（竹科新手村）： 介壽重劃區正對面就是著名的金山街商圈。此商圈餐飲店種類多樣且密集，從平價小吃到異國餐廳應有盡有，生活機能的豐富度甚至被認為超越光復路。住戶可步行跨越介壽路，快速滿足日常的餐飲需求。
2. 光復路商圈與關新路商圈： 往北可迅速連接至光復路商圈，擁有各大銀行和藥妝店。亦可快速抵達關埔重劃區的關新路商圈，享有更高階的精緻餐飲與公園。

大型賣場與公共設施：日常採買的便利性

大型採買設施雖然不在重劃區內，但都在 5-10 分鐘車程內可達：

• 大型零售：
  • COSTCO 好市多（新竹店）： 位於慈雲路，提供大型量販採購便利。
  • 迪卡儂 (Decathlon)： 位於光埔重劃區，滿足運動用品需求。
  • 全聯福利中心 (PX Mart)： 介壽路巷口，離介壽重劃區車程約1分鐘。
• 公共與安全設施： 重劃區轉角即設有關東橋派出所與消防局金山分隊，為區域帶來極高的安全保障與緊急應變效率。

純住宅的價值：與關埔重劃區的機能差異比較

結論： 介壽重劃區提供了一個「既能享受成熟商圈機能，又能保有純粹安靜」的居住環境，完美解決了竹科人對居住品質與交通的雙重需求。

介壽重劃區學區：金鑰匙學區，為菁英家庭加值

對於重視教育品質的竹科家庭來說，學區是決定房產價值的關鍵要素之一。介壽重劃區在學區上的優勢，使其成為新竹東區的「金鑰匙學區」房。

國小學區：關東國小與科園國小

重劃區內的國小學區主要劃分為：

• 關東國小： 歷史悠久，校風優良，學生數多，校舍面積廣闊，是區內多數住戶的主要學區。
• 科園國小： 位於竹科園區內，教學資源豐富，也是許多介壽段住戶的共同學區選擇。
• 學區考量： 雖然學區劃分會根據每年的里鄰調整，但本區多數社區都座落在優良的共同學區內，家長應以新竹市教育網當年度公告為準。

國中學區：新科國中與光武國中

在國中教育方面，介壽重劃區同樣具備高度競爭力：

• 新科國中： 距離重劃區最近的國中，創校時間較新，教學資源投入高，校地面積約 2800 坪，提供相對寬敞的學習空間。
• 光武國中： 位於關埔重劃區，是新竹市最具聲望的明星國中之一，長期實施總量管制。介壽重劃區部分里鄰可能劃分為新科國中與光武國中的共同學區，使得介壽段的學區選擇彈性更高。

實驗中學：頂級教育的門戶

介壽重劃區最大的教育亮點是其與「國立科學園區實驗高級中學 (科園實中)」的地理位置關係。

• 入學優勢： 科園實中是全台頂級學府之一，其國中部和高中部入學門檻高。雖然介壽重劃區住戶無法直接入學，但其與竹科門戶的極近距離，對於滿足實中員工子女的入學條件（如竹科員工）來說，是絕佳的居住選擇。

公園與宜居特點：綠意、視野與寬敞步道

介壽重劃區雖然土地面積不大，但在公園綠地和人行空間的規劃上毫不馬虎，遵循了新興重劃區應有的高品質宜居標準。

重劃區內公園綠地與環繞景觀

• 區內綠帶： 根據都市規劃，重劃區內設置有多處公園預定地與開放綠帶，例如富宇擎天建案即被兩個公園和一塊綠地環繞，讓住戶下樓即可親近綠意。
• 靜心湖視野： 重劃區地勢略高，部分中高樓層戶型擁有極佳的視野，特別是朝南的戶別，有機會遠眺竹科著名地標——靜心湖的優美景觀。高樓層的視野開闊無遮蔽，夜間更可欣賞新竹市區甚至竹北的萬家燈火。

道路設計與行人友善環境

介壽重劃區的道路設計大幅提升了居住的舒適度：

• 寬闊的無遮掩人行道： 重劃區內人行道至少 6 米寬，且各大社區均有退縮建築，確保了行人空間的完整性與舒適性。
• 行道樹與綠化： 規劃要求每隔一定距離設置行道樹和灌木叢，營造出綠意盎然、賞心悅目的街廓景觀。

車流單純： 由於區內沒有大型賣場，車流都是本區住戶通勤，避免了假日因外來車潮（如好市多）導致的交通擁塞。更加單純

交通路線：快速連通新竹各大區域

介壽重劃區的交通優勢，是其作為「竹科門戶」的基石。所有交通動線的設計，都以服務竹科通勤族和連通新竹市各大區域為核心目標。

最大重點：竹科通勤與介壽路

• 竹科通勤： 最大的優勢是直接緊鄰竹科園區大門。經由介壽路，可迅速轉入園區內的各主要幹道，大幅縮短通勤時間。
• 區內道路： 區內有 20 米道路連接介壽路，以及 10 米聯外道路，確保區內車流順暢，並與外界銜接。

對外交通：新竹縣市移動

重劃區可通過光復路、公道五路，迅速銜接新竹市區各大動線：

• 光復路： 新竹市最重要的主要幹道之一，往西可通往清大商圈、馬偕醫院及新竹市區。
• 新莊車站： 鄰近的台鐵新莊車站（六家線），可到達新竹高鐵站（六家站）、新竹火車站。
• 經國大橋： 往北經由經國大橋，可快速抵達竹北高鐵特區和縣治二、三期等精華地段。

高速公路與快速道路

• 國道一號 (中山高)： 經由光復路可快速上新竹交流道，無論是北上或南下都十分便利。
• 68 快速道路： 可由交流道或公道五路銜接 68 快速道路，直達南寮或竹東。

總結： 介壽重劃區的交通系統以「效率」為核心，極度適合以竹科為生活重心的家庭。

房價趨勢與市場分析：竹科住宅區的價值

介壽重劃區的房價走勢，是新竹東區房市近年的重要縮影，它反映了竹科人對「通勤時間」與「居住品質」這兩大核心需求的高度溢價。

價格演變：從開案「三字頭」到站穩「八字頭」的飆漲曲線

介壽重劃區的土地釋出時間點，恰逢新竹房市自 2020 年後的火箭式成長期，其價格演變可大致分為三個階段：

階段一：預售初期（2020 年底至 2021 年）：價格的甜蜜點

最早推案的幾個建案，因市場處於起漲點，且買方尚在觀望區域價值，價格仍有競爭力。當時的預售開價多落於每坪 30 萬元至 40 餘萬元之間。

• 市場反應： 由於鄰近竹科的純住宅區塊極為稀有，加上建商多為品牌大廠，初期銷售即獲得竹科自住客的熱烈迴響，銷售速度極快。

階段二：市場爆發期（2022 年至 2023 年）：價格突破天際線

隨著新竹房價全面起飛，關埔重劃區一帶的預售案價格紛紛站上 50 萬、60 萬，介壽重劃區因其「竹科正門」的稀有性，價格呈現爆炸性成長。

• 關鍵因素：
  • 土地不可複製性： 區內土地已全數開發，供給量有限，賣一塊少一塊。
  • 通貨膨脹與營建成本： 當時缺工缺料推動營造成本上揚，直接反映在房價上。
• 價格現況： 二手換約的價格已普遍見到每坪 60 萬元至 70 餘萬元的成交紀錄。

階段三：成屋階段（2024 年至今）：站穩「八字頭」的區域天花板

當區內建案（如富宇擎天、寶睿系列、昌禾世界首席）陸續完工交屋，進入二手市場與新成屋階段後，介壽重劃區的價格已不愧是新竹的蛋黃中的蛋黃。

• 現行指標： 2024 年，介壽重劃區的新成屋成交價格，普遍站上每坪 80 萬以上。
• 市場定位： 介壽重劃區成功超越了關埔重劃區部分舊有區塊，成為新竹市「屋齡最新、地段最優、房價最貴」的純住宅代表之一。

2025年介壽重劃區房價

小哲撰寫文章的當下2025/11/19，目前本區兩房釋出才不到5間，三房釋出約5間。這區要釋出的很不容易，住戶要嘛住得很爽，要嘛就出租。兩房總價最低開價要2498萬，小三房開價2988萬。正常坪數三房要3300。對本區有興趣的也可以先參考價格，本區單價80萬起，是不是符合預算。如果想便宜又新的地方可以參考二重埔區，大概是本區的7折價。整個2024年下半年，「本重劃區有時價登錄紀錄:國泰禾單價87萬、寶睿博苑單價75-92萬、世界首席單價80萬」

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介壽重劃區 VS. 關埔重劃區：「純住宅」與「商業區」對決

市場趨勢： 介壽重劃區的崛起，反映了竹科高資產族群開始追求居住環境的「純淨度」。他們願意為一個沒有大型商場人潮、沒有吵雜店面，但能保證通勤效率的「高品質臥室區」支付更高的單價。

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介壽重劃區購屋指南：誰適合買？

介壽重劃區的產品和地段特性使其鎖定了特定的買方客群。購屋前必須清楚理解其優勢與限制。

適合買介壽重劃區的四大族群

1. 竹科高薪首購族（鎖定大兩房）

• 需求： 首次購屋，預算有限但要求通勤效率和居住品質。
• 建議： 鎖定高坪效的兩房產品（主建物 18 坪以上），雖然總價較高，但未來資產增值與保值性強，且室內空間足夠一家三口使用。通勤時間的節省，是最大的生活成本回收。

2. 竹科中高階換屋族（鎖定標準三房）

• 需求： 賣掉關埔或竹北的舊房，追求屋齡更新、環境更單純的住宅。
• 建議： 介壽段的三房產品格局方正，且多為邊間，採光極佳。適合重視孩子教育（學區優勢）和家庭生活品質的換屋客。

3. 竹科高階主管與高資產族（鎖定大四房景觀戶）

• 需求： 追求頂級地段、無敵景觀與極致居住空間。
• 建議： 大四房戶型稀有，高樓層能遠眺靜心湖或竹北夜景。這類產品的稀缺性使其價格成為區域指標，具備極強的資產保值與傳承價值。

4. 置產與收租客（鎖定兩房高樓層）

• 需求： 高租金回報，穩定且優質的租客來源。
• 建議： 由於鄰近竹科，兩房產品極受竹科單身或雙薪工程師的青睞，租賃需求強勁。高樓層的租金效益更高，且社區管理佳，能確保房屋品質不受損。

無論如何，時間是無價的，減少無用的通勤時間，把時間留給家人和自己吧。

小哲的看法：買房就是買地點

看了這麼多應該就知道介壽重劃區最大的特點就是地點好，新竹的房價不管漲跌都是竹科人在支撐，新竹的交通又是著名的塞爆了，通勤時間塞爆所以更願意用高昂的總價節省通勤時間，因此離竹科越近，通勤時間越短，剛性需求就越高，新竹的房價就是這麼單純。

本篇介紹的介壽重劃區就是竹科附近最新也最近的重劃區，尤其是本區為純住宅重劃區，屋齡新、房型有小有大，完全符合竹科家庭的需求。除了買賣外，租賃的需求也是非常熱若。除了住宅區外，又鄰近商店密度最高的金山街商圈，說實話就在重劃區對面，騎車過去也是1分鐘內的事，應有盡有，每天都可以吃不同家晚餐。真的不錯。我個人也是大推介壽重劃區的物件，可惜剛性需球太強烈，這邊同一時間釋出的物件真的不會多。

當然也是有些不適合買在這區的人，如果夫妻其中一方不在竹科上班，要從這邊繞出去反而更麻煩，以及這邊多數兩房都是大坪數，總價也較高。總而言之，大多數優底跟關埔重劃區都差不多，可以多方比較。

介壽重劃區的「有限供給」是其保值性的最大保證。在需求持續強勁的竹科房市，稀有性就是王道

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