【房東懶人包】新竹包租代管/社會住宅與房仲媒合代租差在哪？

「我的房子在竹北，但人住在外縣市，管理好麻煩…」 「我是竹科工程師，平時工作忙，根本沒時間處理租客的大小事。」 「聽說政府有新竹包租代管補助，但跟傳統的找房仲代租有什麼不一樣？」

新竹地區因為有新竹科學園區（竹科）、台元科技園區以及生醫園區的加持，租屋剛性需求強勁，租金行情也相對全台穩定。然而，身為新竹的房東，您往往也是高工時的科技業主管、工程師，或者是長期旅居外地的投資者。「有房出租」聽起來令人羨慕，但背後的「管理隱形成本」卻往往被低估。

本篇小哲整理了「包租代管」與「房仲代租」這兩種主流服務模式的根本差異。從費用結構、服務內容，到雙方義務與政府優惠，再搭配新竹在地化的經驗案例，希望能幫助到新竹許多的屋主房東們。了解差異後選擇最合適的租賃管理方式，最大化租金效益。

市面上的名詞眼花撩亂：「房仲房屋代租」、「包租代管」、「社會住宅」...到底哪一種適合您，讓我們看下去

房屋出租方式的房仲代租、代管、包租到底差在哪？

1. 租屋仲介（房仲代租）

• 角色定位：俗稱房仲租屋，房仲是媒合者/居間者。房仲的任務是「媒合」房東與房客，協助雙方簽訂租賃契約。他們的服務在簽約完成、收取服務費後，基本上就告一段落。
• 簽約關係：房東與房客直接簽訂租賃契約。房仲是第三方見證人。
• 服務內容：市場評估分析、刊登招租廣告、帶看房屋、篩選房客、協調合約條款，最後協助房東與租客簽租賃合約，以及租約到期的點交退租。
• 費用結構：成交後收取「一次性」的仲介服務費。市場行情通常是向房東收取1個月的租金，向房客收取0.5個月的租金。
• 責任終點： 簽約完成，房仲收取一次性的媒合服務費後(通常房東1個月/房客半個月租金)，任務即結束。之後燈泡壞了、馬桶不通、鄰居吵架、房客欠租等，原則上是房東處理，通常仲介還是會協助。
• 適合對象： 僅一戶出租，有時間管理修繕，只需人幫忙找客戶的房東。

2. 包租(二房東)

• 角色定位：合法的二房東。「包租」業者會先以承租人的身份，與房東簽訂一份長期的租賃契約，並「保證」在合約期間內，無論房屋是否成功出租，都會按月支付固定租金給房東。然後，包租業者再以自己的名義(二房東)，將房屋轉租給第三方房客並自行管理。
• 簽約關係：房東與「包租業者」簽約。實際居住房客與「包租業者」簽約。房東與最終房客之間沒有直接的契約關係。合法的「二房東」模式，在政府《租賃住宅市場發展及管理條例》下已有完善規範。
• 服務內容：業者直接跟您簽約（通常3年以上），無論房子是否租出去，業者每個月固定付房租給您。等同承擔了房屋的「空置期風險」，並全權負責後續所有管理、維修、與實際居住房客溝通的事務。
• 費用結構：房東的收入是與包租業者約定的「固定租金」（通常為市價的7至8折），業者的利潤來自於實際租金與支付給房東租金之間的「價差」。
• 適合對象： 零空窗期風險。收入最穩定，完全不用管事，適合長期置產或人在國外的屋主。

3. 代管(代為管理)

• 角色定位：房東的代理人。「代管」業者是房東委託的專業管理人。一樣先由業者媒合租客，房屋成功出租後，業者會持續當作窗口處理租賃期間的所有管理事務。
• 簽約關係：房東還是會與房客簽訂租賃契約。同時，房東與「代管業者」簽訂一份委託管理契約。
• 服務內容：代理房東處理點交、收租、催租、修繕、糾紛協調、租約終止等所有管理事宜。
• 費用結構：除了最初的媒合租客服務費(不一定)，業者還會從每月收到的租金中，抽取一定比例（市場行情約10-15%）作為「代管服務費」。
• 適合對象： 不想直接面對房客，沒時間處理事情的房東，但空租期的租金損失仍由房東承擔。

概念釐清：市場上常聽到的「包租代管」，其實是「包租」和「代管」兩種業務的統稱。一家合法的租賃住宅服務業者，可以同時經營這兩項業務。而「房仲代租」則屬於不動產經紀業（仲介）的範疇，其核心是「媒合」，而非「管理」。

二、超級比一比:包租代管 vs. 房仲代租

租賃管理方式全方位對比

小哲經驗： 在新竹，我發現許多「新手房東」一開始因為沒經驗，會選擇「房仲代租」，加上多數房東都是把閒置的房子拿來出租，多為整戶型出租，非多間分租套房。交給房仲媒合租客，確保合約就很安心了，租賃期間內要處理事情的機率不高。常發生整年度聊天室除了告知房東已轉帳，沒有其他訊息的。

舉例:新竹在地實例分析

假設您在新竹關埔區有一間三房的大樓，市場月租金約為35,000元。我們來試算一下在不同模式下，您一年的實際收入情況。

(以上為範例，其實一般單戶住宅多半都是房仲代租就好，找代管或包租對房東通常不划算)

三、什麼是社會住宅包租代管?看不見的稅務紅利 (333政策)

為了活化民間的閒置住宅，並照顧有租屋需求的民眾，內政部與地方政府（包含新竹市與新竹縣）大力推動「社會住宅包租代管計畫」。房東只要將房屋委託給政府核可的業者，並同意以稍低於市價的租金出租給符合資格的民眾，就能享有俗稱「333」的超值優惠 。

很多房東一聽到「加入社會住宅」就直覺以為是要把房子租給低收入戶，或是擔心房價受影響。其實這是錯誤的迷思！簡單說起來加入社會住宅其實就是上面提到的包租代管模式的延伸版:

包租模式的社會住宅:

包租業者一樣用約市價的7-8折跟房東租下，但一次需要簽訂三年的合約，這三年房東都不得任意調整租金，而業者則會把這間房子租給符合社會住宅條件的住戶(通常是低收入戶)，且不管業者租給誰， 房東都不能干涉。

一點小風險:包租模式下，屋主無法篩選業者租給甚麼樣的房客，如果之後房子有甚麼維護不當，可能會影響價值。

代管模式的社會住宅:

房東委託代管業者管理房屋，房東只能租給符合社會住宅條件的租客(通常是低收入戶)，代管業者會協助媒合租客，但最終租客可由房東自行篩選，不過租客一定要符合社會住宅資格，但因為多半是租給低收入戶，租金可能也僅為市價的7-8折。

一點小風險:代管模式下，空窗期損失房東自付，如果房屋位置當地難以媒合到符合社會住宅的租客，空窗期可能很高

加入社會住宅的房東稅務優惠(333稅務優惠)

基本上大概就是最終你是透過包租代管業者，把房子租給符合社會住宅條件的租客，就可以享有以下稅務優惠。【「333」優惠 = 3項稅賦減免 + 3項費用補助 + 3年服務】

房屋條件:建物權狀 (主要用途登記含有住、住宅、農舍、套房、公寓或者宿舍等字樣)  。

3項稅賦減免

1.綜合所得稅減免：每屋每月租金收入享有最高15,000元的免稅額。超過部分，還能再扣除60%的必要費用。(等於超過15000的租金收入要繳40%的稅)

2.房屋稅減免：適用1.2%的自住優惠稅率，與非自住的最高4.8%相比，稅負大幅降低。

3.地價稅減免：適用千分之二的自用住宅用地稅率。

3項費用補助

1.修繕費補助：每年最高補助10,000元，像是換馬桶、修熱水器、補漏水，憑發票給付。

2.公證費補助：雙北、桃園、台中、台南、高雄最高補助4,500元，其餘縣市（含新竹）最高補助3,000元。

3.居家安全相關保險費補助：每年每件最高補助3,500元，保障您的資產安全。

四、房仲媒合代租、包租代管、社會住宅如何選擇？

看完了上述分析，您可能還不知道哪個適合你。我整理了一份快速檢核表，幫助您根據自身情況，做出合適的選擇。

我的經驗建議：

• 新手房東-首次出租，不懂流程與注意事項，擔心溝通協調不好，建議可以先找房仲媒合代租，有完整租屋經驗後再考慮自租。
• 早出晚歸上班族-房屋出租前期，需要花時間找租客，過程中會有若干客戶要看房子，不想把時間浪費在開門介紹、追蹤上上，建議可以找房仲媒合代租，省下開門時間、協調時間。
• 多屋族-手上如果有多間房屋閒置要出租，可以考慮代管公司代為管理，如果所在地容易找到符合社會住宅/租金補助的租客，可以省下一些房屋/地價稅。
• 節稅大師-合法報稅，可以考慮找包租代管公司，媒合符合社會住宅的租客，省下不少所得稅
• 單透天分租套房型-可以找包租代管公司處理。省下與不少租客構通的時間
• 如果你並非以上情況，歡迎連絡小哲，一起討論出適合的方式。(小哲能力有限，僅了解新竹縣市租屋市況)

基本上如果是大樓型物件要出租，我一律建議可以找房仲代租就好，一次性處理好，不太需要包租代管。
如果是透天分租套房或甚至空屋老透天，可以考慮代管公司管理或直接租給包租公司處理。

以新竹來說，大樓出租較多，直接找房仲媒合租客的方式較常見。房仲協助把關租客可以減少大半風險與時間精力。(有需要歡迎找小哲我)

五、結論：讓專業的來，把時間留給更重要的事

當個房東也不是只有收租這麼簡單，從最初怎麼媒合租客、要提供什麼樣的家具家電、是否對租客篩選/使用限制、收租怎麼報稅、租客申請租金補助、租客申請社會住宅、簽租賃合約到最後點交退租，甚至對之後的房屋出售影響，都是滿滿的經驗與稅務法規，與其花大量時間網路找資料還一知半解，不如把這些事都交給專業的來處理。

小哲團隊專營新竹縣市租賃/買賣服務，歡迎新竹的屋主房東們把租賃這些繁瑣的事務交給我們來處理，把您寶貴的時間與精力，留給您的事業、家庭，以及更值得專注的人生目標，這才是身為一位現代聰明房東的真正智慧。

如果您是第一次當房東，強烈建議選擇房仲媒合代租或包租代管:
專業學習曲線：租賃法規複雜，一不小心就觸法（如不當扣押金、違法提高電費等）
避免新手錯誤：選錯租客、簽錯合約、處理糾紛失當...這些都是昂貴的學費
建立正確觀念：跟著專業業者學習如何當個好房東。

如果您對於如何選擇最適合您的租賃方式仍有疑問，或想進一步了解新竹地區房屋出租的租屋行情，歡迎隨時與我聯繫。我很樂意為您提供免費的一對一諮詢，分享我以往幫新竹屋主成功出租的經驗建議，為您的閒置資產創造最大價值。

需要專業諮詢嗎？

作為在新竹服務五年的專家，我提供：

• 免費租屋諮詢：評估您的物件適合哪種出租方式
• 新竹租金行情分析：精準掌握您房子的市場價值
• 稅務規劃建議：合法節稅，最大化您的收益

想了解更多新竹房屋出租注意事項嗎?

• 【2026新手房東指南】新竹房屋出租的10大注意事項
• 新竹【房屋出租】租賃流程、注意事項
• 【新竹租屋行情】關埔、竹北、新竹、二重埔租金行情分析
• 【租約保障】租約公證流程、費用全攻略
• 房東必修課：2026年租賃所得稅如何申報最省稅？新竹屋主節稅必看
• 【房東懶人包】新竹包租代管/社會住宅與房仲媒合代租差在哪？

租賃相關【政府資源】

• 財政部電子申報繳稅系統： https://tax.nat.gov.tw
• 內政部不動產資訊平台（社宅包租代管專區）： https://pip.moi.gov.tw/V3/B/SCRB0501.aspx
• 內政部-公益出租人專區 https://pip.moi.gov.tw/Publicize/Info/B4050
• 新竹市政府租賃住宅條例專區： https://land.hccg.gov.tw/content/?parent_id=10249&type_id=10249
• 新竹市稅務局： https://www.hcct.gov.tw

小哲團隊-新竹房屋出租仲介服務

小哲除了買賣外也有提供新竹縣市房屋出租的服務，歡迎找小哲出租愛屋。除了幫房東節省帶租客看房介紹社區外，亦有許多幫客戶成功租賃的經驗，了解租客需要的是什麼，也藉由專業知識與經驗，減少雙方日後的爭議。常見許多房東自租可能沒經驗，或是以往沒發生爭議過，在最初簽約時僅確認好租金就簽約，後續發生問題才發現，許多資訊一開始合約內容就沒提到 、沒確認清楚，導致後續雙方認知不合，就開始有爭議，協調勞神又費心。或許一開始就找有經驗的仲介服務是一個不錯的選擇。小哲剛開始幫客戶出租也常遇到爭議事項，做服務久了有經驗了，就知道哪些部分一開始就要說清楚講明白，哪些東西日後容易有爭議。找小哲出租愛屋，憑經驗出租前就把注意事項確認好，減少簽約後發生爭議的風險。

當然房子出租就等同於非自住，相對以後售屋會有不小影響，如果想了解更多關於這部分優缺點，可以洽詢小哲，幫您做專業分析，提供最適合您的資產規劃建議

很多爭議都是，不怕一萬只怕萬一，爭議發生了就很麻煩。找小哲團隊服務，降低風險。租的心安

免責聲明： 本文所有租金數據為我個人整理之參考值，實際租金可能因屋況、裝潢、樓層、社區管理、市場供需等因素而有所不同。所有資訊建議僅供參考。

台慶小哲的聯絡方式:

• 電話: 0976-771106
• LINE: @housezong (加好友後傳訊息告知小哲「最喜歡哪篇文章」，除了專業服務外，成交即送價值千元的賀成交之禮)
• 店面:台慶不動產好市多加盟店/星都匯加盟店。(＊台慶不動產跟永慶屬於同集團，物件相互流通，大品牌更安心)

注意:本篇圖文為小哲撰寫製作，同行請勿盜圖。內容僅供參考，如有錯漏歡迎告知，實際條文以建商/政府/相關單位為主。為降低網路負載，會降低圖片畫質。

我是台慶小哲，我把我自己的專業跟經驗揭露出來。可能我不是最專業，但我會公開我所知道的，讓客戶自己選擇要不要找我服務，讓我與客戶之間盡量減少「資訊不透明」。 #房仲也要實價登錄 #覺得有收穫請幫我FB粉絲團按讚

• 我要買房子（精選好房）！
• 【星都心續曲-星都匯】新竹二重埔昌益建設四期
• 買老屋!關埔重劃區低總價中古屋社區推薦
• 112年買房必知!!「新青年安心成家房貸」8/1 最新版本
• 買方須知!銀行最新規定「第二戶貸款上限五成」!!!!
• 我要委託賣房！
• 新竹二重埔【環球市、環宇市、星都心、星都匯】昌益造鎮社區
• 繼續看社區-新竹關埔重劃區【興世代】
• 關埔重劃區最新預售案-【豐邑一綻】
• 竹北高鐵建案 鴻築建設-【竹科匯】
• 繼續看社區-【閎基4’33所有格】新竹市區新建案
• 看更多社區介紹…
• 【公寓大廈管理條例】想住電梯大樓的你必知的住戶規定!
• 【何謂地價稅?】9/22前申請地價稅自用住宅優惠

新竹包租代管、房屋代租、新竹房仲代租、新竹租屋市場、竹科租屋、關埔租屋、新竹房東、包租代管稅務優惠、租賃管理、新竹租金行情、房東出租、代租代管差異、新竹房仲推薦、新竹市政府租屋政策、租金收入免稅額、 新竹房東、房屋出租