升息降息大揭密：一文看懂利率如何影響不動產

你是否也發現，「升息」、「通膨」、「降息」、「央行」等關鍵字經常出現在重大新聞事件中，美國聯準會 (Fed) 主席的發言，台灣央行理監事會議每季的決策，彷彿都與我們的景氣息息相關。這感覺就像天氣預報，一個「升息/降息半碼」的資訊公布，就可能為我們的資產配置帶來一場不大不小的風雨。

不管是廣大的有殼族、努力存頭期款的竹科新貴，或是熱衷於投資理財的朋友們來說，利率的升降更是牽動著最敏感的財務開銷。不僅決定了你每月房貸帳單上的數字是多幾個還是少幾個零，更像一隻看不見的手，悄悄地調整著景氣的好壞。

本文小哲就我個人金融系的背景，簡單白話文分享一下利息如何影響生活開銷跟我們買房/賣房甚至出租/租屋的關聯性。

本文僅簡單說明，主要讓非財經背景的大概知道央行「利率」概念，以及升降息對不動產的影響，或許可以當作未來買賣房的一個參考資訊 (本文僅供參考)

Table of Contents

什麼是中央銀行利率？

中央銀行利率，通常指的是中央銀行用來影響金融市場資金成本的政策利率。在台灣，中央銀行（以下簡稱央行）會透過調整「重貼現率」、「擔保放款融通利率」及「短期融通利率」等政策利率，來引導市場利率的走向。這些利率是商業銀行向央行借款的成本，因此會間接影響商業銀行對企業和個人的放款利率及存款利率。

白話文就是，台灣的中央銀行會借錢給「一般銀行」，「一般銀行」再借錢給民眾、公司行號，像是常見的房貸/信貸/企業貸款等。如果央行把借給「一般銀行」的利率調高，「一般銀行」也會把對一般人借款的利率調高，反之亦然。

中央銀行存在的意義？

中央銀行控管基準利率的核心目的，大概就是促進台灣經濟能穩定發展。像是健全銀行業務、穩定匯率、穩定物價通膨、穩定經濟等。

協助經濟發展: 像是經濟過熱時採取緊縮政策以降溫(升息)，在經濟低迷時則採取寬鬆政策以刺激成長(降息)，這種調節有助於經濟的持續發展

維護金融穩定: 像是現在常見的不動產貸放成數限制，EX央行113年祭出的第六波信用管制-第二戶貸款上限5成等，去管控一般銀行業務行為

總體而言，央行控管基準利率是為了實現上述多重目標，透過影響市場資金成本、管控銀行業務，進而調節經濟活動、穩定物價、維護金融秩序，並最終促進經濟的穩健發展。

升降息對經濟的影響

何謂升降息的利率

中央銀行借錢給一般銀行會有一個基準利率，把此利率調高就是所謂「升息」，一般銀行跟央行借錢的成本變高，為了要賺錢，只好把對客戶的利率也調高。這樣一來，民眾要跟銀行借錢的利率就變高、但存錢進銀行的利率也會變高。反之，「降息」就是央行借給一般銀行的利率降低，一般銀行也把借給民眾的利息降低。央行每季會依照當下景氣、經濟等，開會決定是否要升降息。

通常台灣升降息單位是碼，常見變動量是一碼(0.25%)或半碼(0.125%)。

升降息對經濟的影響

當經濟太好時，國人的薪資變高、消費也會變多，同時帶動物價跟著上漲。為了促進經濟穩定、控制通膨程度，這時候央行就會透過「升息」來減少貨幣供應、提高借貸成本，進而抑制個人和企業的消費與投資需求。這有助於減緩經濟成長速度，使物價回歸穩定。可以簡單想成，銀行的借款利率變高，一般人就不想借款消費、企業也不想借款擴廠，市場上沒有這些消費，景氣就會降低。讓通膨速度減緩、維持物價穩定。

反之，景氣太差，央行就降低貸給一般銀行的利率，一般銀行也降低貸出給民眾的利率，鼓勵企業去借錢擴大投資、增加就業機會，也讓民眾更願意消費。有助於提振市場信心，增加貨幣供應量，促進經濟。可以想成跟銀行借錢的利率變得變低，就更樂意去借錢消費，市場上有消費，景氣就會變繁榮。

升降息對一般民眾的影響

「升息」對於存款族來說是利好消息，因為存款利率提高，將錢存入銀行能獲得更多的利息收入，這對於依賴儲蓄利息的民眾而言，無疑增加了財富累積的速度。另一方面，對於貸款族而言，升息則意味著負擔加重。房貸、車貸、個人信貸等各類貸款的利率會隨之上升，導致每月還款金額增加，特別是對於採取浮動利率的房貸族，還款壓力將顯著提升。此外，由於借貸成本增加且儲蓄誘因提高，民眾的消費意願可能降低，傾向於減少非必要開支，這將對零售業等消費相關產業造成影響。升息導致企業經營成本增加、投資減少，也可能影響企業擴張意願，甚至導致裁員，進而影響整體就業市場的穩定性。最終景氣相對變差

「降息」對於存款族來說，放銀行的存款利率降低，將錢存入銀行的利息收入減少，儲蓄的吸引力下降，這可能促使存款族將資金轉向其他投資市場，尋求更高的報酬。相反，對於貸款族而言，降息意味著房貸、車貸、個人信貸等各類貸款的利率會下降，每月還款金額減少，減輕財務負擔，因此對於有購屋或購車計畫的民眾來說，借貸成本的降低會增加其購買意願。最終，因為借貸成本降低且儲蓄誘因減弱，民眾的消費意願可能提高，傾向於增加消費支出，這有助於刺激零售業等消費相關產業的發展。同時降息也能刺激企業借錢去投資擴廠，通常會帶動就業機會增加，改善整體就業市場狀況。最終讓景氣變好。

升降息對不動產的影響

房貸族「有感」：當每月帳單數字悄悄改變

台灣的房屋貸款多為指數型房貸，其利率結構通常是「指標利率 + 加碼利率」。當央行升息，指標利率便會跟著向上調整，你的房貸總利率和每月還款金額自然增加。

讓我們來做個簡單的算術題，感受一下利率變動的威力。假設你向銀行申請了一筆1000萬台幣、30年期的房屋貸款，在不同的利率情境下，你的財務負擔會有什麼變化？

貸款利率	每月還款金額（約）	30年總利息支出（約）
1.5%	34,512 元	2,424,320 元
2.0%	36,962 元	3,306,320 元
2.5%	39,512 元	4,224,320 元
3.0%	42,160 元	5,177,600 元

從上表可以清楚看到，利率從1.5%上升到2.5%，僅僅1個百分點的差距，每月還款差5000元，30年下來的利息總支出就暴增了近180萬台幣，幾乎可以再買一輛不錯的進口車了！這就是為什麼升息會讓許多房貸族，特別是剛上車、寬限期即將結束的年輕家庭「壓力山大」的原因。當可支配所得被房貸侵蝕，家庭的消費、儲蓄甚至生育計畫都可能受到影響，進而對整體內需經濟產生連鎖反應。

以台灣來說近五年房貸利率走勢圖，2020-2022年約在1.3%，2022年-2024年一路升息，跑到2.2%，現在2025下半年已經到2.3%。

房市的「升息」效應：需求降溫與供給釋出

升息不僅影響已購屋者，更對潛在的購屋需求產生了強大的抑制作用，同時也可能促使部分持有者將房產釋出。這場由利率驅動的供需變化

•需求端冷卻：

1.購屋成本與門檻雙升：如前所述，更高的房貸利率讓購屋的總成本大幅提高。許多原本處於「踮起腳尖就夠得著」的邊緣買家，可能會因為預算考量而縮手，或拉長等待時間，導致市場買氣降溫。

2.市場預期轉變：在長期低利的環境下，市場容易形成「房價只漲不跌」的預期心理，甚至出現加價搶購潮。而一旦進入升息循環，這種預期會迅速逆轉，觀望氣氛變得濃厚，買方從「追價」轉為「等價」，甚至「殺價」。

3.投資客退場：對於想藉由房地產賺取價差的投資客來說，升息是雙重打擊。一方面，資金成本（貸款利息）提高了；另一方面，房價上漲預期減弱，甚至可能轉為下跌，使得投資吸引力大減，促使他們獲利了結或停損出場。

•供給端增加：

1.持有成本上升：對於擁有多間房產的屋主或「囤房族」，升息加重了他們的房貸與稅負壓力。為了減輕現金流壓力及對未來的不樂觀，他們可能會選擇將手中的閒置房產拋售至市場，從而增加市場上的待售供給。

2.建商態度轉趨保守：升息也提高了建商的土地融資和建築融資成本。在市場需求不明朗、餘屋壓力增加的情況下，他們可能會放緩購地和推案速度，但同時也面臨著已開工建案的銷售壓力(無時無刻都在繳利息)，可能祭出更多促銷方案以求順利去化。

升息反而對租賃市場產生正面影響。原計畫購屋的民眾可能因為升息而「轉買為租」，增加了租屋市場的需求，可能對都會區的租金形成支撐。當然房東也有可能把「房貸的增加」轉嫁於租金上。

當「降息」的號角吹響

反之亦然，「降息」對不動產市場通常具有正面作用。首先，房貸利率下降，對於已購屋且採浮動利率(通常都是)的民眾，每月房貸還款金額將減少，減輕財務負擔，有助於提高民眾的可支配所得。對於潛在購屋者而言，更低的房貸利率意味著更低的房貸壓力，這會顯著提升他們的購屋意願，刺激房市交易量回升。對於投資置產客而言，借貸成本的降低會提高其投資報酬率，可能促使他們增加房產投資。不動產產業最上頭的建商的推案成本也會降低，建商的土地/建築融資，企業借款成本也會因降息而降低，刺激房地產開發活動，增加新屋推案意願。以上最終都會大機率導致不動產交易熱絡，甚至推升房價。

升息/降息發生時間

在升息循環中，經濟通常處於擴張或過熱階段，通膨壓力較大。

資產類別	建議策略	原因分析
不動產	謹慎評估現金流與還款能力，避免過度財務槓桿。可選租金收益穩定的投資套房。(投套介紹)(報酬率算法)	升息加重房貸負擔，房價上漲動能減弱。但穩定的租金現金流可提供保護，對抗通膨。

降息通常發生在經濟趨緩或面臨衰退風險時，央行希望藉此刺激經濟。

資產類別	建議策略	原因分析
不動產	對於有剛性需求的自住客，是積極評估購屋的好時機，可望鎖定較低的長期貸款利率。	降息降低房貸成本，刺激購屋需求，有助於房市景氣回溫，帶動房價上漲。

小哲建議

台灣中央銀行透過調整基準利率，扮演著穩定金融、促進經濟發展的關鍵角色。升息與降息，如同經濟的兩面刃，各自對銀行、經濟、百姓、投資人及不動產市場產生深遠且複雜的影響。理解這些影響，不僅能幫助我們更好地解讀央行的政策動向，也能在個人財務規劃和投資決策上做出更明智的選擇。無論是面對升息帶來的挑戰，或是降息帶來的機會。當然往往最簡單的投資就是「長期持有」，以不動產來說，自住客就勇敢買吧，景氣上上下下的循環免不了，但只有每天回家的幸福房子是不變的。