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【買房流程】買房流程總綱

本篇會重點說明買房的流程,當然是以買家的角度去寫,比較不會提及賣方要做的事,如果你最近要買房可以先參考本篇提及的重點流程,之後也會慢慢把細節補上,我真心建議先有整體「大方向概念」後再去細看每項流程要做的事,即所謂細節,這樣對於買方來說會更加清楚明瞭。內容上幾乎都是較為客觀固定的流程。(小哲團隊的買房服務)

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一、初步買房需求評估:

包括需要幾房、坪數、地點、價位,這些是買方自己主觀上的判定,會建議先思考後有點想法就可以不用糾結,因為下一階段開始大量看房的過程中就會慢慢建立確定的需求,不管是有找房仲還是屋主自售,看房過程中多聽他們的說法,會慢慢總結出一套自己的買房需求。所以一開始真的不要花太多時間好像一定要先確定需求才能開始找房,通常這個階段花了很多時間查了很多網路資料、問了很多親朋好友,好不容易確定需求,開始連絡看房後,都會有滿大幅度的轉變。

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二、多看房子

初步擬定好需求後,就可以先針對大概需求開始聯繫房仲看房,有些人一開始可能會比較緊張,會想要事先準備很多資料才開始聯絡看房,其實不需要,網路上各大售屋網上看中哪家就直接聯繫,約時間看房,通常在電話中房仲不會問太多東西,一般是實際到看房地點時,房仲才會開始跟你「聊聊」,一方面是希望能確實了解需求,推薦你更精準的房源,房仲也希望能盡快幫買家找到房子,減少他花的時間精力,一方面也會在心中幫你歸類,你是屬於「不急著買 先隨便看看」、「有急迫需求 希望能在短時間內找到房子」、「不用說明 是有經驗的投資客」、還是「其他公司的房仲 來打探消息的」。不管被歸類為甚麼,基本上就是有問題就問,哪怕再基本也沒關係,房仲有成交才收服務費,帶看房不收費,所以其實房仲也會希望你能盡情問,這才代表你是真的有買房需求或是你真的對這個房子很有興趣。

在看房過程中也會慢慢有經驗大概哪區的房子車程多久、附近環境如何、大概幾房的會需要多大坪數、新成屋跟中古屋大概長怎樣等資訊,心中會有一把尺,這時候第一階段你的初步需求就會開始慢慢調正修改,最終再一次次的經驗中鞏固確實的需求,然後就可以直接請房仲找到符合需求的房源,不用再為了多看而多看,之後每次看房應該都會是很精準很有效率的

三、對喜歡的房子出價

何謂出價? 當看中喜歡的房子後,一般人不會直接看到價格就說「好!付款!」,房子買賣價格驚人不是街頭便當店,價格上通常會有可談的空間,所以「出價」就是買方對於此物件所願意付的價格,一般分為兩種方式,要約書或是斡旋書,差在要約書只是一張上面有你出價金額的合約,斡旋是一張合約再加上斡旋金,斡旋金額無限制,通常可以是5-10萬,兩者效力一樣,有些人認為有付斡旋金比較能展現誠意,房仲會拿著要約或斡旋書去跟賣家談,如果賣方同意就會進入到下一階段,如果不同意買方也不願意退步,就算是該交易談判破裂,買方可以拿回全額斡旋金,雙方都不會有任何損失,這也是為甚麼斡旋金能展現誠意,不然買方隨便出個低價,賣方鐵定不賣就只會是浪費彼此時間,起碼付斡旋金等於買方要先拿出一筆錢出來,買方也會認真思考是否真的有打算買。

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四、簽訂買賣合約

雙方同意出價,對價格有共識後,就會簽定買賣合約,也代表買賣正式成立,因為房地產交易通常是人生大事,所以會有很多流程要跑,但要注意的是,是簽完買賣約才跑流程,不要認為流程還沒跑完前都不算是買賣成立,不要想成是網購商品,雖然買了商品而且也送到超商了,「只要我不去取貨沒有付錢,等7天時間到貨被超商退回都沒關係」。只要簽了買賣合約,就是正式買賣了,如果最後賣家因為某些問題房子沒有準時過戶給對方;買家沒有支付完全額費用,都是可以向對方求償的喔。

通常簽訂買賣合約時,買方會需要在3個工作天內支付總金額10%的費用,此費用會存進「履保帳戶」,該帳戶是由第三方機構管理,買方每次付的款項都會存進該帳戶,而不是直接到賣家帳戶,原因在於為了避免之後過戶交屋會有甚麼狀況,甚至賣家拿到錢就跑了等風險,所以該履保障帳戶會等到整個過戶交屋完後,雙方都確定各自應該拿到的東西後,雙方同意下履保帳戶才會把錢轉給賣方。

其實就有點像是買蝦皮商品一樣,如果商品是要先付款的,其實錢不是直接進到賣家帳戶,而是由蝦皮保管,等到消費者拿到商品確定沒問題後,就可以按下「完成交易」的選項,蝦皮才會把錢轉給賣家,消費者拿到商品、賣家拿到錢,此交易才算完成。所以履保帳戶就是一個讓雙方都能減少風險的流程。現在幾乎所有房地產買賣都是採用這種方式。

五、用印完稅

本階段滿瑣碎的之後會在寫一篇細節,大概這個階段就是會跑公文,繳稅等,契稅、規費等,這些通常都是由買方負擔(有些地區習慣是雙方平分),這時買方也要開始尋找貸款銀行,辦理房貸,通常可以問代書有無推薦銀行,每家銀行房貸都有獨特的評估機制跟利率,會影響房貸額度原因不外乎信用評價(有無信用卡紀錄及延遲付款紀錄)、收支比(每月房貸金額占收入的比率)、買屋金額(銀行估價該房子市值是否有符合交易金額,買太貴就難以貸到高成數),總結就是取決於買房人的實力跟該標的物價值,在房貸上也有一定的評估機制可以參考,要注意的是找的前幾家銀行很重要,這牽扯到「聯徵紀錄」的問題,絕不會是反正每家銀行都問看看的亂槍打鳥法。

六、交屋

終於到最後一個環節,基本上前面階段該跑的流程都跑了,最後當然是要交屋了,交屋前還會在最後一次驗屋,確定當初買賣合約中提到的屋況與現在是否一致,承諾會留下的家電裝潢等是否還在,驗完屋後會在結算依照使用期間比例的費用(使用者付費),像是管理費、房屋稅、地價稅等,這種每年或每月要付的金額會去判斷買方(新屋主)跟賣方(舊屋主)各應該分攤多少比例(依照交屋日算),比方說是12/31交屋,房屋稅是每年5月繳去年7/1-今年6/30的,所以下次的房屋稅會是明年的持有人(新屋主)繳納,舊屋主持有今年7-12月也就是半年,所以舊屋主(賣方)要先補貼一半的房屋稅給買方(新屋主),地價稅或是管理費也是依此類推,互相補償完後就會交屋,同時也會比對履保帳戶的餘額是否正確,沒問題賣家就可以拿到完整價金了。雙方已履行各自的責任,整個房地產交易也算是結束了。

總結:

本篇只是先大略說明整套買賣房地產的流程,會發現很多細節都沒交代,這些說明會在之後慢慢用專篇文章的方式補足,因為真的要講實在太多細節了很難一篇說完,所以本篇比較像是大綱,之後補足細項文章後,就可以依照各自需要了解的資訊看專篇文章,會比較能快速的吸收想要知道的資訊。


買房是人生大事,一定要找個可以信任的仲介,小哲不希望客戶在不了解房仲為人的情況下,提心吊膽的買房,既怕被騙又怕買的不安全,何必把「買賣房這樣的人生大事」賭在一個完全陌生的仲介上? 先找到合適的房仲,在現今的聯賣制度下,依然能幫您配對到適合的物件。

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