當「收租」遇上「報稅」，別讓收入被稅金吃掉
中華民萬萬稅，眼看著 5 月的報稅季即將到來。對於許多身處新竹的房東朋友來說，這是一年中最焦慮的時刻。
特別是在新竹，許多房東本身就是竹科的高階主管或資深工程師，您的本業薪資所得可能已經處於 20%、30%，甚至 40% 的高稅率級距。這時候，每增加一筆「租賃所得」，都可能成為壓垮稅率級距的最後一根稻草，導致您辛苦收來的房租，有一大半要上繳國庫。
「難道就沒有合法的節稅方法嗎？」 「聽說加入社會住宅可以減稅，真的划算嗎？」「常看到公益出租人那是甚麼?」
自從房地合一稅短期買賣課重稅後，我就常協助多屋的客戶做房屋出租服務，發現許多房東屋主都不太清楚租賃報稅的資訊，故整理本篇，分享給在新竹有房屋想出租的屋主朋友們，盡可能做出最好的資產管理。
有房東已經連續找我出租房子3年了、亦有租客跟我租房兩年後找我服務買結婚新房。
新竹縣市房屋買賣/租賃房屋請找小哲團隊
二、2026年租賃所得稅計算：標準扣除 vs 列舉扣除，您該選哪種？
（一）什麼是租賃所得？
根據《所得稅法》第14條第1項第5類，租賃所得是指「財產出租的權利金、租金等收入」。簡單說，只要您的房屋、土地、車位出租收取租金，這筆收入就屬於「租賃所得」，必須併入個人綜合所得稅申報。
重點提醒：
- 租金收入 ≠ 租賃所得：租金是「毛收入」，租賃所得是「淨額」（租金扣除必要費用後）
- 押金不算所得：押金屬於「擔保性質」，不計入租賃所得，但若押金產生利息收入則須申報
- 包租代管的「差價」也算租賃所得：若採「包租」模式，業者支付給您的「包租租金」就是您的租賃所得
在申報時，您有兩種計算「必要損耗及費用」的方式，這也是節稅的第一個分水嶺：
方式一：標準費用扣除法（不需證明文件）
這是最簡單、最方便的方式。無論您的實際花費多少，財政部直接讓您將「全年租金收入的43%視為必要費用扣除，剩下的57%」作為您的所得淨額 。
•優點：簡單省事，不需蒐集任何單據憑證。(懶人申報)
•缺點：若您的實際支出高於租金的43%，採用此法會比較吃虧。
方式二：列舉費用扣除法（需逐項舉證）
如果您的房子剛做過大修、繳了很多利息，且能提供相關證明文件，證明實際支出超過租金的43%，那麼採用列舉扣除法會更省稅。您可以列舉的項目非常廣泛，主要包括：
- 1.折舊：房屋的耐用年限通常以55年計算，每年可提列折舊。(需依照固定資產耐用年數表計算)
- 2.修理費：維持房屋基本功能所需的修繕支出，如粉刷、更換管線、防水工程等。(需發票)
- 3.稅捐：因持有或出租該房屋而繳納的房屋稅、地價稅及其附加捐。
- 4.保險費：為該房屋投保的火險、地震險等保險費用。
- 5.貸款利息：因購買該出租房屋而向金融機構貸款所支付的利息。
•優點：能真實反映您的成本，當實際費用高時，節稅效果顯著。(精算申報法)
•缺點：必須妥善保存所有相關的單據、發票、收據等證明文件。
新竹房東實例對決
我來舉例看看兩種方式的差異。陳先生在關埔某社區有間三房大樓出租，每月租金35,000元，全年租金收入為420,000元。
| 項目 | 標準費用扣除法 | 列舉費用扣除法 |
|---|---|---|
| 全年租金收入 | 420,000元 | 420,000元 |
| 必要費用 | 420,000元 x 43% = 180,600元 | – 房屋稅、地價稅：30,000元 – 房屋修繕費：40,000元 – 購屋貸款利息：150,000元 – 火險、地震險：15,000元 總計235,000元 |
| 租賃所得淨額 | 420,000元 – 180,600元 = 239,400元 | 420,000元 – 235,000元 = 185,000元 |
| 稅務結果 | 以較高的所得額報稅 | 節省了 54,400元 的所得額 |
從上表可見，對陳先生而言，由於他的購屋貸款利息等實際支出較高，選擇列舉扣除法能讓他的應稅所得少算54400，如果是20%的所得稅就可以省下10000元。
如果您剛買房交屋並花了百萬裝潢，且高額房貸，或許列舉扣除額會比較划算
租賃所得淨額加入整年度所得後，再依據級距繳對應的稅賦
三、房東合法節稅優惠：搞懂房屋稅2.0與公益出租人
除了選擇對的所得計算方式，身為房東，還需要了解如何透過「出租」的其中一項固定成本-「房屋稅」。2024年上路的「房屋稅2.0」新制，大幅提高了「非自住住家用房屋」的稅率，但同時也為誠實報稅的房東開了一扇節稅大門。
房屋稅2.0：出租比空著更省稅！
根據新竹市稅務局的公告，自114年5月起，房屋稅的課徵方式有重大變革 ：
| 房屋持有狀況 | 新竹市房屋適用稅率 | 節稅關鍵 |
|---|---|---|
| 未作有效利用 (空置) | 1戶：2.6% 2-4戶：3.2% 5-6戶：3.8% 7戶以上：4.8% | 越多戶稅率極高 |
| 出租，且申報租賃所得 | 4戶以內：1.5% 5-6戶：2.0% 7戶以上：2.4% | 稅率約略減半 |
| 公益出租人、自住(本人/配偶/直系血親) | 1.2% (同自住稅率) | 節稅天花板 |
| 社會住宅 (包租代管) | 1.2% (同自住稅率) | 節稅天花板 |
以房屋稅角度來看：政府鼓勵活化空屋，「空置的房屋稅」比把「房屋出租並申報租賃所得的房屋稅」還高， 過去許多房東擔心報稅會增加所得稅，卻忽略了可以減少房屋稅，房東們不妨多加比較最划算的方式。
小哲提醒：要適用出租優惠稅率，您必須主動向房屋所在地的稅務局提出申請，並檢附租賃契約等證明文件。申請期限通常在每年的3月22日前，逾期申請，當年就無法適用優惠稅率！
成為「公益出租人」，享多項稅務優惠
如果您的房客符合政府的租金補貼資格（例如：中低收入戶、身心障礙者、或300億元中央擴大租金補貼方案的申請者），只要您同意房客申請，您就自動成為「公益出租人」。這將為您帶來三大房屋相關稅務優惠 ：
- 1.房屋稅：適用1.2%的自住優惠稅率。
- 2.地價稅：適用千分之二的自用住宅用地稅率。
- 3.租賃所得稅：享有每屋每月最高15,000元的租金收入免稅額。超過的部分，一樣可再扣除43%的必要費用。(標準扣除)
- 4.公益出租人一樣可以選擇列舉扣除額或是標準扣除額。
政府另有包租代管社會住宅優惠，與公益出租人差不多，不過扣除43%必要費用可以增加為扣除60%必要費用，但實務上新竹大樓華廈的房東較少選包租代管，故本篇暫不介紹。
房東出租舉例分析
舉例來說：假設您在新竹市有一間房，每月租金35,000元，出租給符合租金補貼資格的竹科家庭。您的租賃所得稅計算將會是：
•全年租金收入：35,000元 x 12 = 420,000元
•免稅額：15,000元 x 12 = 180,000元
•應稅租金收入：420,000元 – 180,000元 = 240,000元
•所得淨額：240,000元 x (1 – 43%) = 136800元
若是一般出租，所得淨額會是 420,000元 x 57% = 239400元。成為公益出租人，您的應稅所得減少約40%！這還不包含房屋稅與地價稅的減免。
公益出租人免稅額為15000，房東每月房租收越高，減少比例越不明顯。收租越低，減少越明顯。
三大出租優惠方案比較
| 項目 | 一般申報 | 公益出租人 | 社宅包租代管 |
|---|---|---|---|
| 必要費用扣除 | 43% | 43% | 60% |
| 免稅額 | 無 | 15,000元/月 | 15,000元/月 |
| 房屋稅 | 1.5%～2.4% | 1.2% | 1.2% |
| 地價稅 | 10‰ | 2‰ | 2‰ |
| 管理負擔 | 自行管理 | 自行管理 | 業者管理(付費) |
| 租金行情 | 100% | 100% | 70%～80%（讓利） |
| 適用對象 | 一般房東 | 租客申請租金補貼 | 願意加入社宅計畫 |
善用「修繕費」年度規劃
如果您採用「列舉扣除」模式，而今年剛好收入較高，建議將原本預計明年要做的修繕工程（如頂樓防水、更換冷氣），提前到今年底執行並取得發票，以增加當年度的扣除額。
四、新竹房東的稅務申報流程與常見陷阱
(一)重要時程
| 日期 | 事項 |
|---|---|
| 2026/3/22前 | 提出房屋稅優惠申請 |
| 2026/4/28 | 國稅局開放查詢2025年度所得資料 |
| 2026/5/1～5/31 | 綜合所得稅申報期間（逾期罰款） |
| 2026/6/2 | 繳稅截止日（最晚期限） |
（二）申報方式
1. 網路申報（推薦）
- 使用「手機報稅APP」或「財政部電子申報繳稅系統」（https://tax.nat.gov.tw）
- 自然人憑證、健保卡、手機認證皆可登入
- 系統會自動帶入租賃所得（房客若未申報租金扣除額，國稅局不會主動帶入，需自行填報）
2. 臨櫃申報
- 至國稅局或稅捐稽徵處辦理
- 攜帶：身分證、租賃契約、租金收據、必要費用憑證（若列舉扣除）
3. 二維條碼申報
- 至國稅局網站下載申報書，填寫後至超商列印繳稅
常見申報陷阱
陷阱一：誤以為報了所得稅，房屋稅就會自動變更
這是最常見的錯誤！房屋稅與所得稅分屬地方稅與國稅，系統不互通，必須分別申報與申請。
陷阱二：列舉扣除項目不實
切勿將非出租房屋的修繕費用、或家庭旅遊等個人開銷混入申報，一旦被查獲，將面臨重罰。
陷阱三：押金利息收入漏報
房東收取的押金，依法需按照郵局一年期定存利率計算利息，作為租賃收入的一部分申報。雖然金額不高，但漏報仍屬違法。
陷阱四：由房客代繳的管理費、水電費未計入租金收入
若租約約定由房客負擔應由房東支付的費用（如管理費、代繳房貸），這些金額在稅法上視同房東的租金收入，必須一併申報。
最後叮嚀：稅務規劃要趁早，別等到報稅才煩惱！
搞懂規則了嗎? 如果您對於租賃所得稅的計算與優惠資格仍感到困惑，或是不確定如何為自己爭取最大的節稅空間，歡迎隨時與小哲團隊聯繫。
實務經驗:以我服務的新竹來說，許多大樓的出租物件，租客都不符合申請租屋補助、租賃支出抵扣所得的資格。約略來說:新竹申請租屋補助最低門檻，要每月平均家庭所得低於4.2萬，對竹科新貴來說幾乎都超過。要申報租賃支出抵扣所得，條件是每年綜合所得稅級距不能超過20%，年綜合所得淨額在133萬以上就會碰到20%的級距了。單身竹科新貴很多年所得(含獎金)都超過133萬(以上為約略說明，僅供參考)
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租賃相關【政府資源】
- 財政部電子申報繳稅系統： https://tax.nat.gov.tw
- 內政部不動產資訊平台（社宅包租代管專區）： https://pip.moi.gov.tw/V3/B/SCRB0501.aspx
- 內政部-公益出租人專區 https://pip.moi.gov.tw/Publicize/Info/B4050
- 新竹市政府租賃住宅條例專區： https://land.hccg.gov.tw/content/?parent_id=10249&type_id=10249
- 新竹市稅務局： https://www.hcct.gov.tw
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免責聲明： 本文所有租金數據為我個人整理之參考值，實際租金可能因屋況、裝潢、樓層、社區管理、市場供需等因素而有所不同。所有資訊建議僅供參考。
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