【2026新手房東指南】新竹房屋出租的10大注意事項

前言：從「擔心受怕」到「爽爽收租」

您好，我是新竹在地的房產顧問小哲。在竹科附近當房仲久了，有發現許多新竹的屋主，尤其是竹科的工程師或主管，常常因為家庭因素，或是資產配置的需求，而擁有了第二間、甚至第三間房。這時候，一個甜蜜的煩惱油然而生：「這間空著的房子，該如何處理？」

多數人的第一反應是「把它租出去吧！」，但其實很多新竹的屋主「更寧願空在那」，因為比起那一點租金報酬，這些日理萬機的竹科工程師更怕因為租出去而要花更多時間成本去處理租賃問題，甚至也怕因為租客使用不當，影響未來售出的價值。不過隨著近年房價上漲，空在那的機會成本也逐年升高(房貸、稅務)。因此許多屋主找上仲介，希望藉由專業的仲介協助出租，可以減少出租出去的相關風險，又不用花時間在這件事上面。

這篇文章結合小哲我多年在新竹地區協助房東們成功出租的實戰經驗，為您整理出在出租房屋前，您必須知道的10件大事，盡可能讓屋主房東們對於出租房子沒有那麼抗拒，最大化您的租金收益，並找到那位讓您省心又安心的優質租客。

注意事項一：租金定價，成為市場上的「搶手貨」

「我的房子，到底該租多少錢？」這是我最常被問到的問題。定價，是房屋出租的第一步，也是最關鍵的一步。定價太高，房子可能空置數月，租金損失遠超過您的預期；定價太低，您又會覺得對不起自己的資產。在新竹，一個合理的租金定價，需要考量以下幾個要素：

1. 地點、地點、還是地點！

這句房地產界的金科玉律，在租賃市場同樣適用。但「地點」的意義，在新竹有其獨特的解讀方式。我們不能只看房價的「蛋黃區」或「蛋白區」，而是要以「竹科」為中心，畫出一個同心圓。您的房子距離竹科的「通勤時間」，是決定租金的首要因素。

小哲分享： 舉例來說，有兩個條件非常相似的案子，都是屋齡5年內、三房兩廳的電梯大樓。A案位於關埔重劃區，B案位於竹北高鐵特區。以市價來說，這兩個都是新竹的一級戰區，房價接近。但A案的目標客群是「希望能快速進竹科」的剛性需求者，而B案的目標客群則是「需要搭高鐵往返南北」的商務族。最終，A案比B案高出10%的租金快速租掉。新竹租屋市場看重的還是物件與各大園區的通勤距離。上班地點還是租屋的最大參考點

2. 「新竹標配」您準備好了嗎？

新竹的租客，特別是竹科的工程師們，對生活品質有著極高的要求。他們願意為「便利」與「舒適」付出更高的租金。以下是我整理出的「新竹標配」，您的房子如果具備越多項，就越有條件挑戰更高的租金：

3.當下市場行情

除了上述條件外，市場供需是最重要的。我通常看看附近屋齡、坪數、房型相似的物件，觀察成交時間。同時也參考我自己的經驗，找出最有機會的租金。其實像是附近有大型建案剛交屋，都會有一定比例的屋主是拿來出租，同期間市場大量供給下，就算是以往的行情價也租不出去。

小哲的專業服務： 如果您對自己房子的租金沒有把握，歡迎隨時與我聯繫。您只需要提供我您房子的基本資料，我就可以馬上幫你估出租金行情。

注意事項二：認識新竹的「租客地圖」

了解您的目標客群，是成功出租的基礎。在新竹，我們的租客地圖，可以大致分為以下幾類：

•竹科工程師：這是新竹最大宗的租客群體。他們收入高、生活單純，是房東眼中的「優質租客」。他們重視生活品質、通勤便利性，願意為好的居住環境付出更高的租金。最重要是生活單純。

•一般上班族：出沒於各大商圈，通常不會對品質太多要求，比較注重CP值。

•清大、交大學生：他們通常會選擇在學校周邊合租，對租金比較敏感，但需求穩定。

•小家庭：他們重視學區、公園綠地等生活機能，需要的是兩房或三房含車的產品。

了解不同客群的需求，能幫助您更精準地定位您的房子，並制定最有效的招租策略。

注意事項三：打造「有效率」的招租文案與照片

在網路時代，您的招租廣告就是您房子的「第一印象」。一個好的廣告，能讓您的房子在眾多物件中脫穎而出，吸引到優質的租客主動上門。

1. 照片：直式照片先不要，拜託拍橫式

請記住，租客在網路上平均只會花3秒鐘決定要不要點開您的物件。模糊、昏暗、雜亂的照片，只會讓他們立刻滑走。以下是我的拍照心法：

•時間：選擇在白天光線最好的時候拍攝，拉開所有窗簾，讓陽光灑進屋內。

•設備：請使用好的手機加上廣角拍橫式，更能展現空間感。

•整理：拍攝前，請務必將屋內整理乾淨，收起所有私人物品。

•角度：從房間的角落往對角線拍攝，最能拍出空間的縱深。從哪個水平面/上下角度拍也很有差。

•順序：按照「客廳→主臥→次臥→廚房→衛浴→陽台→社區公設」的順序排列照片，引導租客一步步認識您的房子。

2. 文案：描繪出房客真正想知道的

常見的廣告文案： 「關埔重劃區三房出租，附家具家電，近竹科，月租45,000元。」

我個人經驗下，租客會問的問題，我習慣直接KEY上去，不要讓租客自己問，因為大部分租客在有許多物件可選的情況下，根本不會聯絡你諮詢，而是直接先選資料詳細的物件約看。

小哲的範例:關埔某某社區三房，付全套家具、家電。含X吋電視、X公斤洗衣機、雙門冰箱。現況有1組床架，有需要可以再增設。租金含車位45000元，管理費每月2000另計。隨時可起租，可養寵物。

您發現了嗎？好的廣告文案。就是把租客想知道的都放上去，不要覺得顧客有需要會自行連絡你問清楚。那是在沒競爭者的情況下，當市場有一堆類似物件可以選的時候，租客往往只會選時間成本最小、最快速簡單的那個物件。

注意事項四：篩選租客，找到您的「佛隊友」

找到一個好的租客，能讓您未來一年輕鬆無憂；反之，一個「奧房客」，則可能讓您心力交瘁。篩選租客，是最重要的事。

1. 最一開始：設定您的理想租客

在招租時，您就可以設定一些基本的條件，例如「禁菸」、「禁寵」、「限正職人士」。這樣可以先過濾掉一部分不符合您需求的客群。

常見的條件有:禁菸、禁寵、禁分租、禁合租等

2. 帶看時的「識人術」

帶看，不只是讓租客看房子，更是您觀察租客的最好機會。您可以從以下幾個方面來判斷：

•聊天：與客戶聊天我覺得最重要，像我是房仲就會聊聊原本住哪，為什麼要出來看房?

•穿著與談吐：衣著是否整潔？談吐是否有禮貌？

•提問的內容：他關心的是房子的細節（例如收納空間、家電功能），還是只關心能不能殺價？

•同住成員：是單身、情侶，還是家庭？預計會有多少人同住？

3. 要求提供證明文件

對於有誠意承租的租客，您可以禮貌地請他提供以下文件，以確認其身分與支付能力：

•身分證：確認其身分。

•工作證明或名片：了解其職業與收入穩定性。在新竹，一張台積電或聯發科的名片，就是最好的信用保證。

小哲的篩選流程： 當我為屋主帶看時，我會透過輕鬆的聊天，了解租客的工作、生活習慣，甚至未來的規劃。我會幫屋主判斷，這位租客是否符合房子的「訴求」。我的目標，是幫房東找到「未來可以安心收房租的」佛租客。事成後，我自己也可以心安理得地收取服務費。

注意事項五：點交的魔鬼細節「現況說明書」

簽完約，準備交屋了，恭喜您！但請別急著把鑰匙交出去。一個鉅細靡遺的點交程序，是避免退租時產生糾紛的關鍵。

1. 製作「房屋現況說明書」

我會為我的每一位屋主，製作一份詳細的「房屋現況說明書」，內容包含：

•全屋拍照錄影：在點交當天，與租客一起將全屋的每個角落，包括牆面、地板、天花板，都拍照存證。特別是原本就有的瑕疵，一定要拍清楚、說清楚。

•家具家電清單：條列出房東提供的所有家具與家電的照片，並註明目前的狀況（例如：沙發有輕微使用痕跡、冰箱門上有刮痕）。

•鑰匙與遙控器數量：清楚記錄交付的鑰匙、門禁卡、遙控器的數量。

2. 與租客共同確認

請務必與租客一起，逐項確認說明書上的內容。雙方確認無誤後，在說明書上簽名，並各自保留一份(最好電子檔)。這份文件，將成為日後退租時，判斷責任歸屬的最重要依據。

3. 水電瓦斯費用的結算

點交當天，記得拍下水錶、電錶、瓦斯錶的度數。這樣才能清楚地劃分費用歸屬。

注意事項六：了解租賃專法，保護房東也保障租客

租賃關係，本質上是一種法律契約。在簽約前，了解相關的法律規定，是保護減少後續麻煩的不二法門

1. 租賃專法，房東的必修課

自從《租賃住宅市場發展及管理條例》（簡稱租賃專法）上路後，台灣的租賃市場有了更明確的規範。以下是幾點您必須知道的重點：

•押金上限：押金不得超過兩個月的租金總額。

•電費計價：房東收取的電費，不得超過台灣電力公司所定當月用電量最高級距之每度金額。

•修繕責任：除非契約另有約定，否則房屋的修繕責任歸屬於房東。

•禁止記載事項：契約中不得記載「不得申報租賃費用支出」、「不得遷入戶籍」等條款。

2. 租賃契約，內政部版本是您的護身符

建議使用內政部公布的「住宅租賃契約書範本」。我個人覺得書局買到的都太過簡易，雖一樣有法律效力但往往爭議都是出在沒有寫在合約上的地方。我個人會在內政部公定版的基礎上，再另增加詳細的現況說明書、設備照片、特別約定。

3. 租約公證，花小錢省大麻煩

許多房東會覺得租約公證很麻煩，但這筆小小的花費，卻能在關鍵時刻，為您省下大量的時間與金錢。經過公證的租賃契約，具有「強制執行」的效力。這意味著，如果將來租客不繳租金，或租約到期後拒不搬遷，您可以直接向法院申請強制執行，而不需要經過漫長的訴訟程序。當然因為公證需要負擔額外的費用(雙方分攤)，還需要額外約時間到相關單位執行，不見得每位租客都願意。

小哲個人經驗，竹科附近上班的房東/房客幾乎都不會特別公證，因為真的覺得太麻煩，但也因此，簽約前的準備工作更要確實，租客的篩選更要謹慎。才能避免日後麻煩

注意事項七：租賃期間的管理，做個「聰明」的房東

出租，不是簽完約就沒事了。租賃期間的管理，是維持良好租賃關係的關鍵。

1. 建立順暢的溝通管道

建議您與租客建立一個LINE群組，方便雙方聯繫。內容都要留存。

2. 修繕責任的釐清

根據租賃專法，房屋的修繕原則上由房東負責。但對於燈泡、燈管等生活消耗品，可以在租約中約定由租客負責。建議您平時可以建立自己的「維修團隊名單」（例如：水電師傅、冷氣師傅），以便在需要時，能快速找到人處理。

3. 定期關心，但不過度打擾

您可以在繳租日，傳個訊息提醒租客，並順便關心一下居住狀況。但切記，除非有緊急狀況，否則不得隨意進入租客的住處，尊重租客的隱私。

注意事項八：稅務規劃，合法節稅才是王道

許多房東為了逃避租賃所得稅，而要求租客不得報稅。但這不僅違法，也讓您錯失了許多優質的租客。合法的稅務規劃，才是長久之計。

1. 認識您的「租賃所得」

租賃所得的計算方式是：

租賃所得 = 全年租金收入 – 必要費用

其中，「必要費用」有兩種計算方式，您可以選擇對您最有利的一種：

•標準扣除：直接將租金收入的43%視為必要費用扣除。

•列舉扣除：如果您能提出相關的單據，證明您的實際花費（例如：修繕費、房屋稅、地價稅、保險費、貸款利息等）超過租金收入的43%，則可以選擇列舉扣除。

舉例來說，小哲房東每年總租金收入是24萬，扣除43%，剩餘57%約為14萬，則要併入每年申報的所得裡，會因此繳多少稅就看個人的所得級距。

2. 公益出租人，節稅的黃金鑰匙

如果您的租客符合租金補貼的資格，您就可以成為「公益出租人」。成為公益出租人，您將享有以下三大稅務優惠：

•房屋稅：適用自用住宅稅率1.2%。

•地價稅：適用自用住宅用地稅率千分之二。

•綜合所得稅：每屋每月租金收入最高1萬5千元免稅。

小哲的觀點： 與其擔心租客報稅，不如主動尋找符合資格的租客，讓自己成為公益出租人。這不僅能讓您享受稅務優惠，更能提升您房子的吸引力，吸引到更多有需求的租客。

但很現實的，大多數竹科單身貴族，並不具備申請租金補助的資格(新竹區最低月收入需低於4萬2千)

注意事項九：退租點交，好聚好散

租約即將到期，退租點交是最後一個，也是最容易產生糾紛的環節。

1. 提前一個月提醒

建議您在租約到期前1到2個月，就主動聯繫租客，確認是否續租。如果不再續租，就可以開始招租，減少空置期。原租客退租前，帶看客戶需要原租客同意。

2. 拿出您的「房屋現況說明書」

退租點交時，請拿出您當初簽約時製作的「房屋現況說明書」，與租客一起逐項核對。如果有任何的損壞，就可以根據這份文件，來判斷責任歸屬與賠償金額。

小哲建議:租客生活上多少會有使用痕跡，房東們請不要太計較

3. 費用的結算

確認屋況沒有問題後，就可以結算最後一個月的水電瓦斯費用，並從押金中扣除。剩餘的押金，應在租客遷出後，全數返還。

注意事項十：何時該尋求專業房仲協助？

讀到這裡，您可能會覺得，當一個房東，實在是太累了！如果您符合以下任何一種情況，我會真誠地建議您，是時候尋求專業的協助了：

•您是個大忙人：您是個日理萬機的竹科主管，沒有時間配合租客帶看房子、修繕等瑣事。

•您不住在新竹：您是個「遠端房東」，房子在新竹，但您人可能在台北、台中，甚至國外。

•您是個新手房東：您對租賃市場完全不熟，擔心自己處理不來，會踩到地雷。

•您想最大化您的收益：您相信專業的價值，希望透過專業的規劃，讓您的房子租到更好的價格，找到更好的租客。

小哲團隊的服務： 委託我們，房東需要做的，只有「簽約」與「收租」這兩件事。從租金評估、廣告刊登、帶看篩選、簽約公證、點交驗收，到後續的租金代收、修繕處理、糾紛協調，我們提供一站式的服務。我們不只做「仲介」，更做您的「專屬租賃管家」。我們深耕新竹，我們比誰都懂竹科人的需求，我們有信心，能為您的房子，找到最匹配的優質租客，並為您創造最穩定的被動收入。

希望這篇文章，能減少您對出租房子的抗拒感。出租房屋，不應該是一件充滿煩惱與壓力的事情，而應該是您資產增值、創造被動收入的有力工具。

小哲團隊-新竹房屋出租/租賃服務

我是新竹房產顧問小哲，讓我成為您最值得信賴的租賃夥伴。

小哲除了買賣外也有提供新竹縣市房屋出租的服務，歡迎找小哲出租愛屋。除了幫房東節省帶租客看房介紹社區外，亦有許多幫客戶成功租賃的經驗，了解租客需要的是什麼，也藉由專業知識與經驗，減少雙方日後的爭議。常見許多房東自租可能沒經驗，或是以往沒發生爭議過，在最初簽約時僅確認好租金就簽約，後續發生問題才發現，許多資訊一開始合約內容就沒提到 、沒確認清楚，導致後續雙方認知不合，就開始有爭議，協調勞神又費心。或許一開始就找有經驗的仲介服務是一個不錯的選擇。小哲剛開始幫客戶出租也常遇到爭議事項，做服務久了有經驗了，就知道哪些部分一開始就要說清楚講明白，哪些東西日後容易有爭議。一開始沒確認好的後續真的就很難協調了。找小哲出租愛屋，憑經驗出租前就把注意事項確認好，減少簽約後發生爭議的風險。

當然房子出租就等同於非自住，相對以後售屋會有不小影響，如果想了解更多關於這部分優缺點，可以洽詢小哲，幫您做專業分析，提供最適合您的資產規劃建議

很多爭議都是，不怕一萬只怕萬一，爭議發生了就很麻煩。找小哲團隊服務，降低風險。租的心安

如果您在閱讀完這篇文章後，對於您的房屋出租有任何的疑問，或希望得到更個人化的建議，都歡迎您隨時加我的LINE，與我聊聊。我很樂意瞭解您的需求，並為您提供免費的專業諮詢。

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