新竹美式山莊介紹【比佛利山莊、愛迪生山莊、新竹山莊、聯華山莊】

比佛利山莊愛迪生山莊台慶小哲新竹美式透天別墅新竹別墅社區自地自建杜維哲萊茵山莊新竹山莊聯華山莊自地自建寶山別墅有謙家園 — (2014電影-譚美Tammy)

↑這張照片一看就知道是歐美國家的房子，看了這麼多美劇、電影，你是否也嚮往住在這樣的美式別墅裡呢? 你是否也很喜歡毆美的生活方式呢? 住在郊區有著大大的透天房子，開放式廚房配中島桌，正正方方的格局裡有著大面積採光的客廳，車子就停在庭院裡或是車庫中。房子外是一小片綠地，綠地上面一大張戶外庭院桌，擺著幾張椅子，是辦戶外派對的最好地方。

兩週進一次大賣場，一次採購大量生活用品跟食物，每天一大早做一份簡單早餐，悠悠哉哉在客廳看著報紙，出門上班還可以跟鄰居打個招呼，偶而還會到鄰居家作客，這樣的情境經常出現在美劇裡頭，那這樣的居住型態跟生活是你所嚮往的嗎？ 出門就是藍天白雲綠地，下班就是休閒放鬆愜意，放假就是整理花草園藝。

比佛利山莊愛迪生山莊台慶小哲新竹美式透天別墅新竹別墅社區自地自建杜維哲萊茵山莊新竹山莊聯華山莊寶山別墅有謙家園萊茵山莊 — (2019法國電影-冏叔大翻身)

反觀台灣，海島國家腹地小，人口高度集中都市，大部分人都居住在水泥叢林中。你知道新竹有幾個地方其實也是可以享受上述美式生活的地方嗎?

「美式山莊」，源自於許多留美的知識份子或是曾經在歐美國家生活過的人所共同打造的透天別墅社區，這些經常在美劇中才能看到的居住風格，其實台灣各縣市也都有哦~ 來看看關於「美式莊園」介紹吧! 美式山莊為一大片土地經開發後整理規劃成住宅跟公設區等，基本上住宅以透天別墅為住，每一戶一塊地跟建築，整個社區內也有幾個小公設供社區內住戶使用，進山莊的大門會有警衛，屬於封閉型社區。

一、新竹的美式山莊(透天別墅社區)

新竹主要山莊分為兩大類，自地自建(獨棟)以及建商建造(獨棟或連棟)，不管是哪一類都是有社區管委會管理，約束住戶共同營造社區美好形象。

自地自建:

山莊內會有數百塊已規劃好的土地，每塊地都有不同的地主，有的地主會拿出來賣，一般人買下土地後就可以自行興建透天別墅，幾乎都是獨棟式，基本上是自由蓋，但是必須遵從兩大規範:

第一是「土地使用分區」，政府會規畫哪每塊地的使用分區，每種使用分區會有不同的建蔽率及容積率限制。(規範蓋的大小)

第二是「社區管理規約」，大多數山莊因為是社區型管理，為了讓社區內的住戶能共同營造社區山莊的形象，會規定在建築外觀上必須不要太奇特，比如說有的山莊會規定建築的屋頂一要是斜頂，或是建築外觀上必須要是哪些主色調、甚至包括臨路需退縮幾公尺之類的，必須注意社區規約是有其約束力的。

※一般社區型別墅山莊會有配合的建築設計師，可以直接請該設計師設計建築或是自行找設計師，但是設計圖依然需要社區配合的建築師審核是否有符合社區對建築的規範。

何謂建蔽率、容積率?
簡單講，建蔽率關係到建築的單層面積大小，不是土地有100坪你就能蓋單層100坪的房子。容積率則是關係到整棟房子每層樓的面積加總，自地自建絕對不是有多少錢就能蓋多高的房子哦。法律上都有相關規範限制。
-以比佛利山莊來說，建蔽率40%，代表單層面積不能超過40坪。

建商建造:

山莊內是建商規劃好的房子，可能是獨棟式，也可能是連棟式，大致上山莊內的建築外觀會有一致性，全看建商當初怎麼設計。這種山莊類型就是買現成的透天別墅，一樣會有社區管理，相對自地自建單純很多，基本上有興趣的話，就看山莊內有沒有屋主釋出要賣，如果是新的山莊就會是建商拿出來賣，舊的社區就會是已購戶拿出來賣。總之有興趣的民眾就是走一般成屋買賣流程，去看屋，喜歡就買，不用管一些有的沒的建照規範。

當然此類相對來說就比較沒有自由度，建築樣式全憑建商設計規劃，通常大多數會採取連棟式別墅，兩棟透天之間有一面共同牆，亦即這兩戶可能會彼此吵到對方。

兩者比較 :

自地自建較麻煩，除了一堆流程外還有預算也較難掌控，要有購置土地的成本以及建造的成本，互相會影響到，貸款也比較複雜，一開始預算規劃不慎會造成後面流程很大的困擾。

小提醒:土地貸款成數較低、利率較高(跟房屋貸款相比)，有規定期限內起造(2022新法)

其中最容易出狀況的就是「施工成本」，工錢、原料變動很大，常會導致預算與時間難以掌控，尤其是最近竹科擴廠，高價把工人找去，就會有缺工缺人的情況，要嘛高價找工人要嘛只能等，但等的時間長了又會有原料上漲的風險，像是中國來個限鋼令、航運堵塞等，都會造成建材原物料成本急速上升，這些狀況也都是自己要去承擔的。目前自建每坪成本約在10-12萬(2022年原物料上漲可能要12萬以上)，還沒算裝潢跟家電，可以試著抓看看總成本哦~

建商統一建造類就非常簡單，像一般看房子一樣，看看房、看看預算、抓抓貸款成數，喜歡就買，不符合就不買，不過要挑到稱心如意的就很困難，這間透天的格局好、那間透天的裝潢不錯，總是有一好沒兩好，很難能找到所有條件都喜歡的。

自地自建在房子外觀、內裝設計上可以隨心所欲按照自己的想法設計，自由度高。(自地自建案例參考-新竹三代同堂抿石子透天厝)

這棟就在新竹的某山莊別墅社區中哦~

二、自地自建代表(1)-新竹寶山「比佛利山莊」

【比佛利山莊】

比佛利山莊位於寶山路二段的寶山一街至寶山十八街，是屬於自地自建的透天別墅社區，在新竹的名氣非常大，主要是因為離竹科真的很近，一分鐘就可以進園區二路，離「台積八廠」僅有約1.5公里，整個社區內建地有299塊，每塊土地都規劃好約在100~150坪，社區內最老的房子已有20多年，空地目測還剩100塊上下，還有約1/3的土地尚未蓋房子，不過好的地點大多都有房子了，剩下中間跟後段尚有較多的土地。

社區介紹:

整個社區內只有中間區域有類公設，也不多僅有一個社區活動中心+一個小公園+一座籃球場，開銷不多所以管理費也不貴，主要道路多為6公尺路寬。社區內會有垃圾車駛進主要路口，再由住戶自行倒垃圾。整體社區內路線算是非常流暢，有許多房子是屋主拿來度假用，不見得每一棟都是該屋主的主要住所。

※比佛利山莊內是沒有天然氣管線的，開火需自行叫瓦斯桶

社區規章:

比佛利山莊有住戶推舉的管委會，因為成立行之有年，所以有一系列的管理公約。社區管理規約是以住戶及管委會訂定，所以每年都有可能會修正，不過基本上最大的限制還是在建築外觀設計上，所有的建築及裝修工程，由室內到室外，甚至圍牆、欄杆、花台等，都必須符合社區建築規定。

建蔽率不得超過法定40%、容積率不得超過法定72%
應設置停車空間
頂層及屋等突出物應設置斜屋頂，屋頂以暖灰色、橙紅色、咖啡色系為住
外牆色彩以中低彩度為主
空地營植栽花、草、樹木、地被植物予綠化
臨路退縮等…

雖然說是要遵守社區規章，但其實社區規章是由全體住戶共同擬定的，包括管委會成員也是由全體住戶共同推派，並賦予其執行與監督的權力，因此在社區規約上有任何疑慮都是可以在社區住戶會議中提出，與全體住戶一同努力營造社區居住環境。

社區環境:

比佛利山莊雖屬於山坡地保育區，不過不太需要擔心天災，也有擋土牆設計，主要是畢竟屬於山上，這裡的小黑蚊不少，其他小蚊蟲也多少會有。以及比佛利山莊旁就是高鐵路線，偏右下角的住戶在高鐵通過時多少會有噪音，不過因為高鐵速度快，製造的聲音也較為低沉且快速消失，如果是室內其實影響不大。

社區價格:

比佛利山莊的土地價格大致依照兩個因素分高低價，整個社區只有一個出入口在社區右上方，因此通常離大門越近，價格越高。

第二因素是土地狀況，平坦的土地較貴，陡峭的土地較便宜；臨路多的較貴，單邊臨路的較便宜；以及一些面向風水，左高右低，背有靠山…等，以上因素都會影響價格，不過最重要價格還是由地主自己決定，有的地主不管好壞就是要賣高，有的地主急於脫手就是會比較便宜。目前2022年土地單坪已到10-12萬

也有成屋的屋主會釋出販售，當然也有情況是建商買山莊內的某塊地並找建築師設計後以預售屋的方式販售。

小技巧:因為山上濕氣較重，挑選面相格局採光佳的，能大大減少濕氣的困擾，尤其是曬衣空間規劃上一定要注意太陽方向

目前比佛利山莊土地在售中，歡迎聯絡台慶小哲看地哦~
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三、自地自建代表(2)-新竹寶山「愛迪生山莊」

【愛迪生山莊】

跟比佛利山莊齊名的則為「愛迪生山莊」，其位置也只在「比佛利山莊」上面一點(約500公尺)，中間相差一條高速公路，愛迪生山莊離竹科更近，基本社區概況跟比佛利一樣，一樣只有一個社區大門、有社區管委會、有社區規章，不過愛迪生山莊的複地比較小一點，裡面的土地幾乎都是在100坪上下，長條形土地比較多，面寬較低，也比較擁擠。關於本山莊就約略帶過，其實真的跟比佛利差不多。

原為山坡地，後由山坡地開發建築師規劃成丙種建地300塊，最老的房子屋齡有20多年，24小時警衛，住戶多為清交大教授、竹科園區高管，以地段來說可謂是所謂離塵不離城，直接上北二高也非常迅速

重點介紹:

愛迪生山莊會有北二高的聲音，偏向社區的下方，社區上方就還好
40%建蔽率、100%容積率
也沒有天然氣
土地比佛利山莊更不平穩一點
社區內公園綠地比比佛利山莊多一點
有規劃兒童遊樂場、景觀池、籃球場、足球場、社區活動中心、垃圾集中區

自地自建代表(3)-新竹竹東「萊茵山莊」

萊茵山莊是目前新竹較新的美式山莊，或著說是最新規劃完的山坡地美式透天社區。相較於比佛利、愛迪生山莊20多年前就規畫好了，萊茵山莊整個開始出售大概不超過5年，山莊內最舊的房子也僅僅屋齡3年左右。整個社區約11公頃，是愛迪生山莊的一半大。

社區位置在「竹東水仙路200巷」，雖然地區是竹東，但其實離竹科一樣很近，從比佛利、愛迪生山莊出發大概車程5分鐘左右就可以到萊茵山莊，在交通距離上其實也還是不錯，離園區、寶山水庫也很近。

社區內規畫約100塊土地，地勢上平坦很多，如果覺得比佛利跟愛迪生的地勢太過陡峭，可以考慮看看萊茵山莊。社區內道路約5米寬

目前社區內已經有24小時管理員、垃圾車到府收送。唯社區內目前已經蓋好的房子約5戶上下，正在蓋的也約5戶上下。目前社區內較為冷清。

萊茵山莊最大的特點是「有天然氣!」不用叫瓦斯桶，這點就很有優勢了!

新竹透天社區新竹別墅社區寶山建地自地自建獨棟透天台慶小哲新竹美式山莊萊茵山莊比佛利山莊愛迪生山莊新竹山莊聯華莊 — 萊茵山莊無高速公路或是高鐵軌道的噪音問題

四、建商建造代表-「新竹山莊」、「聯華山莊」

1.【新竹山莊】

位於新竹寶山鄉大坪路上，分為兩個社區，「安居社區」跟「家園社區」，兩者之間相差約500公尺，約10分鐘即可進園區，總占地約40公頃、422戶，最一開始是華邦電的安家計畫，讓其職員認購，2003完工至今也已經是經常釋出的莊園之一，新竹山莊的商品主要是獨棟別墅，單層面積大。公設有籃球場、網球場、溜冰場、游泳池。

2.【聯華山莊】

「聯華山莊」由聯電高階主管們發起，於新竹寶山鄉嵩翠路規劃約25公頃獨棟別墅美式莊園，2002年完工至今也有19年，山莊內約250戶，全由建商統一設計建造，離竹科約3.5公里。前庭後院，戶戶獨棟別墅，社區內有游泳池、公園造景、籃球場、網球場、24小時警衛，完善道路規劃，別墅建築外觀統一，為建商統一建造，所以不能買地自建，一直不斷有成屋釋出可以直接看屋哦~

五、其他美式別墅山莊社區

其他由建商規劃建造的透天別墅社區還有很多，像是芎林的「大矽谷名人山莊」、新竹的「有謙家園」、「大自然別墅社區」、「閑谷」、「晨曦山莊」、竹東的「老爺山莊」、「放翁清境」等，只是有些沒有那麼「美式」，社區管理沒那麼好，還是要實際去看才知道哦~不過通常會選擇住在這種別墅山莊的住戶，彼此間的想法理念會比較接近，在共同營造社區品質上都有一定共識。

如果對於本篇介紹的透天別墅山莊很是嚮往，可以用這幾個別墅社區名字去房屋買賣網搜尋，或許就能找到中意的哦~
補充2023年比較熱門的是「有謙家園」即將陸續完工，有興趣的可以連絡小哲看看目前在售物件!

不過客觀來說，一般透天都是被拿來當作傳家寶在居住，相對電梯大樓在釋出率上會低很多，數量上也少很多，除了稀少外也要有心理準備，畢竟會喜歡這種美式山莊的算是「特定族群」，買方賣方都稀少，價格也會很有落差。

如果你真的有興趣歡迎聯絡我，我會幫你找找看有沒有適合的透天別墅社區釋出哦~
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參考小哲的實際賣房案例:

本篇小哲會跟大家分享我個人是怎麼幫客戶賣一間房子的，本標的是新竹市區的一間透天，會從最一開始的跟客戶洽談、估價、討論銷售方式，到中間的帶買方看房、告知進度、提供建議等，以至於最後面賣出屋主滿意的價格、售後服務，最終讓買賣雙方、仲介圓滿完成案子的經驗流程。(詳細請點下方文章連結)

→小哲如何賣一間新竹市區的透天【賣房實際案例】