投入資金購買投資套房，最核心的目的就是為了「租金收入」。然而，您是否真正了解如何精準評估一筆投資套房的真實回報？在房地產投資領域，尤其是在評估收租套房時，單純看房屋總價與年租金收入，往往會忽略許多「隱藏成本」，導致對投資報酬率的預期過於樂觀。一個專業的投資者，必須懂得如何運用不同的計算方式，全面性地評估投資效益。
本文將深入介紹兩種最常見的投資報酬率算法：「總報酬率法」與「現金流報酬率法」。透過案例假設比較兩者的差異，也可以套用在你預期的投套產品上
兩種投報率算法
在評估一間投資套房的獲利潛力時，房仲或賣方最常提出的數字是「總報酬率」。這個數字計算簡單，能快速提供一個參考基準。然而，若要進行更嚴謹的投報評估，則必須使用「現金流報酬率」，因为它更能反映實際投入資金所產生的效益。
情境假設： 假設小哲購入一間總價為 1,500萬元的透天型投資套房，內有5間套房，每月滿租總收入為 5萬元（年租金收入60萬元）。且向銀行貸款七成（1,050萬元），自備款三成（450萬元），貸款利率為2.2%，估計每月房貸還款約4萬元。
1. 總報酬率算法：快速評估投套物件合理性
總報酬率是評估租金收益最直接、最簡單的方式。完全不考慮貸款、稅費及其他任何成本，僅僅計算年租金收入佔房屋總價的百分比。
計算公式「 年租金總收入」 ÷「 房屋總售價」 =「 總報酬率」
根據我們的案例：
•年租金總收入： 5萬元/月 × 12個月 = 60萬元
•房屋總售價： 1,500萬元
總報酬率 = 60萬元 ÷ 1,500萬元 = 4%
這個「 4%」 的數字，就是坊間最常用來標榜一間投套「投報率」的數字。它的優點是計算快速，能讓您在短時間內比較不同物件的初步收益潛力。然而，它顯然沒有反映出投資的全貌。
2. 現金流報酬率算法：衡量自有資金的真實回報
現金流報酬率是一個更為精準的計算方式。它衡量的是「每年淨現金流入」相對於「您實際投入的現金成本」的比例。這個算法的核心在於，它將貸款支出視為成本的一部分，並專注於計算投入的「自有資金」到底賺了多少錢。
計算公式： (年租金總收入 – 年貸款總支出) ÷ 自備款總額 = 現金流報酬率
繼續我們的案例：
•年租金總收入： 60萬元
•貸款總額： 1,050萬元
•每月房貸還款： 約 4萬元 (此為簡化估算，實際金額依還款年限與本息攤還方式而定)
•年貸款總支出： 4萬元/月 × 12個月 = 48萬元
•每年淨現金流入： 60萬元 – 48萬元 = 12萬元
•自備款總額（實際投入的現金成本）： 450萬元
現金流報酬率 = 12萬元 ÷ 450萬元 = 2.67%
從 4% 到 2.67%，這個差距清楚地顯示，當我們將貸款成本納入考量後，對報酬率的看法會變得更為保守與實際。對於需要習慣用財務槓桿進行投資的人來說，現金流報酬率才是衡量投資是否划算的關鍵指標。白話文為這筆錢能讓我每年賺多少錢。通常用來跟股票的股息利率、銀行的定存利率比較。
投資套房的隱藏成本
更進一步，一個完整的投資評估，還必須計入除了貸款之外的各項「持有成本」與「雜項開銷」。這些費用會直接影響您的最終淨利。
| 成本類別 | 項目 | 說明 |
| 初期投入成本 | 整理裝潢、傢俱家電 | 裝潢的等級與設備的齊全度，直接影響租金高低與出租速度。 |
| 經常性支出 | 公共水電、網路、第四台、清潔等 | 這些是維持出租狀態必須持續支付的費用。 |
| 維護與維修 | 家電保養維修、燈具更換 | 冷氣、冰箱、洗衣機等家電皆有使用壽命，需提列維修預算。 |
| 稅務成本 | 地價稅、房屋稅、租賃所得稅 | 這是持有房地產與獲取租金收入必須負擔的法定稅費。 |
| 空置期風險 | 租客轉換期的空窗 | 很少有物件能達到全年100%滿租，通常僅預估約11個月的租金作為年收入。 |
投套如何正確應用投報率？
總報酬率與現金流報酬率沒有對錯，通常運用在不同時間點
•初步篩選物件時，使用「總報酬率」來快速比較大量物件，剔除那些收益潛力明顯不足的選項。
•進入深入評估階段時，則必須改用「現金流報酬率」，並盡可能詳細地列出所有潛在成本，來計算出最接近真實的淨收益。有經驗的投資者甚至會將「貸款寬限期」的影響也納入計算，分析前幾年與之後的報酬率變化。
要注意不見得現金流報酬率一定比總報酬率低，現金流報酬率好壞著重在能拿到多少房貸利率，以及自備款準備多少。
報酬率精算，是您成為成功包租公、包租婆的入門課。後續就是考量上述其餘雜項、隱含成本。每個物件不太一樣，只能依照各物件參考。
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