「房客已經三個月沒繳房租了，電話不接、門不開，我能直接進去換鎖把東西清空嗎？」
很遺憾，答案通常是：「不行，除非您想背上『強制罪』或『侵入住宅』的刑事責任。」
在台灣的法律架構下，保護房客的力道往往大於房東。如果您手上的「租賃契約」只是去書局買的一本 50 元簡易合約，又沒有經過「公證」，一旦遇到租霸，您唯一的途徑就是打官司。而在新竹地方法院，一個遷讓房屋的訴訟，從一審到強制執行，耗時一年半到兩年是常態。
一、什麼是租約公證？不只是蓋個章這麼簡單
許多人對「公證」的印象可能還停留在結婚或簽署重要文件的儀式上，但租約公證的意義遠不止於此。簡單來說，租約公證是指由租賃雙方（房東與房客）共同將簽訂的租賃契約，帶到法院公證處或民間公證人事務所，由公證人依法定程序證明該契約的成立與內容真實性，並賦予其特殊的法律效力。
根據《公證法》第13條的規定，若租約經過公證，並在契約中明確約定「逕受強制執行」的條款，當一方未履行契約義務時，另一方可以跳過冗長的訴訟程序，直接憑著這份公證書向法院聲請強制執行 。
這意味著什麼？這意味著公證後的租約，不再只是一份普通的民事契約，而是一份具備「執行名義」的法律文件。常見可約定強制執行的事項包括：
- 租期屆滿「交還房屋」： 租客租約到期卻不搬離，房東可以直接請警察和執行官來請人離開。
- 給付租金： 房客欠租，直接扣薪水或查封財產。
- 給付違約金： 例如提前解約的違約金。
- 租約終止時返還押金： 這對房客也是保障，房東不能無故扣押金。
租賃關係中最常見的欠租、不返還房屋問題，都可以藉由公證後的租約快速強制執行。
透過租約公證，等於是為契約的履行買了一份保險。一旦發生糾紛，您手中握有的不再只是一張需要透過訴訟才能實現權利的契約，而是一把能直接開啟法院強制執行大門的鑰匙。
⚠️ 注意事項： 如果合約中沒有寫清楚上述四項，公證的威力會減半。很多制式合約寫得很含糊，建議使用內政部最新版的租賃契約範本。
二、租約公證的好處：為何它值得您花時間與金錢？
理解了租約公證的定義後，您可能會問：花錢、花時間去公證，真的有必要嗎？答案是見人見智。對於期望穩定收租的房東，以及希望居住權益不受侵害的房客而言，公證帶來的好處遠大於其成本。但這種事就跟保險一樣，沒碰到就會覺得是浪費時間、金錢。以下我們歸納出三大核心優勢，並透過表格讓您一目了然。
優勢一：強大的「強制執行」效力，省時省力省錢
這是租約公證最重要的價值。傳統的租賃糾紛，例如房客欠租，房東必須先寄發存證信函、提起民事訴訟，等待法院判決勝訴後，才能聲請強制執行。整個過程耗時數月甚至數年，期間的租金損失與訴訟費用更是可觀。但有了公證，這一切都將改觀。
| 比較項目 | 未公證租約 | 已公證租約（並載明強制執行） |
| 處理程序 | 存證信函 → 提起訴訟 → 法院審理 → 取得勝訴判決 → 聲請強制執行 | 直接持公證書 → 聲請強制執行 |
| 時間成本 | 數個月至數年 | 數週至數個月 |
| 金錢成本 | 律師費、裁判費（約為請求金額的1.1%）、執行費 | 公證費用（數千元）、執行費 |
| 精神壓力 | 極高，需頻繁出庭與應對訴訟 | 相對較低，程序明確 |
不管有無公正，如需要聲請強制執行，另有強制質性費用:金錢請求(千分之8)、非金錢請求如搬離房屋(3000元)。
優勢二：保障租客「買賣不破租賃」的權利
對於簽訂長期租約（超過五年）或不定期租約的房客而言，公證提供了另一層關鍵保障。根據《民法》第425條，一般定期租約適用「買賣不破租賃」原則，亦即房東若在租期內將房屋出售，新屋主仍需遵守原租約，讓房客繼續居住。然而，此原則對於「未經公證的五年以上租約」及「不定期租約」並不適用 。代表說，若您的長租契約未經公證，一旦房東賣房，新屋主有權要求您搬離。透過租約公證，您的長期居住權將得到法律的保障，不會因房屋所有權的變動而受到影響。
優勢三：有效過濾與嚇阻，建立信任基礎
公證程序本身就是一個有效的篩選機制。在辦理公證時，房東需出示房屋所有權狀及最新的房屋稅單，這能讓房客百分之百確認與您簽約的是真正的屋主，而非無權轉租的二房東或詐騙份子。反之，若有心懷不軌的潛在房客，一聽到租約需要公證，往往會因為害怕留下紀錄或被強制執行而打退堂鼓。因此，主動提出公證，不僅能展現您對這份租賃關係的慎重，更能吸引到同樣重視契約精神的優質房東或房客，從源頭降低未來發生糾紛的風險。
有些公司會幫外籍主管租屋，可能會要求租約一定要公證，以符合公司稽核流程。
優勢四:公證人審查條款—避免不合理約定
公證人在審核租約時，會檢查條款是否符合法律規定。常見被公證人糾正的違法條款:
- 「電費一度收取7元」(違反租賃條例，最高只能收台電夏季電價)
- 「提前終止須賠償全部剩餘租金」(過度違約金，可能被法院減輕)
- 「房東可隨時進入租屋處」(侵犯租客隱私權)
- 「押金超過兩個月租金」(違反《租賃定型化契約》規定)
像是租約中載明「租客不得申請租屋補助,否則沒收押金」，公證人會當場告知此條款違法，須修正為合法內容，才能公證
三、租約公證費用詳解：
談到公證費用，許多人會擔心是否是一筆龐大的開銷。事實上，相較於潛在的訴訟成本，公證費用是相當低廉且明確的。其收費標準由《公證法》統一規定，無論您是去法院公證處還是民間公證人事務所，費用都完全相同 。
費用計算方式
租約公證的費用，是依據「租金總額」或「房屋課稅現值」兩者中較高者，再加上「押金」的總額，來對照下方的收費標準表。如果您的租約中附加了「受強制執行」的條款（這也是辦理公證的主要目的），費用會再加收二分之一。
計算公式：
租金總額 = 取大(租金總額, 房屋課稅現值) + 押金。
公證費用 = 依租金總額對照標準表之費用，若加註強制執行，總費用 = 公證費用 x 1.5
公證費用標準表
| 租金總額 | 公證費用 | 加計強制執行後費用 |
| 20萬元以下 | 1,000元 | 1,500元 |
| 逾20萬元至50萬元 | 2,000元 | 3,000元 |
| 逾50萬元至100萬元 | 3,000元 | 4,500元 |
| 逾100萬元至200萬元 | 4,000元 | 6,000元 |
| 逾200萬元至500萬元 | 5,000元 | 7,500元 |
| 逾500萬元至1,000萬元 | 6,000元 | 9,000元 |
(註：費用標準依司法院公告為準，此為常用區間簡表)
房屋課稅現值可以每年的房屋稅單中看到，或是財政部官網查詢
新竹租賃公證案例試算
假設在新竹關埔區一間3房要出租，租期2年，每月租金為新台幣30,000元，押金為兩個月（60,000元），而該房屋的課稅現值為800,000元。
1.計算租金總額：30,000元/月 x 24個月 = 720,000元
2.比較標的：「租金總額」720,000元 vs 「房屋課稅現值」800,000元。此處應以較高者為準，即800,000元。
3.計算標的金額：800,000元 + 押金60,000元 = 860,000元
4.對照收費標準：標的金額860,000元落在「逾50萬元至100萬元」的區間，公證費用為3,000元。
5.計算最終費用：若加註強制執行，費用為 3,000元 x 1.5 = 4,500元。
這筆4,500元的費用，通常由租賃雙方平均分攤，等於一人僅需支付2,250元，就能換得兩年租期的安心保障，CP值極高。
四、租約公證完整流程：按部就班，輕鬆搞定
了解公證費用後，接下來就是實際的公證流程。整個過程並不複雜，只要備妥文件，通常在一小時內就能完成。以下為您拆解成「準備階段」與「辦理五步驟」。
準備階段：租約公證檢查清單
Step 1:準備必備文件
房東(出租人)需攜帶:
- ✓ 身分證正本
- ✓ 印章(不限制印鑑章,一般章即可)
- ✓ 房屋所有權狀
- ✓ 最新房屋稅單或稅籍證明(需載明課稅現值)
- ✓ 租賃契約書3份(雙方已簽名)
租客(承租人)需攜帶:
- ✓ 身分證正本
- ✓ 印章
如果有連帶保證人:
- ✓ 保證人身分證正本
- ✓ 保證人印章
- ✓ 保證人必須親自到場,不得委託代理!
重要提醒:
- 如果房屋是共有(如夫妻共有),所有共有人都要到場或出具授權書
- 房屋稅單可至新竹市稅捐稽徵處申請,臨櫃立即取件
- 如果是公司出租,需攜帶最新公司登記證明
公證房東或租客無法到場可委託代理人,但需準備:委託人的印鑑證明(向戶政事務所申請)、授權書(需蓋印鑑章)、代理人身分證正本和印章
租約公證辦理五步驟
STEP 1：購買請求書
至公證處服務台購買「公證請求書」，一份僅需2元。
STEP 2：填寫請求書
清楚填寫雙方當事人的基本資料。最關鍵的一步，是在「約定逕受強制執行」欄位，明確勾選並寫上希望強制執行的項目，如「租期屆滿交還房屋」、「給付租金及違約金」、「返還押金」等。
STEP 3：登記與審查
將填妥的請求書、身分證明文件、權狀、稅單及至少三份租賃契約交給公證處櫃台收件。公證人會逐一核對身份，並審閱契約內容是否合法。
STEP 4：繳納公證費
公證人核算費用後，會開立繳費單。持單至收費處繳納公證費用。
STEP 5：領取公證書
繳費後，將收據交還給公證人。公證人會在您的租賃契約上蓋上法院或事務所的鋼印與簽章，完成後發還給雙方，公證程序即告完成。原則上1小時內都可搞定。
公證、租賃資料建議保留五年
五、新竹地區公證資源與在地建議
小哲為新竹地區的朋友整理了辦理公證的資源。在新竹，您可以選擇至「臺灣新竹地方法院公證處」或找尋經司法院核可的「民間公證人」辦理。
臺灣新竹地方法院公證處
•地址：新竹縣竹北市興隆路二段265 號
•優點：政府單位，給人信賴感。
•提醒：服務時間為固定的上班日，建議提早前往抽號碼牌。
新竹地區民間公證人事務所
您可以在司法院的民間公證人名冊中查詢新竹地區所有合格的民間公證人。
•優點：服務時間較彈性，部分提供夜間或假日預約服務，流程可能更快速。
•提醒：務必選擇名冊上登記有案的公證人，其效力與法院完全相同。
許多竹科的上班族因工作繁忙，常選擇服務時間更彈性的民間公證人。無論選擇何者，法律效力都是一樣的，您可以根據自己的時間安排來決定。
六、常見問題Q&A與專業提醒
Q1：租約一定要公證嗎？不公證的租約有效嗎？
法律並未強制所有租賃契約都必須公證。即使未經公證，只要契約內容不違反《民法》或《住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項》的規定，契約本身依然是有效的 。公證的主要目的在於取得「強制執行」的效力，以及加強證據力。
Q2：公證之後，如果想提前解約該怎麼辦？
公證並不影響雙方合意解約的權利。若雙方同意提前終止租約，只需簽訂「終止租賃契約書」即可。雖然不強制，但建議可將此份終止契約再辦理「認證」，以證明租賃關係已於特定日期終止，避免未來在稅務或法律上產生爭議。
Q3：是不是所有糾紛都可以用公證書強制執行？
並非如此。強制執行的範圍僅限於公證書上「已載明」的事項。例如，若僅約定「返還房屋」的強制執行，就不能用來追討欠租。此外，對於有爭議的「違約金」金額，或是租期中因欠租而提前終止租約要求搬遷等情況，法院仍可能要求透過訴訟來認定，這是公證效力的主要限制。
Q4：簽約時，應該使用哪種租賃契約版本？
強烈建議使用內政部最新公告的「住宅租賃契約書範本」。此範本已將法定應記載事項納入，能最大程度保障雙方權益。您可以在內政部地政司網站免費下載 。
Q5:公證後租約可以修改嗎?
可以，但要重新公證。如果雙方協議修改租約內容(如調整租金、延長租期)，需要簽訂修正協議書或換約、再次至公證處辦理公證、繳納公證費用
結論：租約公證是花小錢買保險
總結來說，租約公證是一項低成本、高回報的法律工具，它透過賦予租賃契約強制執行的效力，為房東與房客的權益提供了最直接、最有效的保障。尤其在新竹這個租賃需求旺盛的市場，無論您是擁有金店面、高級住宅的資產家，還是初次體驗租屋生活的社會新鮮人，都應該認真考慮為您的租約辦理公證。
與其在糾紛發生後耗費心神走上訴訟，不如在簽約之初就多走一步，將風險降至最低。這不僅是對自己負責，也是對對方展現誠信的表現。
當然以我個人經驗，在新竹很多房東都只租給竹科人，相對來說確實遇到惡租客的機率比較低。如果在一開始篩選租客時就保守一點，或許也不一定需要公證。尤其新竹竹科附近的租賃案件，房東房客都真的很忙，都還滿懶得跑一趟公證的。當然這種就類似保險商品，你需不需要就看你自己了。
買車有車險、買房有火險，出租房子也想買一份保險嗎?那就公證吧
新竹房屋出租注意事項
小哲團隊-新竹房屋出租服務
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