一句話看懂這個案例
這次分享的是一對在科技業上班的竹科情侶檔首購成交案例。他們原本都是租屋族，因為未來有結婚規劃，加上資金準備得差不多，雙方父母也願意協助出資，所以開始認真看房。
一開始他們抓總價 2000 萬以內，希望買 2 房到 3 房，區域則鎖定二重埔。最後在我的建議下經過預算修正、格局篩選、出價調整與貸款規劃後，順利買到 1600 多萬的二重埔三房。
我想透過這次經驗分享，讓正在竹科上班、準備第一次買房的朋友知道：買房不是只有「喜不喜歡」跟「買不買得起」兩件事而已。真正會影響成交與後續居住品質的，往往是貸款抓得夠不夠保守、格局有沒有浪費坪數、出價是否貼近行情、買完之後還有沒有裝潢預算。
| 項目 | 本次案例 |
|---|---|
| 買方背景 | 在科技業上班的情侶檔 |
| 客戶來源 | 以往客戶介紹 |
| 購屋原因 | 原本租屋，未來有結婚規劃 |
| 初始預算 | 總價 2000 萬以內 |
| 目標區域 | 二重埔 |
| 最後成交 | 環球市三房 |
| 成交總價 | 1600 多萬 |
| 協助重點 | 預算、貸款、格局、出價、裝潢規劃 |
一、為什麼他們一開始就鎖定二重埔？
這組竹科情侶檔其實很像現在很多竹科首購族。他們不是完全沒有做功課才來找我，反而是在聯繫我之前，就已經先問過同事、朋友，也大致了解不同區域的行情與優缺點。後來他們直接鎖定二重埔，主要是因為這個區域能兼顧竹科通勤距離、總價預算與未來發展性。
對很多竹科首購族來說，關埔或竹科周邊蛋黃區當然很方便，但總價壓力也比較高。二重埔雖然不是每個人一開始都熟悉，但如果能接受區域特性，對預算 2000 萬內、想找 2 房或 3 房的買方來說，確實是可以認真評估的選項。
我覺得他們做得很好的一點，是沒有只聽房仲說，而是也有問住在這區的同事朋友，確認自己能接受這個區域的優缺點。買房不是找一個完全沒缺點的地方，而是在預算內找到自己能接受、也符合生活需求的選擇。
二、預算 2000 萬內，但我建議貸款先用 75 成保守估
他們一開始跟我說預算抓 2000 萬以內。這個數字本身沒有問題，但我進一步了解後發現，他們的 2000 萬預算，是建立在「如果可以貸款 8 成」的前提下。
以他們的公司、收入與首購條件來看，我心裡其實有底，貸款 8 成機率滿高的。不過在看房與出價前，我還是建議他們先用貸款 75 成來保守估算。(後來也順利貸到 8 成)
為什麼要這樣做？因為買房不只是湊出頭期款而已。首購族常常會忽略，成交後還有契稅、代書費、火險地震險、管理費、搬家費、家具家電，以及最容易超支的裝潢費用。如果一開始就把貸款成數抓滿、現金抓太緊，後面只要多一筆支出，就會讓生活壓力變得很大。
所以我當時除了幫他們評估貸款成數，也有試算每個月貸款金額給他們看。我的想法很簡單：如果用保守條件試算仍然可以接受，那才是真的買得安心。 如果最後銀行真的核貸到 8 成，那多出來的現金反而可以留下來做裝潢或備用金，而不是一開始就把自己逼到極限。
對首購族來說，能不能貸到 8 成是一回事；要不要用 8 成來規劃所有預算，是另一回事。我會比較建議先用保守方式看房，最後如果貸款條件比預期好，才有餘裕處理裝潢與生活安排。
三、第一間喜歡的三房，因為出價太保守而錯過
我帶他們看了許多間房後，他們第一次看到喜歡的房子，是一間有裝潢的三房。物件條件不錯，也符合他們想找三房的方向，但第一次出價比較保守，價格出得偏低。
其實這也是很多首購族第一次出價會遇到的狀況。因為買房金額很大，沒有人想要一開始就出太高，大家都希望可以買得漂亮一點。但市場不是只有自己一組買方在看，尤其是條件好的物件，如果價格明顯低於屋主可接受範圍，屋主不一定會願意慢慢談。
後來他們雖然有想再加價，但加價的過程中又猶豫比較久。剛好另一組買方比較直接，出價也更接近行情，屋主最後就決定賣給對方。這件事情對他們來說也是個經驗，有些物件如果真的符合需求，出價策略就要更貼近市場。
我不會叫買方無條件追價，也不會叫客戶看到喜歡就衝動加價。但我會提醒：出價要有策略，要看物件條件、屋主開價、實價登錄、目前競爭狀況，以及自己錯過後是否還找得到替代品。出價太高當然不好，但出價太低，有時候也會讓自己直接失去談判機會。
很多首購族第一次出價時，都會擔心自己買貴，所以想先低出一點試試看。但通常買方的「低一點」都是「很多點」。
四、第二間出價的房子，重點是格局方正與價格談到位
後來第二間看到的是二重埔某社區，屋齡約十年的中古大樓。這間最後能成交，不是因為它完全沒有缺點，而是它在幾個關鍵條件上都符合這組買方的需求。
首先，他們非常在意格局。這點在看屋過程中越來越明顯。同社區其實也有看其他物件，但有些格局比較沒有那麼方正，例如主臥室有比較難使用的角落空間。對他們來說，這種畸零空間會讓坪數看起來有買到，但實際很難使用，影響坪效。
我也很認同這個觀念。很多首購族第一次看房時會很在意權狀坪數，卻忽略室內空間的實際使用感，尤其是三房產品，如果格局不方正、走道太長、角落不好擺家具，實際住起來可能會覺得空間比想像中小。這也是為什麼我在陪看時，會提醒買方不要只看坪數大小，而要看坪效與生活動線。
最後這間會被選中，主要是因為格局比較方正、屋況沒有太大問題，總價也有機會談到比較接近實價登錄行情。
| 他們看房在意的點 | 實際判斷 |
|---|---|
| 格局 | 喜歡方正，不希望有難使用的畸零角落 |
| 房型 | 希望 2 房到 3 房，最後買到3房 |
| 屋況 | 不想買完還要大整理、要好裝潢 |
| 價格 | 認真參考實價登錄，不想買貴 |
| 裝潢 | 可以沒有華麗裝潢，但要能控制裝潢預算 |
對很多首購族來說，空屋無裝潢其實很常見，但買完後還是會想做天花板、系統櫃、冷氣管線整理、燈光與局部美化。問題不是能不能住，而是買完之後還需要準備多少現金，才能住得像自己想要的家。
這次成交過程並不是一開始就很順利。我跟同事花了不少力氣跟屋主議價，讓屋主慢慢理解市場行情，也讓價格比較接近實價登錄附近；另一方面，買方經過第一間錯過的經驗後，也比較能理解，如果真的遇到符合需求的物件，就不能一直停留在過度保守的出價慢慢磨，這次一開始出價就有誠意，讓屋主正視這組買方，後續在努力磨合後，雙方才達成共識。
我覺得這就是房仲在交易中很重要的角色：不是只叫買方加價，也不是只叫屋主降價，而是要努力讓雙方都理解行情，找到一個彼此能接受的成交點。
五、裝潢成本，是這次討論非常多的重點
這間房子屋況沒問題，但本身沒有太多裝潢。買方很在意買完之後還要花多少錢，所以我們也花了不少時間討論裝潢。
他們會問我，例如客廳天花板大概要怎麼做、系統櫃抓多少預算、冷氣管線要怎麼走、怎麼包才比較好看，以及有沒有比較省錢、CP 值高的裝潢方式。
後來我推薦的銀行也順利讓他們貸到 8 成，買方很開心，因為這樣裝潢預算就比較寬裕。因為他們是找統包而不是設計師，所以很多設計的想法，需要先主動提出給統包，我也盡可能給出我能給的建議，分享我以前看過的裝潢案例，買方在跟廠商溝通，每次裝潢廠商來估價，我也有都會陪同參與。
成交後，剛好我手上也有其他同社區物件在出售，所以我也帶他們去看同社區其他房子的裝潢配色與設計方式。對首購族來說，實際看到別人怎麼做天花板、系統櫃、冷氣包管與油漆配色，會比網路上圖片更有感。
直到我寫這篇文章的同時，這間房子也已經正在裝潢中了。我認為房仲的服務不應該只停在成交那一天。尤其是首購族，買完房子後還會遇到貸款、裝潢、搬家、驗屋、交屋與入住安排。如果我剛好有經驗可以分享，就能讓客戶少走一點冤枉路，少花一點時間做功課。
六、這個案例給竹科首購族的提醒
這個案例我覺得有幾個重點，很適合正在竹科上班、準備第一次買房的朋友參考。
如果你也是在竹科上班，正在考慮第一次買房，我覺得這個案例有幾個重點很值得參考。
第一，預算不要只看最高可以買多少，而是要看買完之後還能不能好好生活。就算你條件很好、公司也不錯，貸款看起來有機會貸到 8 成，我仍然建議先用比較保守的方式試算(可以抓75成)。如果保守試算也能接受，再往下看房會安心很多。
我有遇過買方一開始就是很自信地抓8成，準備要簽約前一刻，突然很焦慮貸不到8成怎麼辦，要求補上擔保貸款的但書，屋主直接氣到走掉。
第二，格局比你想像中更重要。尤其是二房、三房這種首購常見產品，坪數本來就不算非常大，如果又有太多畸零空間，實際使用感會差很多。看屋時不要只看權狀坪數，也要想像家具怎麼擺、走道會不會浪費、主臥好不好使用、客廳與餐廳動線順不順。
第三，出價要有策略。不是每一間都要追價，也不是每一間都適合低出很多。你要先知道自己是不是真的喜歡這間，市場上還有沒有替代品，屋主開價是否合理，以及實價登錄大概在哪裡。真正好的出價，是有根據、有彈性，也知道什麼時候該堅持、什麼時候該前進。這部分出價時我一定都會跟買方好好討論，也會附上最新成交資訊。
第四，裝潢成本一定要提前試算。很多首購族買房時會覺得「先買到再說」，但真的買到後，才發現天花板、冷氣、系統櫃、燈具、家具家電都是錢，現在的裝潢費用已經不是十年的行情，要問朋友也一定要問近期有裝潢的。如果你沒有事先抓預算，很容易買完才覺得壓力很大。
七、小哲怎麼協助竹科首購族？
這次的竹科情侶檔，是以往客戶介紹來找我的。對我來說，客戶介紹代表一種信任，也代表我更需要把每一步都講清楚，不是只把房子帶看完、價格談完就結束。
在這個案例裡，我協助的不只是找房子，而是陪他們一起把買房這件事拆成幾個要先判斷的問題：二重埔是不是適合他們？2000 萬預算要不要抓滿？貸款怎麼抓？三房格局怎麼看？第一間錯過後，第二間要怎麼出價？買完之後裝潢預算要怎麼抓？
我覺得首購族最需要的，不一定是一個一直推物件的房仲，而是一個可以幫你把風險講清楚、把選項排出來、把價格談到合理、也願意陪你處理成交後問題的人。我就屬於那種喜歡先跟買方討論清楚方向再推物件的人，竹科人上班已經夠辛苦，至少在買房這件事上，盡可能效率一點。
| 階段 | 我協助的內容 |
|---|---|
| 看房前 | 了解預算、工作地點、房型需求與區域偏好 |
| 預算評估 | 了解自備款、背景、用經驗判斷貸款成數 |
| 看屋過程 | 協助判斷格局、坪效、屋況與裝潢需求 |
| 出價議價 | 參考實價登錄，協助買賣雙方談到合理區間 |
| 貸款安排 | 推薦合適銀行，最後順利貸到滿意成數 |
| 成交後 | 陪同討論裝潢方式，分享同社區裝潢案例 |
對我來說，首購族需要的不是一個一直推物件的房仲，而是一個能幫你把風險講清楚、把選項排出來、把價格談到合理，並且成交後還願意陪你處理問題的人。
結語：竹科首購不是只要買到，而是要買得安心
這組竹科情侶檔最後買到這間二重埔區 1600 多萬的三房，這是他們很滿意的結果。他們沒有硬把預算拉滿到 2000 萬，也沒有只為了買房而犧牲後續生活品質。最後買到的房子符合一開始設定的格局坪數、每月負擔與通勤時間。最後只剩下後續裝潢希望也能順利達到預期的結果，這就不是我可以決定的了。
如果你也是在竹科上班，正在考慮新竹或竹北首購，不確定自己該買二房還是三房、該看關埔還是二重埔、貸款要抓多少，歡迎先跟我聊聊。你不需要一開始就決定看屋，也不需要馬上出價。可以先告訴我你的預算、上班地點、想買的房型與目前最擔心的問題，我會先幫你判斷哪些區域適合你、哪些物件不用浪費時間看。
我是小哲，我把我知道的經驗公開出來，是希望讓你在新竹買房的路上，少一點資訊不透明，多一點安心，且能有效率買到心目中的房子。
如果你也在竹科上班，正在考慮第一次買房，可以先傳我三個資訊：預算、上班地點、想買 2 房或 3 房。我會先幫你判斷適合的區域與物件方向，不需要一開始就看房，也不用擔心被硬推物件。
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